与地产精英人士对话，以更高的视野观察楼市，了解最新房产动态，与您共同寻找这个城市中最具品质的幸福居所。本期《对话》节目中我们邀请到的是来自易居企业集团安徽区域总经理李长俊，让我们一起聆听李总对于合肥房地产市场的独到见解。

易居进入合肥房地产市场十数年，服务了合肥所有的百强企业，包括大家所熟悉的各区域典型楼盘，都在易居的服务当中。

同时，易居还有二手房交易平台—易居房友和克而瑞大数据平台，关于合肥每年每个季度甚至每个月的成交数据，都有专门的分析。

今天，就让我们一起聆听易居企业集团安徽区域总经理李长俊对合肥房地产市场的分析。

NO. 1｜壹

合肥房价还会上涨10%

未来几年内，合肥依旧会保持目前的限购政策。房住不炒是全国大的方向，大的政策，短期内根本不会发生改变。无论未来长效机制是否会出来，都将保持不变。

合肥市场，这几年一直都保持稳中有涨的局势，涨幅基本上都是保持在5%-8%的范围。限购之后，房价涨幅也是没有太大变化。

今年疫情的大环境下，个人认为合肥新房市场还会有10个点的涨幅。

图左一：合肥市广播电视台主持人李璐，左二：易居企业集团安徽区域总经理李长俊

为什么这么说？

第一，合肥前几年大量入市的高价盘，因为受到政府限签的影响，还有很多没有纳入到房管局的网签备案系统里来，所以并没有大量影响合肥的房价。

随着今年的疫情，合肥政府将会逐步放开高价盘的网签，这将会逐步带动各区域的整体均价涨幅。

第二，合肥重启调控之后，各个区域的历年地价，实质上没有发生任何变化，也没有任何的下滑。

因为限价的存在，合肥地价整体上比较稳定，再加上楼盘售价的稳定，政府在这种请下，一定会在稳定的基础上让房价有一定的涨幅。

因为合肥允许楼盘备案在一定范围内有一定涨幅，一般是允许每6个月上浮1%，但这只是针对单个项目。如果这个项目卖完了，其他项目的涨幅跟它相比，就不止1%了。

那么，这涨幅累加起来的话，逐步也会把合肥房价给拉升上来。

第三，合肥改善需求在今年得到了一定的释放，而且市场也比较火爆。

一般情况下，改善客户的购买力都是比较强大，再加上改善盘的价格都相对较高，在这种情形下，合肥高价盘的成交量占比就会扩大，从而拉升合肥的整体均价。

所以，今年我们预测，新房应该会有10个点的涨幅。

易居企业集团安徽区域总经理李长俊

NO. 2｜贰

合肥部分楼盘或突破限价

疫情之后的合肥土拍，呈现出这样的现象：

第一：比较的都是热点区域，基本上以改善性市场为主。

相对来说，以刚需为主的肥西市场，由于供地较少，房源储备量较少，也是比较。但是肥东、北城等以刚需客户为主的土拍市场，并没有我们想象中那么。

第二：拿地的房企，更多的是以民营企业为主，部分处于战略性需要拿地。比如某房企在合肥再不拿地，就没有楼盘再买了，如果再没有项目在售，可能就要面临城市事业部的取消。

第三，还有一种是房企需要一定的库存来支撑，因为半年报要出来，对于这些房企来说，它是有要求的，这是一种投资性拿地。

现场实拍

这几种结合起来，再加上合肥买房客群的变化，造就了合肥土地市场的，这是总体的现象。

另外，从政府角度来看，政府对每一块土地都有着很高的价格预期，宁愿流拍也不愿低价卖地。这也导致了想要在合肥成功拿地，就必须要出高价。

地价决定房价，由于合肥土拍的每一块土地，价格都非常高，这也会导致未来地块的入市价，很多都会紧贴着政府的限价。

部分项目由于成本和利润的考虑，或许还会突破限价，这也会使得合肥房价往上态势。

因为合肥潜在的购房需求强大，包括合肥人在内，整个安徽各大地级市的购房者都想在合肥买房。有需求、有成本，在这种情形下，合肥房价一定会保持稳步增长的势头，这是毋庸置疑的。

现场实拍

NO. 3｜叁

合肥卖房置换需求明显

经历过这次疫情，合肥房地产市场有一个明显的变化，尤其是卖房置换的现象非常明显。

通过这次疫情，购房者对小区的品质，包括对物业的要求，都有了一个新的认识。所以说，疫情之后，合肥有些改善性区域，市场一直都比较火爆。

之前，普通老百姓买改善型住宅，可能会买滨湖、政务、高新等热点区域。

而现在老百姓挑选改善型住宅，不仅仅考虑区域和品质，还会更加关注物业。

疫情期间，很多小区都有物业上门送菜等服务，差距和水平立马拉开，对物业水平的要求也是非常明显。尤其是品质楼盘，如果有优质物业加持，购房者的关注度会更高。

疫情一下子就体现出了各大小区的物业服务水平，平时对物业可能就是帮我看好大门、稍微清洁一下卫生等需求，但是疫情来临时，很多小区都推出了自己的个性化服务，包括上门送菜、送医送药等。老百姓对于这种个性化需求的享受，明显就能看出物业的好坏。

图左一：合肥市广播电视台主持人李璐，左二：易居企业集团安徽区域总经理李长俊

NO. 4｜肆

改善需求，刚性需求下降，合肥市场两级分化

从供给端来看，疫情也直接改变了合肥房地产的格局。不管是新房，还是二手房，都发生了明显的变化。

首先从区域来看，滨湖、蜀山、政务、高新、庐阳等区域，改善需求都超过了19年的同比数据。这几大区域，疫情之后二手房价格还有所回升。

反过来，以肥东、北城、新站等以刚需为主的区域，客户购买力出现了明显的下降，区域二手房价格也是下滑明显，

从这可以分析出，疫情之后，合肥改善需求，刚性需求下降，市场两级分化较为明显。一方面，刚需购房者在持续观望，另一方面，真正的改善性客户却觉得，现在是一个购房好时机，该出手时就出手。

现场实拍

NO. 5｜伍

刚需任何时候都是买房的好时机

对于刚需来说，什么时候都是买房的好时机，因为刚需客户买房，最重要的是解决目前的居住问题。

从目前来看，合肥城市的整体均价，放在全国并不是很高，包括GDP、综合发展、城市影响力等，都还有很大的发展空间。

所以说，刚需什么时候买房都没有问题，根本不需要犹豫。毕竟你可以等，但市场上适合刚需的房子却不会等你。

NO.6｜陆

肥西还有很大的发展空间

肥西临近合肥好几个热点区域，周边的政务、滨湖、高新等，都是改善型客户认可度较高的区域，买房人接受度相对较高。

此外，肥西这几年供地相对较少，库存量相对不足，导致购房需求没有得到集中的释放。

再加上肥西的部分区域被划入滨湖科学城的范围，未来将要同滨湖、高新等同步发展，前景非常远大。

与此同时，肥西的交通也是非常方便，金寨路沿线能延伸到西二环，两条地铁延长线也都经过肥西。

紫蓬山更是肥西得天独厚的优势，肥西本身也是全国百强县，人均收入三县最高，可支配能力较强。

综合来看，肥西市场还是比较看好的。毕竟高速、旭辉、置地等这么多房企敢在这拿地，就已经说明了他们看好肥西的发展。

NO.7｜柒

改善可以选滨湖、蜀山、高新

现在，合肥市场一个最直接的现象就是，滨湖、高新、蜀山三大区域的楼盘，不需要分销。

相信大家也都清楚，合肥这两年卖房，市场根本离不开分销。但是恰恰进入到5月份，严格来讲是从4月底开始，这个现象就比较明显，置业的需求被集中释放。

这也说明了，市场基本上处于正常稳定的状态。当然，滨湖、蜀山、高新等区域，确实是OK了，改善性客户可以重点考虑下。

NO.8｜捌

刚需重点关注瑶海、新站、北城

真正的刚需，可以选择北城、新站和瑶海，这也是刚需重点的关注区域。

这三个区域中，瑶海的东部新中心，未来不管是政府的规划也好，企业的不断入驻也好，都在表明区域有着很大的发展潜力。

而且，受限价的影响，瑶海这几年的房价被压得挺厉害，基本没有涨幅。所以，如果瑶海在你的工作范围之内，区域置业也是一个不错的选择。

NO.9｜玖

什么是美好生活

关于美好生活，每个人的理解都不一样。从个人角度来看，有三点：

第一：拥有一个属于自己满意的房子，这是首选，也是必须要有的。

第二，有一个好的平台和相对稳定的工作。

第三，有一个和谐幸福的家庭。