惠誉:予力高集团拟发行高级美元债券“B”评级 回收率评级“RR4”

来源:中国网地产 2020-07-30 16:17:55

7月29日,惠誉授予中国房地产开发商力高地产集团有限公司(Redco Properties Group Ltd,简称“力高集团”,01622.HK,B/正面)拟发行高级美元债券“B”评级。回收率评级为“RR4”。拟发行票据的评级与力高集团的高级无抵押评级相同,因均代表了其直接、无条件、无抵押和非次级债务。

力高集团的权益合同销售额持续增长,2019年达到145亿元人民币,增长29%,惠誉预计2020年权益合同销售额为181亿元人民币,这有助于其销售规模扩大到接近评级较高的同行。力高集团还持续打造地域多元化,在25个不同的城市共有89个项目。力高集团的杠杆率(以净债务/调整后库存,包括对合资企业和联营企业的调整)从2018年的29%降至2019年的15%,并优于受评为“B”同业。

惠誉相信,随着公司继续建立足够的土地储备规模,以维持合同销售额不断上升,力高集团可以维持较低的杠杆比率。力高集团拥有的可售资源可供四年左右进行开发。由于力高集团交付了利润率较高的项目,未售出建筑面积(GFA)成本仅为每平方米1978元人民币,其盈利能力依然强劲。

关键评级驱动因素

规模小但增长强劲:力高集团的评级受到其2019年145亿元人民币的权益销售规模的限制,相对于较高的“B+”区间的同业而言,这一规模较小,尽管惠誉预计力高集团的权益销售额在2020年至少会升至180亿元人民币。力高集团已经过渡到快速周转模式,这意味着的销售周转和销售增长更快。

2019年,包括合资企业在内的合同销售总额增长25%,达到274亿元人民币,2018年增长超过65%。2019年的权益合同销售额占总销售额的比例略高于50%,与2018年的水平相似。力高集团在2019年保持了销售效率,包括合资企业债务在内的权益销售额/总债务为0.9倍,权益销售额/调整后库存为0.7倍。

杠杆率仍然很低:惠誉预计力高集团将继续增加合同销售额,以发展可持续的市场地位。这意味着该公司可能会收购土地以维持其不断增长的合同销售额。惠誉预计这将提高杠杆率,但应保持在不到40%的水平(惠誉考虑采取正面评级行动门槛),因为土地收购策略更加保守,其杠杆率从2018年的29%降至2019年的15%。

土地储备支持增长:惠誉估计力高集团的土地储备足以支撑大约四年的权益销售。如果力高集团要实现更高的合同销售目标,就需要不断获得低成本土地,以维持健康的土地储备期限。力高集团在2019年将其土地储备从2017年的490万平方米和2018年的1000万平方米提升至约1460万平方米,其中天津、南昌、合肥、浙江和济南等城市占了总建筑面积的大部分。

健康的利润率:由于2019年的平均土地收购成本为人民币2,641元/平方米,而2018年为人民币1,829元/平方米,力高集团的EBITDA利润率从2018年的27%收窄至2019年的25%。力高集团主要通过并购获得土地,从而使其未出售土地的平均成本保持在2,000元/平方米左右。其销售集中在二线城市的非黄金地段,产品组合面向首次购房者,使公司免受价格上限政策的影响。这有助于力高集团在高周转率下保持健康的利润率。

评级推导摘要

力高集团2019年的权益合同销售额为145亿元人民币,低于“B”级同业水平,如当代置业(中国)有限公司(Modern Land (China) Co., Limited ,简称“当代置业”,01107.HK,B/稳定)的195亿元人民币。然而,力高集团的杠杆率低于当代置业,而且当代置业的土地储备期限更长。当代置业的利润率也低于力高集团。力高集团的销售效率较高,因此更易向快周转业务模式转型且能同时控制杠杆率。

评级高出力高集团一个子级的“B+”受评房企一般具有可持续的业务模式,权益销售额超过200亿元人民币,土地储备支持三年以上的开发需求,且杠杆率稳定在45%以下。一些评级为“B+”的房企在全国范围内的市场地位更强劲,项目的地域多元化程度更高。

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惠誉:予力高集团拟发行高级美元债券“B”评级 回收率评级“RR4”
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7月29日,惠誉授予中国房地产开发商力高地产集团有限公司(Redco Properties Group Ltd,简称“力高集团”,01622.HK,B/正面)拟发行高级美元债券“B”评级。回收率评级为“RR4”。
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