受疫情影响，各行业都受到不同程度影响。虽然疫情不直接针对楼市，但一季度供求双双跌至低谷。面对疫情带来冲击，从中央到各地政府都出台稳经济举措，楼市也不例外。随着复工、复产、复市等积极推进，楼市在二季度迎来快速反弹，小阳春迟到2个月出现。7月1日，大盘在地产股集体发力下冲上3千点关口，再次证明，地产对经济对金融的支持作用。

土地市场：总价地王提信心 宅地溢价走高

上半年上海含住宅用地成交377.76万平方米，金额超过1012.27亿元，累计同比分别增加124.09%和128.08%。从空间布局来看，远郊区域依然是交易主力，而市中心范围仍屈指可数。从交易层来看，有几个关注点：

1、出现总价超300亿的地块，提振市场信心。上海2月20日复工后成交徐汇滨江的重量地块，总价超过310亿，并且刷新全国总价记录。徐汇滨江是重点发展区域，当前住宅项目均价基本在9万元/平方米以上，市场关注度自然高。地块总价高是因为出让面积大导致的，从成交绝对楼板价来看，只有11673元/平方米。这幅地块顺利成交给处于阴霾中的市场一种信心提振，表明房企继续看好后市的预判。此后不仅上海土地市场日趋活跃，其他城市相继出现高溢价地块。

2、出现没有自持的地块。自从2017年楼市调控以来，住宅土地出让除了崇明、金山没有15%自持外，其余区都有此要求。对房企而言这15%就是重资产，并且对于当前高周转模式而言这部分是不可周转部分，增加企业财务负担，至今房企都没有优秀的处理方案出现。

也正因为15%自持，导致最近2年土地市场很少看到溢价现象，底价拿地成为常态。但是今年有部分土地取消15%自持要求。在此背景下，房企拿地热情有所增加，土地溢价也逐步上升。比如6月土地拍卖罕见出现53.12%的高溢价。

对此，面对今年特殊情况，房企压力也比较大，这些土地能快速开发，快速进入销售状态，可以减轻房企资金压力。其次，从地方经济来说，此类土地可以吸引诸多房企关注，对稳定地方投资有推动。最后，土地真正价值可以在价格中充分体现，同时也显示出房企对后市信心。

3、部分土地出让方式做调整。4月10日以后出让的地块规则做了微调，比如，有效申请人数不足六人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。而此前多为“三人”。出让方式的微调可以增加竞买公平性和难度。

后市研判：

大量房企把重心聚焦在一二线城市，并且不少房企把总部迁至上海，上海土地市场的竞争依然会相当激烈。考虑到维持市场活跃度，下半年还会有不少没自持要求的土地入市，此类土地有20%甚至30%以上的溢价都是常见数字。而且为吸引房企，下半年还会有不少优质地块入市，比如市区等区位好的住宅地块。另外，上半年龙头房企土地市场的补仓动作不明显，不排除下半年加大投入的可能。临港作为上海大力发展的地区，诸多优惠政策聚集于此，预计今后临港土地交易将占市场总要比重。