5公里新街口!从容布局主城里的“强力”新城

来源:中国网地产 2020-06-28 19:04:51

去年江与城收官前夕,有个近40岁的粉丝A找到速递菌,想在南京的孩子(硕博连读,还未毕业)买房,手握300多万首付,希望给推荐一个有潜力的板块、楼盘,附近生活配套成熟为佳。

NO. 1|壹

资产在缩水,三四百万的“岔路口”抉择

按照银行目前的政策,上限为70岁,30年的期限,还能从容不迫地用杠杆买房的,粉丝A就踩在了这条分界线上。往上,买房的成本可能会更高。

同时,在今年经济形势的多空影响下,资产在持续缩水。假设按4%的通货膨胀率估算,当前100万的资产,5年缩水至约82万,10年后只剩约67万。而通过一些靠谱的信托或理财,最好的年化收益也只有7%-8%,一年收益约二十多万。看似不错,但实际对财富量并没有较明显的增益,边际效应低。

“小资金者想贪大利,大资金者求安全”。站在人生重要门槛上的A,和很多手握三四百万的买房人一样,都认为优质房产是有效抵抗通胀的少数选择项,更多的是纠结选择老城、守住财富?或是期待新城,看涨未来?

NO. 2|贰

新城区:想象空间大,规划落地“久、难”

城市扩张和城市交通发展让很多人选择在主城工作,到新城区居住。从点及面发展的新城区底线低,看着有很大的想象空间。

这也造就了南京房价跟着规划走的现状,比如新街口房产价值大约在3.5万/㎡左右,这一价格与相距约28公里远的仙林湖板块保持一致。2016年楼市调控前,新城区随着土地价值的提升而高歌猛进,“房价增幅高、变现快”的特点尤为明显。比如,2015年,江北核心区的华润国际社区、正荣润江城刚刚1.6-1.7万/㎡,河西南“星八客”也才2.4-2.5万/㎡,甚至彼时,仁恒江湾城三期160㎡户型也就400多万。

现在,江北核心区新房突破3.3万/㎡,个别二手房房源已突破4万/㎡;鱼嘴商务区初登场便是3.98万/㎡,后期放风4.5万/㎡+;河西南最高均价已至63999元/㎡,新近成交二手房更是迫近6万/㎡。即便如此,这些已全面上涨的新城,依然逢开盘被抢。

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(河西南二手房源价格)

但是新城规划落地需要时间,这是不可避免的壁垒。即便是宇宙中心的河西,也是经过了10年以上的发展时间。至今,河西南、鱼嘴板块的主要配套还是要依靠河西中部。江北核心区热度从一片空白到发展较为出色的程度,可以预见的周期至少也要二十年左右。如今,在“房住不炒”的大基调下,地产行业的赛道从纯规模竞争,转向品质与口碑的竞争。因此,江北核心区研创园板块也曾因“价不配位”而遭遇过“滑铁卢”,去化惨淡。

另外,一些建设周期较长的新城区会面临前期规划减速,甚至是不能落定等风险,比如学区等。今年,因此类规划无法落实而爆发的维权已经显现。市场开始认识到城市是不可能无限扩张的,资源是有限的,住宅正在恢复居住属性,即使在金融属性上,房子分化也愈发严重。

NO. 3|叁

老城区:底线高且配套醇熟,后期升级困难

也有的人不知道哪一座新城适合自己,又担忧于房价涨幅的不确定性,陷入“既要又要”的纠结中,所以会选择配套醇熟的老城区。目前城中在售新房以安品园舍、金鼎湾状元府等别墅盘为主,均价约5.4万/㎡起。

老城区烟火气十足。新百、德基、中央商场、东方福莱德等购物天堂,吃喝玩乐一条龙,繁华不必多加赘述。老南京人更爱的是附近隐藏的胡同巷子,闹中取静。这些巷子里,有南京潘西、小杆子们的青春回忆,风景与风味在这里交汇融合。

上一刻还吃着洪泽湖小鱼锅贴、阿福铁板鱿鱼、鸡蛋汉堡,走在飘着各种食物香气的明瓦廊街道上,拐个弯,就走进了满是面馆、串串店、鸭子店等的陆家巷。即使是一个小小的“阿财菜饼”摊,也总是排着长长的队伍。期间几间文艺小清新的甜品店、花店,坐着情侣们,在嬉笑。

日常时间,老南京人也喜欢绕着城墙,穿过巷子,去玄武湖、秦淮河边逛逛,阅江楼、夫子庙、朝天宫等数不清的城市景观,六朝历史文化底蕴深厚。

理想情况下,半小时车程内都可以享受到。但老城道路交通一直被人诟病,除了道路坑洼,每天早上8-9点的上班时间,“一脚油门一刹车”是常态。另外,老城后续地铁建设也严重滞后,贯穿老城的5号线至今仍然拖拖拉拉,地铁的站点密度与一线城市比较同样存在较大差距。

即便是“第一商圈”的新街口也难以避免城市小巷脏乱差、中心区建筑老旧、闲置区域不开发等问题。早期求大求快而使得城市传统肌理日渐消失,大包大揽之下管理机制松紧失序,导致老城如今“现代差口气、古朴也有限”的发展现状。(资料来源: 南京摩天汉)

NO. 4|肆

大校场机场板块:进可攻,退可守

这些年来,南京规划了不少新城区,比如江北核心区、南部新城、紫东地区、燕子矶新城等等,大多都会标榜自己是下一个河西南。但真正有底气的、有蓬勃生命力的,南部新城绝对算一个。在当前微妙行情中,大校场机场板块更是一个进可攻、退可守的选择。既有未来美好的前景,又有背靠老城的人气与配套。兼顾优势的同时,也解决了痛点。

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(示意图)

第一,南部新城核心的大校场机场背靠秦虹等老城区。区位上,地处秦淮区、南京主城东南方位,连接南北、承东启西,北面与钟山隔秦淮河相望,项目西侧与夫子庙、白鹭洲、中华门、桃叶渡文化历史长廊相临。

第二,紧邻主城一环线,通勤效率高。新城区距离远,老城区却要很用力才能上快速路。大校场机场内部的应天东街通达主城,可与各个片区行程快速交通。另规划有轨道线5条、地铁站10个;计划今年上半年完工的承天大道跨外秦淮河大桥,全线通车后,形成主城东南部重要快速通道 。

往老城方向:通过卡子门大街,应天大街快速联系至老城区往河西方向:通过绕城公路,应天大街快速联系至河西地区往城东方向:通过胜利河路,绕城公路快速路联系至城东方向往江宁方向:通过卡子门大街,宁杭高速快速联系至江宁方向

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(示意图)

第三,大校场机场内预留有大量土地空白,未来存在改善空间。距离市中心越近的土地,如果没有提前规划与预留,繁重的拆迁与利益协调问题,很可能会造成无序发展的局面,对于后期规划与板块提升会造成很大的不利影响。未来依托产业规划,可安排15万常住人口,14万就业岗位,形成一心一带三片区五大功能区。

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(示意图)

第四,大校场机场高起点,未来规划兑现无风险。2011年1月,南部新城的发展战略被正式列入市“十二五”规划,并正式确立了要把南部新城打造成集交 通、经济枢纽、城市门户于一体。建成后将与新街口、河西构成三足鼎立的主城新中心。这也是很多河西的客户在充分享受河西核心发展的红利后,依旧看好南部新城的发展潜力的原因。

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(示意图)

2019年下半年,南部新城尤其是大校场片区迎来大量优质宅地的供货。其中纯新盘云澜尚府售楼处预计近期面世。在2019年的7月3日,经过南京土拍市场129轮激烈角逐,最终被金茂以总价51.5亿,成交楼面价29705元/㎡,由金基、新希望、金茂、颐居联合开发。此前,区域内宅地断档已经近6年之久,这也将标志着南部新城崛起的里程碑。

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(效果图)

云澜尚府位于应天大街与大明路十字路口交汇处向东200米,与夫子庙、老门东直线距离约3公里,与新街口、紫金山直线距离约5公里,与河西商圈直线距离约7-8公里,20分钟内通达全城核心区域。另外,大校场机场板块放风约5万/㎡左右。

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(区位图)

南部新城将不止具有河西 CBD 与新街口等城市中心的魅力,更有成为CBD升级版的中央活力区CAZ潜力。南部新城依托高铁枢纽和智慧城市两大重要支撑,打造以商务商贸为主导、文化创意产业和健康休闲为亮点的,具有枢纽特色的现代服务业产业体系。据悉,纯新盘云澜尚府所处的位置,恰恰是住建部批准的中芬低碳生态试点示范城范围内,这也就意味着,云澜尚府所享受到的多重利好,也是其他区域的楼盘所不能比的。

据悉,纯新盘云澜尚府项目将打造140-230㎡的住宅,另外还有120㎡为人才房户型,整体定位高端改善。据悉,其住宅部分将按照三星及以上绿色建筑标准建设,100%装修交付。

如果河西南代表一个城市的高度,江北核心区代表一个城市的广度,那城市的高度一定会被南部新城刷新。云澜尚府所在的大校场机场板块既能享受来自城中的历史和人文,又没有放弃想象空间。

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如果河西南代表一个城市的高度,江北核心区代表一个城市的广度,那城市的高度一定会被南部新城刷新。
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