作为一家专注于非住宅物业的物业公司，浦江中国（01417.HK）也曾一度是资本市场的宠儿。

尽管非住宅物业堪称物业公司的香饽饽，但却是一块难啃的骨头。好景不长，伴随浦江中国净利润持续下滑，其战略发展面临前所未有的挑战。

总体表现垫底 毛利率持续下滑

据上市物业公司综合实力测评结果显示，浦江中国排名第25，在25家上市物业公司中垫底，综合得分仅为52.10分。

来源：北京林业大学程鹏研究团队

从具体的测量纬度来看，浦江中国的表现较为分化。在资源统筹力维度中，浦江中国排名第3，表明其在挖掘现有资源和资产的潜力方面表现较好。在价值创造力、产品创新力维度中，浦江中国均排名第25，表明其在为股东持续创造高于市场平均价值方面亟需加强，同时在创新产品与服务方面具有较大的提升空间。在市场领导力、全国影响力等两个维度中，浦江中国均处于行业中下游，表明其在整体营收与规模方面落后于大部分上市同行，且在全国范围内影响有限、区域布局广度不足。

不难发现，浦江中国的测评结果与其实际业绩息息相关。在2017-2019年，浦江中国分别实现营收3.63亿元、3.92亿元、4.82亿元，同比增长17.47%、7.97%、22.76%。同期，浦江中国的服务成本分别为2.96亿元、3.25亿元、4.07亿元，涨幅分别为19.23%、9.59%、25.39%。

其中，浦江中国的服务成本增速连续三年超过营收增速，由此造成其毛利率连续三年下降。在2017-2019年，浦江中国的毛利分别为0.669亿元、0.674亿元、0.742亿元，涨幅分别为10.27%、0.77%、10.07%，对应的毛利率分别为18.41%、17.18%、15.40%。

令人费解的是，浦江中国的净利润在2018-2019年连续两年出现负增长，与整体营收及毛利之间的分化加剧。在2017-2019年，浦江中国的净利润分别为0.36亿元、0.26亿元、0.20亿元，同期涨幅分别为18.44%、-27.45%、-21.95%。

来源：东方财富网

显然，浦江中国净利润下滑也影响到其在资本市场的表现。在2020年4月年报发布前夕，浦江中国股价创上市以来新低，股价最低时曾触及0.95港元，几乎成为仙股。后受益于物业股普遍上涨的大趋势，股价逐步上行，市盈率一度超过40。不过，从长远来看，浦江中国如无法扭转净利润持续下滑的颓势，后续或将被资本市场抛弃。

收入来源过于单一 业态发展分化加剧

翻阅浦江中国2019年报，其收益主要来自提供物业管理服务的服务所得。主要业务包括工程、维修及保养服务；客户服务；保安服务；清洁及园艺服务。其中，其收益中约99.0%来源于以包干制形式所提供的物业管理服务。

与大部分物业公司相比，浦江中国的收入来源过于单一，发展空间及想象空间极为有限。

对于物业公司而言，基础物业服务利润微薄、调价困难，且人工成本等逐年上涨，导致利润空间非常逼仄。为了缓解人工等成本上涨的压力并改善物业公司的经营表现，以绿城服务、碧桂园服务为代表的头部物业公司纷纷通过拓展服务领域、开展增值服务、规模扩张等手段不断拓宽收入来源、提高物业公司毛利率。与此同时，也为资本市场注入源源不断的想象力，进而改善公司在资本市场的表现。

除了收入来源单一且净利润逐步下滑，浦江中国的各业态之间发展也较为分化。

在2017-2019年，浦江中国在管面积分别为490.9万平方米、545.2万平方米、659.4万平方米，涨幅分别为9.75%、11.06%、20.95%。

来源：浦江中国招股说明书、2019年报

同一时期，浦江中国住宅物业在管面积持续增长，分别为137.3万平方米、159.1万平方米、204.6万平方米，涨幅分别为43.32%、15.88%、28.60%，连续3年住宅物业面积涨幅高于整体在管面积增幅。同期，住宅物业面积占比则由2017年的27.97%提升至2019年的31.03%。但面积持续增长，物业管理费均价却逐步降低，住宅物业管理费均价从2017年的2.0元/平方米降至2019年的1.7元/平方米。

来源：浦江中国招股说明书、2019年报

商写综合体也存在类似的情况。商业综合体2017-2019年在管面积占比分别为9.21%、10.16%、14.66%，同期物业费均价分别为4.4元、4.1元、4元，在管面积与物业费均价出现背离。

而物业费均价最高且持续上涨的政府物业，在管面积占比则不断下降，从2016年的2.26%下降至2019年的1.03%；同期物业费则由2016年的9.2元上涨至2019年的15.6元。

低单价、低营收贡献的在管面积持续增长，高单价、高营收贡献的在管面积增长乏力，浦江中国的发展困局愈发明显。

积极开展收并购活动 业务协同有待加强

面对增值服务培育周期长、缺乏关联地产公司支持的难题，浦江中国开始了大量的收并购活动，尤其是2019年至2020年初。

2019年4月，浦江中国公告称收购一家为住宅及商业楼宇以及商场提供保安服务的公司，此公司位于香港。2019年7月，浦江中国以不超过2750万元代价收购上海新市北企业管理服务有限公司（下称“上海新市北”）27.5%的股权。据悉，上海新市北的主要业务是在上海及江苏省高新技术产业开发园区内为办公楼、综合大楼及公共设施提供物业管理服务。

两个月之后，浦江中国拟以9180万元代价收购泓欣环境集团51%股权，而泓欣环境将成为公司的间接非全资附属公司。泓欣环境的主要业务是在福建及四川省提供环境维护服务及物业清洁服务。服务范围主要包括物业清洁、环境卫生服务、大理石维护及绿化维护、垃圾清理及道路清洁服务业务。

2020年4月，浦江中国公告称以426.7万元的代价收购南京松竹物业管理有限公司（下称“南京松竹”）49%股权，南京松竹主要提供物业管理服务、园林绿化、市政建设及设计、维护、物业维修、机械设备租赁、停车场管理服务、物业租赁、保洁及装卸服务。其专业领域为景区管理。

纵观上述收并购活动，不难发现其地域跨度与业务范围均较为复杂。可想而知，浦江中国的后期整合也存在较大的不确定性。尽管大量的收并购活动可以扩大浦江中国的业务范围，但要形成稳定的增长极仍需要较长的培育周期。