林尽水源，便得一山，山有小口，仿佛若有光。——魏晋 • 陶渊明《桃花源记》

作为天津市的市辖区之一，宝坻区位于中国天津市中北部、华北平原北部、燕山山脉南麓，属于华北平原北部的一部分，地处京、津、唐三角地带，临近渤海湾。

据内部消息，近期召开的宝坻区2020年房地产市场管理工作部署会的核心会议精神之一，就是不许降价。

会上明确提出，各开发企业不得做出不利于房地产市场稳定健康发展的举措，不得恶意降价、攀比降价，要营造好的市场环境，稳房价，提信心，培育宝坻区的房地产市场稳定健康发展。

归根结底，房地产市场是强政策导向。从2020年的基调来看，宝坻，稳了！

1st为什么是宝坻？

宝坻区的“坻”字，原只读“chí”，水中高地之意。据传，清朝乾隆巡游到此地，脱口念成宝坻“ dǐ”，从此就成了金口玉言。宝坻又名渠阳，仅次于渔阳（蓟县）和雍阳（武清）之间，自古是商业要地。

据考证，早在4000多年前就被开发利用，歇马台、秦城等古迹遍布。公元10世纪20年代，因“高阜平阔”而设置专卖盐院，时称“新仓”，成为朝廷贮盐基地。

过了两个半世纪，因人烟繁庶，贸易兴旺，改为县。当时，此地盐产的收入占全国盐利的1/10，国人视盐为国宝，故“富商巨贾，货置丛繁”。

在京津冀协同发展进程中，宝坻区因地处京津唐三角核心，具有优良的交通便利优势。而且，未来将有三条高铁在宝坻区设枢纽站，京滨高铁、京唐高铁以及一条正在规划中的津承高铁。更难得的是，按照现行政策，对落户到宝坻京津中关村科技城的符合天津产业发展定位的北京转移来津项目，制定六项政策支持，放宽购房及落户限制，符合条件的可直接落户。

而宝坻新城最新城市总规基于宝坻新城的人口规模、城市交通、商业体量、风貌设计、绿色系统和土地功能进行了深入剖析，确定了“一轴一带五节点，蓝环绿链系两岸”的总体城市发展架构。

其中，城市的发展十字雏形已现，以南关大街和潮白河交叉主导的城市架构已然明了，“放射状”的城市发展格局也逐渐显现。

我们先来看看宝坻区2011年-2020年前5月商品住宅量价走势。

1）供求关系

供应面积方面，2014年宝坻区0供应，2011年-2020年前5月供应615万平米；

成交面积方面，2011年-2020年前5月成交759万平米。

由此可见，回顾近10年宝坻区商品住宅供求关系，在一定程度上，呈现供不应求态势。

2）价格走势

2011年，宝坻区整体成交均价为6143元/平米，八年间始终稳步增长，峰值为11302元/平米。同时，近两年价格基本维稳，可见宝坻区房地产市场相对健康。

我们再来看看宝坻区土地市场的情况。

1）成交宗数

2019年至今，宝坻区已成功出让18宗地块，其中，高铁新城3宗、宝坻南城11宗、京津中关村科技城1宗、宝坻城北3宗。

2）溢价率

9宗地块底价成交，9宗地块溢价成交，溢价率分别为12.24%、19.67%、23.68%、4.84%、26.86%、33.61%、33.74%、33.73%、33.53%，产生溢价的地块全部位于宝坻城南板块。

3）竞自持

4宗地块出现一定比例的自持，自持比例分别为22.11%、18.8%、10.64%、6%，需要自持的地块分别位于京津中关村科技城、宝坻城北和宝坻城南。

不到一年半，成交18宗地，9宗地溢价出让，4宗地开发商需要自持，这说明什么？

首先，品牌房企齐聚宝坻，意味着业内普遍看好宝坻未来的发展，愿意深耕宝坻，才会如此不约而同地在宝坻拿地。

其次，一半的地出现溢价，在这个底价成交为主流的市场行情下并不多见，4.84%-33.74%的溢价率充分体现了宝坻土地市场的竞争。即便溢价成交也要进驻宝坻，是这些房企进驻宝坻的决心，更是魄力。

最后，自持的部分其实也需要占用开发商成本，实际成交楼面价会高于外宣口径。6%-22.11%的自持比例，一方面彰显了宝坻地方对完善当地商业配套的决心，另一方面也再一次验证了开发商对宝坻区域价值的一致看好。

2nd 为什么是万科？

事实上，2014年以前，宝坻区地方保护色彩浓重，以本土房企为主进行房地产开发。房企开发区域多以城中、城南为主，城西、城北为辅。

回顾这一时期，由于宝坻县制，本土房企基本垄断了宝坻的房地产开发。因此，封闭型市场环境下，当时的宝坻房地产开发项目并没有太多的品质可言，更缺乏品牌意识。而在2017年以后，品牌房企纷纷进驻宝坻，拉开了宝坻区域楼市品牌焕新的序幕。随着宝坻中关村政策落地，天津地方对市场秩序的规范进一步升级，宝坻房地产开发由此逐渐步入市场化流程。

与此同时，随着融创、碧桂园等品牌房企的陆续进驻，宝坻城市开发骨架开始拉伸，城南的改善和品质化升级、城西的新兴板块也得到了宝坻购房者的认可。

2019年8月16日，宝坻城区相继出让2宗商住地块，万科、红星均为自持商业首进宝坻，两大购物中心敲定。地块内商业部分需各建设一座不小于4万㎡体量的集中式专业商场，且受让人需分别自持其中不小于3万㎡。

其中，万科以总价12.585亿元买获位于南城东路与通唐路交口的津宝（挂）2019-024号地块。而目前，万科旗下商业类产品线主要包含万科广场和印力系印象城、印力汇、印象里等。

作为最早进津的品牌房企之一，万科自1992年进入天津以来，与天津这座城市共生共建，已开放建设四十余个项目，约80000户家庭成为万科业主。而且你会发现，万科可以说是见证了天津市的城市发展格局，引领了多个区域和板块的迭代升级。

万科水晶城空中花园洋房，乘坐观景电梯可直接进入自家的空中花园，至今为人称道；万科假日风景，拓荒中北镇，在外环线以西建造一座城；东丽湖万科城，注重保留项目地块内的原有湿地，并规划了贯穿南北的两条生态走廊，再造一座城……

作为城乡建设与生活服务商，深耕天津28年的品牌房企万科，首次进驻宝坻，无疑将会带动宝坻城北板块的升级和革新。一方面，从大环境来讲，伴随着京津冀一体化的发展、高铁的修建以及中高端产业的陆续进驻，必将带动宝坻区域经济人口增长，进而提升市场热度。

另一方面，从小板块来讲，万科宝坻城市之光所处的宝坻城北板块属于宝坻老城区，目前商业配套欠缺，但随着京津中关村落子北区，人才利好政策将会带来产业人口的导入，未来发展潜力可期。尤其是针对板块内商业配套欠缺的不足，万科的进驻将会填补这一空白。

3rd为什么是城市之光？

天津万科拥有都会系、翡翠系、之光系、小镇系四大产品系，此次首进宝坻，带来的是“之光”系改善类洋房住区。

2019年12月31日，天津市规划和自然局公布了宝坻城区的最新控规，九宫格式布局可以看出宝坻城区放射状的发展远景规划。而万科宝坻城市之光所处的板块位于城东的06单元规划。通过公布的规划细则可以得知，06单元拥有宝坻城区最低的人口密度，不仅凸显其区域特殊性，同时也可以预见该区域商住活力的远期城市属性。

尤其值得一提的是，京津中关村科技城，以半嵌入主城的城市规划进行了区域发展构想，带动宝坻城北投资发展速度的同时，对万科宝坻城市之光项目所处的宝坻城北板块给与了“站前商业服务中心”的定义。

具体来讲，在我看来，万科宝坻城市之光项目有三大差异化优势：

1）教育

社区划片林海路小学、宝坻十一中（规划在建中），优质学校形成了宝坻城北板块不错的教育氛围。尤其让我眼前一亮的是，一般来讲，针对期房鲜有开发商可明确告知学区，而万科宝坻城市之光在销售阶段就已拿到了关于《关于万科劝学里（城市之光）社区居民就学划片范围沟通函》回复函。

依据这份来自宝坻区教育局的回复函，天津万科开发项目万科劝学里（城市之光），坐落在宝坻区域东，东至通唐路、南至规划支路二，西至林海路，北至南城东路。

从目前宝坻区中小学布局情况，此社区小学所属林海路小学招生片，初中属于宝坻第十一中学（正在建设中，2021年投入使用）招生片。而教育，从来都是每一个家庭绕不过去的刚性需求。在交付前，前置地落实划片学校，无疑是万科给业主和准业主的一颗定心丸。

2）商业

小区配套商业的便捷性不言而喻，对于长期以“家•社区”为生活半径的老人、小孩尤为重要。天津万科商业在成功运营东第万科广场、天津万科广场@人民公园两大商业范本之后，以“美好商业新场景”落建于万科宝坻城市之光。

万科宝坻城市之光以建筑面积约4万平米万科广场、建筑面积约1.5万平米商街以及建筑面积约600平米V-Life Box为片区居民提供业态多元的醇熟商业体验，正式宣告：万科携手五大商业品牌首进宝坻。

3）产品

据了解，万科宝坻城市之光为全洋房低密住区，社区规划7-11层电梯洋房，容积率1.6，绿化率约40%。目前项目一期涵盖85平米两居、95平米三居、115平米三居不同面积段，以三种装修式交付户型，可以满足刚需及改善型置业的多种家庭居住需求。

而万科全装交付强大的收纳功能也是一大亮点。基于万科22年装修经验，从“日式收纳、全能厨房、安心卫浴、颜值地铺、科学灯光、人性细节”六方面出发，融合100+项人性化装修细节。

如果你预算充裕，对于万科宝坻城市之光项目，个人推荐优先选择115平米户型，的确是功能强大，让人过目难忘。

4th为什么是时光MALL？

其实，万科宝坻城市之光售楼处本身，就很值得打卡。它有一个别致的名字，叫做：时光MALL。

基于打造美好生活居住场景的目标，售楼处被打造为一个商业化多业态社区服务体验为主体，结合归家大堂功能的售楼空间。

首进宝坻，万科的确拿出了足够的诚意和决心。其他开发商往往是单纯地建售楼处，而万科则是在此之上还拿出了全套的商业运营体验，帮助客户在买房之前先行感受万科的商业运营魅力。

在售楼处的打造上，没有采取千篇一律的设计，而是追根溯源，以时光为积淀。

考虑到在历史的长河里，盐业的兴盛大大促进了宝坻经济的繁荣发展。于是，结合盐晶的白皙、晶莹、光洁，设计师给予了售楼处更多的灵魂与可以诉说的故事。
光，乃万物之本。光，也赋予了整个城市无穷的生命活力，表达构建万科幸福生态体系，传递万科幸福人居理念。

整体空间植入连贯性的主题”盐晶“，你会感觉，第一眼看上去甚至不像售楼处，会更像一个”光影盒子“。而设计目标正是将极具特色的本地历史元素引入室内，通过形态的变换，迭代，扭曲，采用有秩序的建构排列，产生一种空间的气韵。特别是入门接待大厅延续主题”盐晶“造型，顶面增加天窗，将阳光引入室内，巧妙地使之成为空间的一部分。当阳光照射到室内墙壁，立面通过前后、上下交错排布的造型，这种光影的艺术感会让你沉浸其中，享受阳光流淌在四周的感觉。

从某种程度上，整体空间看起来像是”编织“的盒子，同时主题定义为”盐晶方程式“，二者加起来寓意引申为”编织你的有滋生活“。万科为你打造一场光的盛宴。据了解，售楼处后期将作为业主归家大堂使用，满满的归家仪式感会让业主感到光的律动和温暖。

不仅如此，万科还携手五大商业品牌首进宝坻，分别是开启茶饮新风尚的甜品界米其林——茶焙，同步全球咖啡风尚的城市会客厅——咖啡之翼，传承宫廷糕点技艺、闻名《舌尖上的中国3》的中式糕点——祥禾饽饽铺，火遍北京、上海、成都、天津的网红书店——言几又，17年深厚教研精研、全国超100万学生选择的课外辅导品牌——学而思培优。

而这五大商业品牌，你在万科宝坻城市之光售楼处就已经可以打卡体验：
紧邻洽谈区的茶焙区，交由商管运营；引入“咖啡之翼”商户，在这里你可以喝到醇香的咖啡；沙盘左侧是休闲阅读区，书吧区引入“言几又”品牌书吧；还有二层学而思学前教育培训教室、舞蹈房、声乐教室、跆拳道教室、绘本培训室、过道照相区等，打造全客群、全方位、全覆盖共享平台。

继位于东丽环内的万科城市之光之后，万科选择落子宝坻，再献一座万科城市之光。不仅引进万科商业MALL模式，革新宝坻居住与商业新体验，更是期望与宝坻区域乃至天津共同成长。

近日，万科宝坻城市之光实景示范区开放，同时，6#12#30#52#加推，五大品牌进驻售楼处。和三五好友，在「咖啡之翼」约个下午茶，打卡「茶焙」，再到网红体验书店「言几又」逛一逛，顺便看看项目的实楼样板间，周末可以这样过。你会发现，万科在宝坻画了一个圈——京津冀的交通网，天津的后花园，宝坻的生活圈。关于未来的品质兑现，就交由时间，等万科交出答卷。教育配套风险提示：项目宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育配套资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着项目对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。

文章来源：自媒体弄堂房子