贝壳研究院:上周18城二手房成交环比下降9.6%

来源:中国网地产 2020-07-21 10:28:49

7月21日,贝壳研究院发布一周市场表现(7.13-7.19)。上周重点18城二手房成交环比下降9.6%,新增需求高位下降。

二手房市场

重点18城成交环比下降9.6%,新增需求高位下降

上周市场恢复成交自然回落的趋势,重点城市的二手房市场依旧保持相对活跃的状态。从链家重点18城市数据来看,实际的链家交易量环比减少9.6%,其中12个城市成交量环比减少。相较去年7月周度水平增加28.7%,成交量仍旧维持在相对较高的水平。

一线城市中,北京19日疫情防控等级由二级降为三级,疫情控制持续向好,成交量环比增加1.7%;广州环比减少5%,上海环比减少21.1%。

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新增房源量与带看量也呈现高位下降的趋势。新增供给端,上周链家18个重点城市新增房源量环比下降4.9%, 18城带看客户量环比减少3.5%。

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从业主端预期来看,上周18城业主调价中涨价占比环比微降0.7个百分点,业主预期目前仍保持稳定。分城市看,18个城市中有12个城市涨价占比下降,北京、上海、广州业主涨价占比均有所增加。

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租赁市场

北京周边成交涨幅最大,重点城市租金持续恢复

全国重点18城上周租赁市场成交量上涨。依据贝壳研究院数据,上周租赁市场成交量相比前一周环比上涨1.2%。分城市来看,成交量涨幅最大的仍然是北京及周边,由于市场仍处于恢复状态,北京市成交量环比上涨14.0%,廊坊是成交量环比上涨20%。

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总体租金水平保持上涨,环比上涨0.9%。依据贝壳研究院数据,贝壳平台全国重点18城7月第三周平均租金水平为42.2元/平米,环比上周上涨0.9%,同比去年下降12%。分城市来看,西安、重庆、成都和烟台四个城市涨幅超过2%。

新房市场

新房市场量稳价涨,下半年首次土拍冷热不均

上周北京开启下半年首次土拍,3宗不限价地块集中出让,分别位于房山区、通州区和门头沟区,总成交价为65亿元,三宗地块受属性影响,土拍表现冷热不均。位于房山区的地块为近3年来北京稀缺的轨道交通不限价住宅项目,吸引较多房企争夺,最终由中海竞得,成交总价为40亿元、溢价率41%、楼面价35420元/㎡,刷新了年内房山区土地楼面价;位于门头沟的地块由佳兆业竞得,成交总价为12.6亿元、溢价率8%、楼面价31439元/㎡,此次为佳兆业在京的首个住宅项目;位于通州的地块由石榴+通投联合体竞得,成交总价为12.4亿元、溢价率10%、楼面价17158元/㎡。

上周北京住宅新房市场量稳价涨。其中成交面积13万㎡,环比小幅下降3.8%,成交均价为51271元/㎡,环比上涨8.4%。贝壳研究院认为,疫情稳定后,之前集中供应的刚需产品逐渐消化完毕,市场总成交量小幅下滑,但高端产品成交量相对稳定,拉动整体成交均价上涨,长期看均价保持在合理范围内波动。

上周新发布住宅项目预售证3个,新增供应面积10.65万㎡,恢复至近期周度供应面积平均水平。上周库存面积为1140万㎡,环比前一周小幅回落0.6%,这是由于近期随着疫情的稳定,去化速度也逐渐恢复,使得库存面积小幅回落。另一方面,伴随上周供应端的平稳发力,按照近8周成交速度计算,当前存量出清周期持续稳定在22个月。贝壳研究院认为北京新房市场在整体供需平衡的情况下,新房存量出清周期将持续保持稳定。贝壳研究院:上周18城二手房成交环比下降9.6% -中国网地产

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分区域来看,上周各区域成交面积涨跌各半,因此使得整体成交面积保持相对稳定。具体来看,大兴区和石景山区成交面积环比上涨,其中石景山区涨幅较大,这主要是由于上周石景山区有两个住宅项目集中签约,合计签约面积为1.8万㎡,占比整个石景山区成交面积的78%。顺义区、朝阳区及昌平区成交面积环比均降,其中朝阳区下降较为显著,这主要是由于前两周连续签约的限竞房项目已经完成签约,后续暂无新增供应。

分面积段来看,受供应结构影响,上周220平以上产品成交占比有所降低,从近10周的成交占比走势来看,其呈现了一定的周期性变化,预计未来一到两周内,220平以上产品的成交占比将有所回升,但长期来看,随着整体投资环境逐渐稳定,以及高端置业需求释放完毕,大面积产品成交量占比或将呈波动式下行走势。

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房企融资

境外融资额上涨近7成,政策利好金融债市运转效率

按照发行日期,上周房企境内外债券共发行17笔,较前一周减少2笔,融资(含计划)金额约279.5亿元,融资金额环比前一周下降13.3%。

境外融资规模占比上升至62%,七家房企共发行8笔境外融资,融资规模合计约24.6亿美元,环比上升67.6%;境内债市上周发债规模下降明显,房企新发行境内债券107.04亿元人民币,环比下跌51.2%。

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7月19日,央行官网披露人民银行、证监会联合发布《中国人民银行中国证券监督管理委员会公告(〔2020〕第7号)》,同意银行间与交易所债券市场相关基础设施机构开展互联互通合作。贝壳研究院认为,此次《公告》将有利于债券跨市场发行与交易便利性的提升,促进资金等要素自由流动,提高我国金融债市的运转效率。

境内债市中,复地发行30亿元的一般公司债拟全用于偿债,票面利率为4.57%。境外债方面,佳兆业华侨城分别发行7亿与5亿美元企业债,佳兆业分2笔发行,票面利率在9.75%-11.25%区间,而华侨城发行票面利率为4.50%。

本周房企到期债券全部为境内债券,总计约189.3亿元人民币,环比微降4.5%。本周华润置地到期债券38亿元人民币,成为单周偿还债券榜首,其次为新华中宝债券到期债务规模为35亿元人民币。

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