去年江与城收官前夕，有个近40岁的粉丝A找到速递菌，想在南京的孩子（硕博连读，还未毕业）买房，手握300多万首付，希望给推荐一个有潜力的板块、楼盘，附近生活配套成熟为佳。

NO. 1｜壹

资产在缩水，三四百万的“岔路口”抉择

按照银行目前的政策，上限为70岁，30年的期限，还能从容不迫地用杠杆买房的，粉丝A就踩在了这条分界线上。往上，买房的成本可能会更高。

同时，在今年经济形势的多空影响下，资产在持续缩水。假设按4%的通货膨胀率估算，当前100万的资产，5年缩水至约82万，10年后只剩约67万。而通过一些靠谱的信托或理财，最好的年化收益也只有7%-8%，一年收益约二十多万。看似不错，但实际对财富量并没有较明显的增益，边际效应低。

“小资金者想贪大利，大资金者求安全”。站在人生重要门槛上的A，和很多手握三四百万的买房人一样，都认为优质房产是有效抵抗通胀的少数选择项，更多的是纠结选择老城、守住财富？或是期待新城，看涨未来？

NO. 2｜贰

新城区：想象空间大，规划落地“久、难”

城市扩张和城市交通发展让很多人选择在主城工作，到新城区居住。从点及面发展的新城区底线低，看着有很大的想象空间。

这也造就了南京房价跟着规划走的现状，比如新街口房产价值大约在3.5万/㎡左右，这一价格与相距约28公里远的仙林湖板块保持一致。2016年楼市调控前，新城区随着土地价值的提升而高歌猛进，“房价增幅高、变现快”的特点尤为明显。比如，2015年，江北核心区的华润国际社区、正荣润江城刚刚1.6-1.7万/㎡，河西南“星八客”也才2.4-2.5万/㎡，甚至彼时，仁恒江湾城三期160㎡户型也就400多万。

现在，江北核心区新房突破3.3万/㎡，个别二手房房源已突破4万/㎡；鱼嘴商务区初登场便是3.98万/㎡，后期放风4.5万/㎡+；河西南最高均价已至63999元/㎡，新近成交二手房更是迫近6万/㎡。即便如此，这些已全面上涨的新城，依然逢开盘被抢。

（河西南二手房源价格）

但是新城规划落地需要时间，这是不可避免的壁垒。即便是宇宙中心的河西，也是经过了10年以上的发展时间。至今，河西南、鱼嘴板块的主要配套还是要依靠河西中部。江北核心区热度从一片空白到发展较为出色的程度，可以预见的周期至少也要二十年左右。如今，在“房住不炒”的大基调下，地产行业的赛道从纯规模竞争，转向品质与口碑的竞争。因此，江北核心区研创园板块也曾因“价不配位”而遭遇过“滑铁卢”，去化惨淡。

另外，一些建设周期较长的新城区会面临前期规划减速，甚至是不能落定等风险，比如学区等。今年，因此类规划无法落实而爆发的维权已经显现。市场开始认识到城市是不可能无限扩张的，资源是有限的，住宅正在恢复居住属性，即使在金融属性上，房子分化也愈发严重。

NO. 3｜叁

老城区：底线高且配套醇熟，后期升级困难

也有的人不知道哪一座新城适合自己，又担忧于房价涨幅的不确定性，陷入“既要又要”的纠结中，所以会选择配套醇熟的老城区。目前城中在售新房以安品园舍、金鼎湾状元府等别墅盘为主，均价约5.4万/㎡起。

老城区烟火气十足。新百、德基、中央商场、东方福莱德等购物天堂，吃喝玩乐一条龙，繁华不必多加赘述。老南京人更爱的是附近隐藏的胡同巷子，闹中取静。这些巷子里，有南京潘西、小杆子们的青春回忆，风景与风味在这里交汇融合。

上一刻还吃着洪泽湖小鱼锅贴、阿福铁板鱿鱼、鸡蛋汉堡，走在飘着各种食物香气的明瓦廊街道上，拐个弯，就走进了满是面馆、串串店、鸭子店等的陆家巷。即使是一个小小的“阿财菜饼”摊，也总是排着长长的队伍。期间几间文艺小清新的甜品店、花店，坐着情侣们，在嬉笑。

日常时间，老南京人也喜欢绕着城墙，穿过巷子，去玄武湖、秦淮河边逛逛，阅江楼、夫子庙、朝天宫等数不清的城市景观，六朝历史文化底蕴深厚。

理想情况下，半小时车程内都可以享受到。但老城道路交通一直被人诟病，除了道路坑洼，每天早上8-9点的上班时间，“一脚油门一刹车”是常态。另外，老城后续地铁建设也严重滞后，贯穿老城的5号线至今仍然拖拖拉拉，地铁的站点密度与一线城市比较同样存在较大差距。

即便是“第一商圈”的新街口也难以避免城市小巷脏乱差、中心区建筑老旧、闲置区域不开发等问题。早期求大求快而使得城市传统肌理日渐消失，大包大揽之下管理机制松紧失序，导致老城如今“现代差口气、古朴也有限”的发展现状。（资料来源： 南京摩天汉）

NO. 4｜肆

大校场机场板块：进可攻，退可守

这些年来，南京规划了不少新城区，比如江北核心区、南部新城、紫东地区、燕子矶新城等等，大多都会标榜自己是下一个河西南。但真正有底气的、有蓬勃生命力的，南部新城绝对算一个。在当前微妙行情中，大校场机场板块更是一个进可攻、退可守的选择。既有未来美好的前景，又有背靠老城的人气与配套。兼顾优势的同时，也解决了痛点。

（示意图）

第一，南部新城核心的大校场机场背靠秦虹等老城区。区位上，地处秦淮区、南京主城东南方位，连接南北、承东启西，北面与钟山隔秦淮河相望，项目西侧与夫子庙、白鹭洲、中华门、桃叶渡文化历史长廊相临。

第二，紧邻主城一环线，通勤效率高。新城区距离远，老城区却要很用力才能上快速路。大校场机场内部的应天东街通达主城，可与各个片区行程快速交通。另规划有轨道线5条、地铁站10个；计划今年上半年完工的承天大道跨外秦淮河大桥，全线通车后，形成主城东南部重要快速通道 。

往老城方向：通过卡子门大街，应天大街快速联系至老城区往河西方向：通过绕城公路，应天大街快速联系至河西地区往城东方向：通过胜利河路，绕城公路快速路联系至城东方向往江宁方向：通过卡子门大街，宁杭高速快速联系至江宁方向

（示意图）

第三，大校场机场内预留有大量土地空白，未来存在改善空间。距离市中心越近的土地，如果没有提前规划与预留，繁重的拆迁与利益协调问题，很可能会造成无序发展的局面，对于后期规划与板块提升会造成很大的不利影响。未来依托产业规划，可安排15万常住人口，14万就业岗位，形成一心一带三片区五大功能区。

（示意图）

第四，大校场机场高起点，未来规划兑现无风险。2011年1月，南部新城的发展战略被正式列入市“十二五”规划，并正式确立了要把南部新城打造成集交 通、经济枢纽、城市门户于一体。建成后将与新街口、河西构成三足鼎立的主城新中心。这也是很多河西的客户在充分享受河西核心发展的红利后，依旧看好南部新城的发展潜力的原因。

（示意图）

2019年下半年，南部新城尤其是大校场片区迎来大量优质宅地的供货。其中纯新盘云澜尚府售楼处预计近期面世。在2019年的7月3日，经过南京土拍市场129轮激烈角逐，最终被金茂以总价51.5亿，成交楼面价29705元/㎡，由金基、新希望、金茂、颐居联合开发。此前，区域内宅地断档已经近6年之久，这也将标志着南部新城崛起的里程碑。

（效果图）

云澜尚府位于应天大街与大明路十字路口交汇处向东200米，与夫子庙、老门东直线距离约3公里，与新街口、紫金山直线距离约5公里，与河西商圈直线距离约7-8公里，20分钟内通达全城核心区域。另外，大校场机场板块放风约5万/㎡左右。

（区位图）

南部新城将不止具有河西 CBD 与新街口等城市中心的魅力，更有成为CBD升级版的中央活力区CAZ潜力。南部新城依托高铁枢纽和智慧城市两大重要支撑，打造以商务商贸为主导、文化创意产业和健康休闲为亮点的，具有枢纽特色的现代服务业产业体系。据悉，纯新盘云澜尚府所处的位置，恰恰是住建部批准的中芬低碳生态试点示范城范围内，这也就意味着，云澜尚府所享受到的多重利好，也是其他区域的楼盘所不能比的。

据悉，纯新盘云澜尚府项目将打造140-230㎡的住宅，另外还有120㎡为人才房户型，整体定位高端改善。据悉，其住宅部分将按照三星及以上绿色建筑标准建设，100%装修交付。

如果河西南代表一个城市的高度，江北核心区代表一个城市的广度，那城市的高度一定会被南部新城刷新。云澜尚府所在的大校场机场板块既能享受来自城中的历史和人文，又没有放弃想象空间。