中原地产:上半年深圳新房住宅共成交16727套 同比降5.4%

来源:中国网地产 2020-07-10 14:36:40

中国地产讯  近日,中原地产发布《2020年上半年深圳楼市总结报告》。报告显示,上半年深圳新房住宅供应腰斩,区域分化,成交平稳。

新房住宅供应同比下滑超5成

网签数据显示2020年上半年新房住宅共成交16727套,同比降5.4%,成交165.86万平,同比降3.6%。根据中原市场监测上半年新房住宅获批共9485套,同比降50.8%,批售面积合计91.01万平,同比降50.6%;市场共推售住宅9222套,同比降46.3%,新入市住宅面积合计96.01万平,同比降43.8%。

受疫情影响,一季度市场基本陷入停滞,甚至前5月市场供应皆较为低迷,直至六月供应才开始大幅增长,整体供应较去年同期仍然大幅下滑。但二季度市场氛围佳,加上去年11、12月大量住宅入市,上半年成交仅小幅下降。

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光明、坪山、宝安住宅成交量腰斩

上半年罗湖、大鹏、龙华、盐田、龙岗五区住宅成交量大幅上升,深汕合作区去年同期无成交,今年上半年成交1245套,10.61万平。罗湖区上半年成交650套,上升157.9%,大部分为德弘天下华府成交。大鹏区成交293套,同比增84.3%,主要为家天下花园、保利香槟苑的成交。坪山、光明、宝安等区由于供应量的大幅下滑,成交也出现大幅下降。

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龙岗、坪山、光明供应占比超七成

从各区上半年供应来看,龙岗、坪山、光明供应依然占据主导,三区供应占比近71%。其中,龙岗供应3417套,占比近37%,供应最多。十一区中,南山和深汕合作区无新增供应。

从各区上半年成交来看,龙岗、宝安、龙华、光明成交最多。西部区域仍为热点区域,但东部龙岗、坪山凭借高供应和低价,成交位居前列。龙华区凭借观澜片区中森公园华府、龙光玖誉府的成交,上半年成交占比提升。对比供应与成交看,只有光明、福田、罗湖成交量略低于供应量,其他各区成交量都高于供应,市场供不应求局面仍存,下半年预计供应将继续增加。

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访客指数低位反弹后高位徘徊

去年下半年市场受诸多利好影响,成交较为火热,加上11、12月新房供应处于高峰,访客指数高位徘徊。

而上半年受春节与疫情影响,1、2月市场基本处于冰点,访客指数也从去年12月的高峰快速下跌至低谷,且低谷期持续时间较往年大大延长,市场需求被压抑。3月下旬开始,疫情基本稳定,营销中心开始逐步开放,小区管理也放松,长时间压制的需求开始释放,市场快速反弹,访客指数也出现快速上升。

但上半年前五月市场供应不足,加上4、5月住建局打击炒房,市场热度略有下降。但六月新房供应大大增加,部分热盘如金融街华发融御花园一二手价格倒挂,吸引全城关注。访客指数也回升后高位徘徊。

整体去化率有所下降

2020上半年开盘项目数量较去年下滑明显,平均开盘去化率也略低于去年。

新房住宅开盘分化依然明显,西部区域宝安、光明推盘项目不多,但少量推盘中金融街华发融御花园、满京华云著花园都表现亮眼。东部区域龙岗、坪山等推盘项目较多,整体去化不高,但部分项目如恒大城等开盘也较热。

90-144平面积段成交占比超五成

2020年上半年90-144平的面积段成交占比上升至56.7%,较去年同期增加了近12%。受去年豪宅标准调整影响,改善型户型成交增加。而小户型占比呈现逐年下降的趋势,60-90平成交占比从去年同期的49.3%下滑至今年上半年的37.7%。45平以下面积段上半年由于深汕辉煌花园的大量成交,占比占比提升至1.1%。

从月度趋势看,6月90-144平面积段占比超六成,达到了60.4%。近期新入市的仁恒公园世纪、恒大城,以及前期项目京基御景半山、天鹅湖畔花园等项目改善户型大量网签。

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成交价4万以下面积占比大幅上升

从价格段来看,上半年特别是二季度,4万以下价段成交占比出现明显上升,至六月4万以下占比升至近4成。而8万以上高价段占比则逐渐减少,至六月占比已经不足1成。一方面是上半年新增供应中,龙岗、坪山占主导;同时深汕区域成交大幅增长。另一方面,上半年新增的豪宅项目较少,高价段以去年入市项目为主。

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坪山、深汕、龙岗中心城为成交最多片区

2020年上半年坪山片区共网签住宅1261套,为新房住宅成交最热片区,其次是深汕合作区成交1245套,龙岗中心城片区成交1177套,位居第三。坪山区恒大城成交近半,同时方直谷仓府、富润乐庭成交成交也位居前列。深汕合作区则只有辉煌花园和振业时代花园成交。

去年同期最热的沙井由于供应量的大幅下降,成交也大幅下滑,不足去年上半年的1成。盐田港凭借佳兆业盐田城市广场的大量网签也位居第七位。

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去化周期不足七个月

上半年新房住宅获批预售面积合计90.6万平,较去年上半年腰斩,供应下滑明显。而月度住宅成交量则相对保持稳定,导致住宅存量自去年12月以来连续下降。

截至2020年6月底住宅存量已经跌至205.0万平,为近几年的最低值,按照过去一年的平均成交量来计算,去化时间不足七个月,预计下半年市场供应有望迎来爆发。

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龙岗区存量最多

截至2020年6月底深圳十区中龙岗区新房住宅存量最多,其次是龙华、宝安,福田区存量最少。

据市场监测,下半年全市潜在计划入市项目超百个,以龙岗、宝安为主。但龙岗区整体去化一般,在入市项目集中增加的情况下,存量将进一步上升。宝安、光明、南山等西部区域去化速度较快。

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总结:上半年新房住宅共网签16727套,同比降5.4%,新入市住宅9222套,同比降46.3%,供应下滑严重,但罗湖、大鹏、龙华、盐田、龙岗、深汕合作区住宅成交量大幅上升。

今年上半年坪山、深汕、龙岗中心城为新房住宅成交最热片区。从成交结构来看,90-144平面积段占比升至56.7%,改善型户型更受市场青睐。而豪宅项目下滑,4万以下价段占比出现明显上升,至六月4万以下占比升至近4成。

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