IPO视界|合景悠活“拼爹”

来源:中国网地产 2020-07-15 17:09:37

上市潮之下,物业公司遭遇了更多的诘问,其中就包括对母公司的依赖。对不少物业公司而言,母公司撑起了其每年的业务,而此类高度依赖地产母公司、市场化发展程度不高的物业公司后续发展也大概率“拼爹”。合景悠活就是“拼爹”阵容的一员。

盈利高度依赖母公司 第三方贡献占比较低

纵观所有已上市的物业公司,除了独立的第三方公司,大部分都是从地产公司分拆出来。这种天然的关系也注定了物业公司对其母公司保持着某种依赖。从统计数据来看,截至2019年12月31日,物业服务营收中母公司交付项目营收贡献占比超80%的有奥园健康、鑫苑服务、烨星集团、和泓服务、弘阳服务等公司;占比超70%的有碧桂园服务、新城悦服务、滨江服务、建业新生活等。

而合景悠活的这一数据相对惊人,超过90%。

显然,合景悠活是受益者。在2017-2019年,合景悠活毛利分别为1.04亿元、1.83亿元、4.20亿元,毛利率分别为22.50%、27.76%、37.32%。同期,合景悠活净利润分别为0.44亿元、0.80亿元、1.85亿元,净利率分别为9.53%、12.09%、16.45%。

不难发现,在2017-2019年3年间,合景悠活的盈利能力不断提升,盈利表现较为亮眼。一方面,住宅物业管理服务的毛利率不断提升;另一方面,商业物业管理服务的毛利较高。

在2017-2019年,合景悠活住宅物业管理毛利分别为0.54亿元、0.85亿元、2.61亿元,毛利率分别为15.8%、19.9%、34.4%,其中2019年毛利涨幅最为明显。同期,合景悠活商业物业管理服务毛利分别为0.50亿元、0.98亿元、1.59亿元,毛利率分别为42.2%、42.3%、43.4%,其中2018年商业物业管理服务毛利一度超过住宅物业管理服务毛利。对于合景悠活而言,商业物业管理服务稳定的高毛利对于维持自身基本的盈利能力至关重要。

然而,上述高毛利业务主要来源于母公司合景泰富集团的项目交付。目前来看,合景悠活的市场化发展之路刚刚起步,尚未成气候。

2019年,合景悠活正式开始对外承接第三方项目。当年合景悠活即对佛山星誉和广州宜家创生进行了收购。资料显示,星誉物业目前管理星星凯旋国际和星耀101两个综合体项目;宜家创生主要为广州、佛山、湛江超30个住宅、写字楼、工业园区、专业市场等项目提供服务。通过收并购,合景悠活2019年新增包括23个住宅楼盘和8个商业物业在内的一批第三方在管项目。

数据显示,在2019年,合景悠活来自第三方项目的在管面积为387.5万平方米,占整体住宅物业在管面积的21.12%;但其营收占比仅为10.99%。商业物业更是如此,2019年合景悠活来自第三方商业项目的在管面积达87万平方米,占整体商业物业在管面积的26.62%,而其营收占比仅为4.1%,不及自身规模占比的1/6,与来自母公司的项目相比更是天壤之别。

业务独立性较弱 存在关联利益输送

在2017-2019年,合景悠活营收分别为4.63亿元、6.59亿元、11.25亿元,其中2019年涨幅高达70.66%。同期,在管面积分别为1221.2万平方米、1380.4万平方米、2161.4万平方米,其中2019年涨幅高达56.58%。

具体来看,2019年住宅物业管理服务营收增长77.35%,商业物业管理服务营收增长58.27%。其中,住宅物业主要由预售管理服务、物业管理服务、社区增值服务等构成。住宅物业除了收并购及规模增长带来的收入外,主要增长部分来自于预售管理服务及社区增值服务。预售管理服务营收从2018年的1.24亿元增至2019年的2.22亿元,涨幅高达79.48%;社区增值服务营收从2018年的0.17亿元涨至2019年的1.55亿元。

不过,合景悠活的社区增值服务还包含了向物业发展商及业主提供的物业代理服务,而此项业务毛利率较高,直接提升了社区增值服务整体的毛利率。

商业物业管理服务方面,营收增长主要来源于向母公司及关联方提供商业物业管理服务。2018年,合景悠活来自关联方的商业物业在管面积为203.1万平方米,营收为1.51亿元;2019年在管面积为239.8万平方米,涨幅仅为18.07%,但营收却增至2.50亿元,涨幅高达65.21%。而在2017-2019年,合景悠活商业物业管理服务的物业费均价分别为10.9元/月/平方米、15.2元/月/平方米、19.7元/月/平方米。不难发现,在面积涨幅有限的情况下,关联公司通过大幅提高物业费价格,在面积变化不大的情况下,实现了此项业务营收的快速增长。

随着地产行业进入存量市场,合景泰富集团自身的增量有限,给予合景悠活的支持也会打折扣。这也就意味着,合景悠活营收与规模的增长需要依靠大规模的收并购活动。

从物业管理费收缴率来看,合景悠活与母公司或存在关联利益输送。在2017-2019年,合景悠活住宅物业管理费收缴率分别为76.1%、80.8%及80.6%。其中,向独立第三方收取的物业管理费收缴率分别为82.3%、83.8%及84.2%。商业物业亦是如此,在2017-2019年,合景悠活商业物业管理费收缴率分别为94.5%、77.3%、73.1%;其中,向独立第三方收取的物业管理费收缴率分别为96.8%、95.8%及98.1%。相比之下,第三方的物业费收缴率相对较高。

不难推测,无论是住宅物业还是商业物业,合景悠活来自合景泰富集团开发项目的物业费收缴率均低于第三方。而收缴率的降低无疑会影响自身的经营性现金流,并带来一定的经营风险。这也意味着,合景悠活通过物业费缓缴等方式在一定程度上和合景泰富集团存在利益输送。

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来源:合景悠活招股说明书

根据合景悠活招股说明书,其贸易应收款项连续三年增长,而预付款项及其他营收款项也持续维持在高位,这也进一步坐实了存在利益输送的可能。显然,高毛利的代价就是经营独立性的相对丧失。而保证自身经营独立性最重要的,就是具备独立发展能力。

根据合景悠活的规划,其将致力于深耕大湾区及巩固已经深入发展的地区,并计划将大部分上市募集资金用于战略投资及收并购。同时,也希望增加在长三角地区、中西部地区、海南以及环渤海经济圈一、二线城市的业务及市场份额。

随着合景泰富集团的扩张,合景悠活也会同步发展自身的业务,并借助合景泰富集团广泛的业务据点在相关地区发展。此外,在一个城市业务营运成熟后,合景悠活将寻找机会向附近城市扩张。不过,在短期内,合景悠活的发展还将依赖母公司。

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拼爹还是拼实力,合景悠活选择了前者。
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