诸葛找房:上半年重点城市住宅及商办用地成交建面41747.17万平 同比下跌11.8%

来源:中国网地产 2020-07-09 14:29:11

2020上半年,受到突如其来的疫情影响,多地土地市场短期处于停滞状态。供地下滑、土拍暂停,市场一时之间被按下了“暂停键”。进入二季度以来随着疫情的阴霾逐渐褪去,全国土地市场活跃度提升,市场加大供货力度,弥补了疫情期间的供应不足,同时成交形势也开始明显回暖,一方面是二三月份积压的土地需求集体释放;另一方面,受到当前融资环境较为乐观的影响,房企中粮草充足。疫情后,房企的拿地热情不降反升,楼面价和溢价率明显上扬。从流拍情况来看,整体处于逐渐走低态势。2月份疫情冲击下流拍较为严重,随后大量优质地块放出,房企热情也显著提升,之前积压的需求全面释放。受融资环境较为乐观、优质地块较多因素的影响,房企拿地表现积极,房企对市场预期长期看好,土地流拍现象明显减少。

从各等级城市来看,一线城市成交火爆,在面对“黑天鹅”事件时,由于一线城市基本面优异开发商市场信心并没有降低。二线城市趋稳,三四线城市随着前几年需求被透支,整体恢复到前期水平难度较大。疫情后成渝城市群突破重围,房企拿地的热情一度越过长三角等热点区域。在疫情影响下,尤其是头部房企拿地态度更加谨慎,联合拿地和深耕本地成为房企当下的主要方式。

一、供给端发力拉动土地热度回升,市场“刹寒已暖”

(一)短期内土地市场受创,二季度回暖态势显著

今年上半年受到突如其来的疫情影响,房地产市场全面受创。疫情期间多地土地市场处于停滞状态。供地下滑、土拍暂停,市场一时之间被按下了“暂停键”。随着近几个月疫情逐渐得到有效控制,土地市场开始回暖,供应成交触底反弹,但几个月的热度终究难以带动半年的行情。具体来看,受到春节假期叠加疫情影响,2020年上半年重点城市住宅及商办用地供应建筑面积为57757.03万㎡,同比上涨3.2%。成交规划建筑面积为41747.17万㎡,同比下跌11.8%。供应量相比去年同期小幅上扬,成交略低于去年同期水平。土地市场整体受疫情影响短暂受创,近两个月核心热点城市土地热度提升带动整体市场回暖。

图:2011-2020年上半年住宅及商办用地供应及成交规划建筑面积

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从分季度土地供应来看,2020年第一季度推出土地较少,供应土地规划建筑面积为10843.77万㎡,同比下跌7.1%。从往年水平来看,符合一季度推地量少的惯例,虽然相比去年同期有小幅下跌,但随后供应量逐渐上涨,二季度开始随着疫情的阴霾逐渐褪去,全国土地市场活跃度提升,供应规模显著增长,供应规划建筑面积为19172.08万㎡,同比上涨7.1%。土地市场逐渐恢复信心,市场加大供货力度,弥补了疫情期间的供应不足。

图:全国重点城市分季度土地供应及同比

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从分季度成交来看,一季度受到疫情冲击明显,规划建筑面积为15095.95万㎡,同比下滑20.3%。二季度逐渐回暖,成交规划建筑面积为26397.51万㎡,同比下跌7%。二季度成交形势有明显回升趋势。首先是二三月份积压的土地需求集体释放的结果;其次,疫情冲击影响地方财政收入,地方政府为了吸引房企放出了一大批优质地块引来房企的热抢;另外,受到当前融资环境较为乐观的影响,房企中粮草充足,有足够的资金去抢夺热点地块。 

图:全国重点城市分季度土地成交及同比

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(二)优质地块大量放出,助力楼面价结构性上扬

疫情以来,土地市场经历了由停滞到恢复的风云变化,供需两端都不可避免的受到冲击。而从成交楼面价来看,却是迎来了一个新的增长点。2020年第一季度到二季度成交楼面价持续上涨,且达到自2016年以来的历史最高点。2020年第二季度楼面价为5067元/㎡,同比上涨15.3%。楼面价的上扬主要是由于疫情后大量优质的地块的放出,拉动整体楼面价提升。

图:全国重点城市分季度成交楼面价走势

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(三)溢价率走高,流拍率降至低位,房企热情难以抵挡

疫情后,房企的拿地热情不降反升,从溢价率来看,自去年下半年以来就持续走高,受到疫情影响严重的2月份稍稍降低,但从3月份开始获得迅猛增长,至6月份溢价率达到17.16%,达到2020年的峰值。而从流拍情况来看,整体处于逐渐走低态势。2月份疫情冲击下流拍较为严重,随后大量优质地块放出,房企热情也显著提升,之前积压的需求全面释放。4月份流拍率为5.94%,为2020年上半年的最低值。受融资环境较为乐观、优质地块较多因素的影响,房企拿地表现积极,房企对市场预期长期看好,土地流拍现象明显减少。

图:2016年-2020年6月经营性用地溢价率及流拍率走势

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二、土地市场结构性复苏,城市分化日益显著

(一)分等级城市结构性特征:一线火爆,二线趋稳,三线遇冷

疫情下,各等级城市土地市场对疫情的反应也有所不同。从数据可以看出,2020年一季度二线和三四线城市土地成交规模同比分别呈现不同程度的下滑,而一线城市土地成交同比仍然呈上涨态势。进入2020年二季度后,疫情逐渐得到控制,市场形势转好,二线和三四线城市土地成交规模同比跌幅有所收窄,分别下跌0.7%和17.5%,但成交量仍然不及去年同期水平;与此同时一线城市同比涨幅继续扩大,二季度涨幅达到107.2%。疫情下不同等级城市的不同市场表现,表现了各等级城市在面对突发事件时的抗风险能力的水平,市场分化也更加显著。整体而言,一线城市普遍城市基本面优异,在面对“黑天鹅”事件时,开发商也普遍看好,市场信心并没有因此降低。而尤其是一些城市基本面表现一般的三四线城市,应对突发事件的能力较弱,开发商对其市场预期普遍不太看好。另外过去几年,三四线城市需求存在透支现象,预计三四线楼市将在此次疫情后内外共同作用下进入调整期。

图:各等级城市土地成交面积分季度同比走势

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从分等级城市溢价率来看,2020年以来各等级城市溢价率水平均呈现上扬趋势,其中三四线城市溢价率水平最高,2020年二季度达到22.93%,二线城市次之,溢价率为15.32%,一线城市最低为10.48%。三四线城市溢价率最高,在一二线热点城市供地有限的情况下,部分经济基本面表现良好的三四线城市受到房企青睐。

图:分等级城市溢价率走势

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从2018年以来土地流拍情况来看,受到疫情影响各等级城市一季度流拍情况明显严重,尤其是二三月份,一线城市3月份流拍率为18.2%,三四线城市2月份流拍率为20.6%,均达到了自2018年以来的历史最高水平。一线城市受到3月份成交地块较少影响,流拍率明显提升,随后流拍率下滑至往常水平。二线城市表现基本稳定,流拍率呈现稳步下滑趋势。三四线城市高溢价率高流拍率并行,内部分化明显,市场不稳定性增强。

图:分等级城市流拍率走势

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(二)分区域结构性特征:西北冲击小恢复快,长三角、珠三角恢复力强

从疫情后各大经济圈城市的表现来看,热点城市集中的长三角、珠三角城市恢复迅速,拿地占比分别上升了2个百分点;西北城市受到疫情冲击力度相对偏小,市场恢复较快。2020年上半年,珠三角城市土地成交规划建筑面积为6530.91万㎡,同比上升45.5%;长三角土地成交规划建筑面积为12878.61万㎡,同比上涨7.3%;西北城市土地成交规划建筑面积为12428.04万㎡,同比上涨52.1%;东北城市群成交规划建筑面积为5111.01万㎡,同比上涨29.2%。

图:2019年及2020年上半年各大经济圈成交土地占比情况

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图:2018年-2020年上半年各大经济圈拿地建筑面积走势

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三、房企拿地特征:龙头房企拿地微变,深耕区域房企逆袭

(一)成渝城市群突破重围,迎来房企青睐

面对疫情的冲击,房企拿地布局更加谨慎,对于城市基本面良好的热点城市加速布局,同时对于基本面和发展潜力落后的三四线城市加速撤离。从房企拿地城市分布来看,成渝城市群突破重围,重庆和成都分别排名第一、二,房企拿地的热情一度越过长三角等热点区域。2020年1月3日,中央财经委员会第六次会议明确提出,推动成渝地区双城经济圈建设,在西部形成高质量发展的重要增长极。这是中央首次对成都和重庆两座城市提出“成渝地区双城经济圈”的提法,并且提出了要形成“高质量发展的重要增长极”的新要求。成渝经济圈在国家政策利好的带动下,经济恢复迅速,房企对其发展潜力也普遍看好态度。

拿地建筑面积前十城市中,长三角城市占据五席。一方面是这些城市集中了大量人口和高知人群,购买力较强,且教育、医疗、交通等配套较为成熟。另一方面,受到本次疫情冲击,多数房企增强了应对“黑天鹅”事件风险性的觉悟,更倾向在基本面良好、需求稳定的城市拿地。

(二)“深耕本地、抱团取暖”,非内地房企崭露头角

房企拿地金额来看,受到疫情冲击,今年上半年拿地金额相比去年有所下滑。百强房企实力雄厚,恒大绿城保利等老牌房企占据前列,恒大拿地金额最高为816亿元,但相比去年上半年碧桂园的1114亿元仍然有明显差距。去年上半年位列前三的碧桂园融创万科排名均有下滑,拿地总额基本在400亿元左右,拿地态度相对谨慎。

图:2020年及2019年上半年房企拿地总额排行榜

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从单宗地块成交情况来看,上海、北京、深圳、厦门、南京等重一二线城市仍然是房企重点布局城市,并且可以看出竞得高价地房企的多采取联合拿地方式,在当前行业竞争越来越激烈叠加疫情影响的环境下,联合拿地对于房企来说是一种最大限度的降低风险和减轻资金压力的方式。另外,从竞得高价地的房企来看,大部分为深耕本地的房企,在当前的市场环境下,深耕本地的规模房企抗风险性更强。虽然优质地块会吸引各大房企的目光,但区域性房企在当地拿地相对容易,积极性更强,对地块的操作流程及当地政策也相对熟悉。因此拿高价地或者体量较大地块的多为区域深耕型房企,全国性知名房企占比较少。

另外,高价地拿地房企中不乏港资房企,如本次香港置地联合体以310.5亿元的总价拿下上海徐汇滨江综合体地块,成为截止至当前的总价地王。2019年以来,以港资房企为主的非内地房企在内地市场上越发活跃。这种非内地房企加大投资力度,一方面是对未来房地产市场前景持看好态度;另一方面,当前房地产行业发展趋缓且在遭遇“黑天鹅”事件的冲击下,港资房企低负债、低成本的特点更具优势。

图:2020年上半年地块成交金额排行榜

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四、土地市场预测:土地热度边际回落,优质城市土地更受热捧

在疫情冲击下,土地市场短暂遇冷,但随着疫情的阴霾逐步褪去,三月份之后市场加速回暖。前期累积的需求全面释放,加上融资环境相对乐观,开发商拿地热情高涨,多城市土拍火热异常,溢价率出现连续上涨,房企市场信心回归。预期接下来前期土地市场过热的城市将会逐渐恢复到平稳状态。

从各等级城市来看,疫情促使各等级城市间分化进一步加剧,预计接下来一线城市热度不减,二线城市逐渐趋稳,三四线城市市场预期将会逐渐下滑。三四线城市想要整体恢复到往期水平恐难以实现,开发商间的竞争压力将会加剧,或将迎来中小城市房企重新洗牌。

土地市场分化愈演愈烈,部分优质城市、优质地块仍然抢夺激烈。如长三角经济圈的上海、杭州、南京等热点城市,近两个月来土地市场热度居高不下,甚至楼面价溢价率纷纷创下新高。而一些经济基本面较差以及区位偏僻、出让条件严苛的地块则无人问津,房企拿地更加理性。

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