上周，在溧水空港新城的远洋奇幻盒集营销中心，本网举办了《南江宁区域新地标与百万投资上车机会》专题讲座，特地邀请南大文化传媒房产研究中心主任李汇丰&汇买房主编张遥，为大家解读“地标经济效应”以及影响，并分析通胀时代下，100万资产的配置优选。此次活动吸引了众多买房人参加，整场讲座干货满满，大家都受益匪浅！

NO. 1｜壹

李汇丰：“地标经济效应”

（现场图）

俗话说，一铺养三代。一间好的商铺，究竟能多挣钱？

《水浒传》第二十九回“醉打蒋门神”中，施恩告诉武松：快活林的酒店每月收入两三百两银子。按当时比例：1两银=1贯铜钱=300元人民币，换算下，平均每月收入约6-9万，年收入近百万。

2014年，香港铜锣湾一间约13㎡小铺以1.8亿港元易手，折合人民币约1177万元/㎡，比起位于同大厦的2012年旧“铺王”，成交价高了近五成。

2013年，杭州百大绿城西子国际两套沿街商铺成交价分别高达3.05亿与2.65亿元。此前杭州从未出现总价过2亿的街铺，这也创下当时杭州街铺总价新纪录。

即便如此，但是有实力的企业还是少有去做商业地产。业内有一种说法，做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生。明确点明了做商业地产要比住宅开发复杂的多。尤其在经历了新一轮的商业地产开发热潮，商业地产项目进入精细化时代后，除了要求开发商具有业态规划、招商、管理、运营等专业方面的硬实力外，还要涉及明确客群定位、应对同业竞争、适应消费变化的创新能力等方面。

再看南京，李汇丰老师列举了仙林商业街与江宁万达广场两个比较成功的商业案例——7年时间，仙林商业街商铺回报率额超400%，年回报率在60%左右；5年时间，江宁万达广场回报率约35%，年回报率约7%。选中仙林商业街商铺主要有三个原因：地铁口人流量；南大附近配套缺乏；专业人士评估。而江宁万达广场的成功，与地标经济效应有关。

地标经济是商业文明发展到一定阶段的产物，早期形象类地标是单一建筑空间、城市区域形象代表，发展到当前的功能类地标，含购物、休闲、娱乐、餐饮、交流、旅游、建筑空间于一体。比较典型的就是成都远洋太古里。

从点亮一座城市，最终主导了一个城市商业的更新。从行业来看，成都远洋太古里创造了新的行业范式。比如多元消费人群混合，工作日依然客流不断；打造中高端零售街区，既有品质感，也不缺“烟火气”；租户的设计管理，展陈要求，氛围营造，审美取向等等以全新的消费方式改变生活。伴随着成都远洋太古里的出现，持续聚集区域资源，以前春熙商圈的关注核心也被东移至中纱帽街一带。

值得一提的是，位于溧水空港新城的约3万方3.0中高端特色商业——远洋奇幻盒集就是由远洋南京公司联合瀚和商业打造。其中，瀚和商业是行业内知名的商业街区运营商，其成功操盘的苏州斜塘老街项目曾荣获《第一财经第一地产》2014年度活力文旅商业项目称号。另外，远洋奇幻盒集还将采用10年托管的模式，为置业者免除后顾之忧。

（效果图）

项目集邻里生活、教育服务、空港配套、产业金融四位一体，以“1个集中商业+4个主题集市”的创新模式，打造约3万方立体开放式邻里生活中心。其中，集中商业位于S15，是以餐饮、娱乐为核心业态的商业区。集市商区主要分为4个部分：生鲜盒集（生鲜集市）、童乐盒集（孩童/宠物集市）、泊车盒集（空港集市）、潮玩盒集（潮玩集市）。

（远洋奇幻盒集实景）

据悉，远洋奇幻盒集预计明年10月正式开街，目前空港首家麦当劳已确定入驻，后期还将引入全邻集市，一大批知名品牌也正在洽谈中。

（远洋案场实景）

NO. 2｜贰

张遥：通胀时代，百万资产的选择

（现场图）

2020年一季度，国内消费价格指数CPI指数同比上涨4.9%，食品价格上涨18.3%，其中猪肉价格上涨116.4%。叠加3月底人民币兑美元汇率出现了快速贬值，在岸人民币兑美元汇率连破7.0、7.1两大关口，居民财富持续缩水。

再看从M2 的供应速度，过去四年，中国广义货币供应量M2年均增速为15%。2015年的M2突破至139.23万亿！1990年才1.53万亿。简单按6.3%的通胀率估算下，如果去年财富是100万左右，即使你把钱放家里或者银行，今年也就只值约88万。

（25年来M2变化示意图）

另外，近年来，P2P等理财途径连续爆雷，股市的不确定性也致使很多人手握资金而踌躇不前。而有统计显示，从未来消费选择看，居民偏爱的前三位消费支出依次为“医疗保健”“购房”与“教育”。

手握约100万资金，如何选择呢？

即便是“房住不炒”的大背景下，南京新房价格近年来上扬趋势依旧明显，百万资金能置业的面积也越来越小：

河西：约15-20㎡！

城南：约20-25㎡！

江北：约30㎡！

江宁：约30-40㎡！

仙林：约30㎡！

城北：约30㎡！（燕子矶最高单价破约4万/㎡）

这导致住宅投资的红利已少之又少，因此很多人将目光转向商业地产。收益稳定，是商铺投资一大优势。相对于股市、债券等，其稳定性是其他很多渠道所不能比拟的。同时，商铺也不会因房龄增加而降低其价值。相反，成熟旺铺会随着商圈的发展而不断升值。

高回报率，是商铺投资的另一大特点。据悉，住宅回报率一般只有6%~8%，而商铺的回报率可达8%~12%，甚至15%。当然，并不是意味着所有的商铺都能值得入手。另外，商业可贷款50%，可使用杠杆，不限购，也是一大优势。目前，南京很多商业物业正处于市场价格的低点。有数据统计，一般，同一个区域住宅与成熟商铺价格比在1:4左右，当前价格比例只有1:2左右。

（效果图）

远洋奇幻盒集目前在售建面约72-155㎡商铺，位于S5、S8、S11、S12、S13的一层和二层位置，均价约1.9万/㎡，主力总价约120-330万。相较于前期住宅均价1.1万/㎡，价格比甚至不到1:2。

NO. 3｜叁

置业商铺，地产经济的“守望者”

商铺的价值会随着城市发展和商圈成长不断攀升，置业者不仅要用前瞻性的眼光判定商铺未来发展趋势，更要以长远眼光来判定市场。

李嘉诚也讲过，房地产最重要的核心因素就是地段，地段、还是地段。2019年3月，国家发改委和民航局联合发文，第十三个国家级临空经济示范区——南京临空经济示范区正式获批。在南京空港枢纽经济区的基础上，将打造为江苏对外开放新引擎。同年8月，作为南京临空经济示范区核心的溧水空港新城规划正式发布，重点打造7大功能板块，包括中央商务区、特色主题板块、会议展贸板块、商业休闲板块、智力核心板块、健康养生板块和品质居住板块，未来可容纳约20万人口。

（示意图）

判断一个板块的潜力的前提，就是未来谁来接盘。这就意味着人口是经济增长的关键要素。源源不断的产业进驻，势必会导致人口流向的变化，影响区域经济的发展。溧水空港新城外部客源集聚“产业+交通+旅游”三大人口优势。

按照规划，空港新城未来将有10万产业人口，目前区域内已有机场大通关基地、跨境电商产业园、空港会展小镇等省内一流的开放平台，也有京东、国美、宝能等有影响力的区域性总部，更有A.O.史密斯、布雷博、西门子等来自约16个国家的高端外资企业集聚，高质量发展的势能正在加速蓄积。

（示意图）

远洋奇幻盒集占据南主城门户地段，空港客厅枢纽。周边立体交通发达，驱车约14公里可至禄口国际机场，一河之隔；出门即上高速，驾车约40公里可达南京南站；地铁S7号线临近项目，无缝接驳地铁S1号线与1号线；省道S340、S55、S38环绕周边，以及6线公交，能快速带来人流、物流、资金流、信息流。

另外，项目周边将整体打造“一池三山、三湾四岸、环湖十二景”，景观资源丰富，尤其是能在节假日聚集大量人气。

内部更是拥有非常稳定的消费客群。项目可辐射3公里范围内空港新城规划人口约11.48万人（含居住、商务、商办），包括远洋万和四季等10多个小区以及安置房居民区，覆盖近6.5万人次。

（区位图）

同时，溧水空港新城已有乌山中心幼儿园、小学，溧水实验学校，金陵中学溧水分校，南京城市职业学院等学校入驻，人文氛围浓厚。项目周边密集分布6所幼儿园、8座中小学、2所高等学府，持续提供稳定客源。

通胀时代下，商铺可能是少数能跑赢CPI的资产配置方式之一。辐射约30万消费力、拥有专业商业团队运营的远洋奇幻盒集或是点亮千亿空港新城的重要一环，其商铺首付60多万起，入手门槛低，聪明人已经在提前入驻未来城市核芯的路上了。