小阳春后房价升温明显 北京领涨一线城市二手房市场

来源:中国证券报 2020-06-19 20:23:04

6月15日,国家统计局公布的5月份房价数据显示,5月份房地产市场整体涨幅微升的态势较为明显,市场恢复节奏好于预期。尤其是二手房市场整体复苏力度明显超过4月份,二三线城市二手房价格整体涨幅持续扩大。

小阳春效果明显

从数据看,5月份房价整体保持了稳中向好的态势,一线城市热度持续提升,拉动房价上扬。从一线城市5月份的房价表现来看,一二手房环比上涨0.7%和1.1%,同比上涨2.9%和4.1%。一线城市房价上涨和市场热度提升有着直接关联。比如,上海5月份新房成交量创下44个月以来的最高,二手房成交量也明显超过2019年的月平均水平。市场成交放量对于购房者的心理会起到直接推动效应,加快观望者入市步伐。另一方面,从近两个月中高端项目的成交量来看,每平方米8万元以上的项目明显放量,中高端改善需求者入市的比例在增长,拉动整体房价出现上扬。

相比之下,二三线城市房价整体稳定,分化持续。58安居客房产研究院分析指出,从二三线城市的房价来看,一二手房环比涨幅都有微幅扩大,但同比涨幅都不同程度呈现回落。宁波、南京、沈阳的一手房价格,福州、成都、银川等地的二手房价格环比涨幅较为明显。海口、郑州、三亚等地的一手房价格,天津、太原、贵阳等地的二手房价格环比出现下滑。一方面部分地区的新房限价对于二手房市场的影响持续存在,另一方面与二三线城市所处的区域有着直接关联,东部和东北部区域先行出现热度提升,而中部和西部的部分城市市场依然处于相对低位。

值得注意的是,5月份楼市整体热度提升对于销量增长起到重要作用。从销售指标上看,1-5月份,商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%,降幅比1-4月份收窄7个百分点;商品房销售额46269亿元,同比下降10.6%,降幅比1-4月份收窄8个百分点。自3月份以来,随着疫情好转,房地产市场销售同比降幅持续收窄,至5月份销售面积降幅收窄至12.3%,销售面积仍处在2015年3月以来的高位水平。分区域看,各区域销售面积同比处在下降局面,降速较1-4月均收窄,收窄幅度在10个百分点以下,其中东部地区收窄幅度最大,收窄7.6个百分点至9.9%。

机构数据显示,这一热度从五一假期就已经显现,从五一假期(5月1日-5月5日)58同城、安居客线上数据来看,全国新房访问量较五一前(4月26日-4月30日)上涨13.6%,二手房访问量上涨6.8%。一线城市中,广州、北京新房访问量较五一前涨幅超20%,上海、深圳也有10%的涨幅;部分热点二线城市,五一期间的新房访问量也有超过一成的涨幅。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,房地产对于经济稳定有着重要作用,因此房价稳定、地价稳定、预期稳定的重要性愈加突出。

6月成交量高位回落

国家统计局数据显示,5月份北京二手房价格环比上涨1.8%,领涨一线城市二手房房价,其余城市中,上海环比上涨0.6%,广州环比上涨0.4%,深圳环比上涨1.6%。   

中原地产研究中心统计数据显示,6月上半月,北京二手房住宅网签达8754套,相比5月份同期的6768套上涨了29.3%,创下近年来成交数据新高。但是,由于网签滞后,6月份网签数据中包括了很多5月份签约的,实际签约量出现较明显的高位回落。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,5月份实际二手房网签只有1.6万套,但因为网签滞后,实际签约高达2.1万套,6月份这些交易逐渐体现到网签数据中。

6月份上半月,北京二手房市场真实成交为8500套,低于5月上半月的1.1万套。因为部分房源涨价,学区房交易数量减少等影响,市场已经出现了高位回落。值得注意的是,最近北京受疫情影响再次反应到二手房市场,看房量锐减,且从趋势看,预计6月下半月二手房真实成交有可能低于上半月。

房天下数据显示,6月份以来,70个大中城市中,有49个城市二手住宅价格环比上涨,21个城市环比下跌。一线城市中,广州、深圳、上海小幅微涨。北京因5月份学区政策刺激上涨较多,6月份开始小幅回落,相比5月份均价,下跌0.41%。房价下跌的城市中,5个城市下跌幅度超过1%,分别为东莞、济宁、无锡、北海、淄博。

住宅投资同比已持平

根据国家统计局发布2020年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况,1-5月份,全国房地产开发投资45920亿元,同比下降0.3%,降幅比1-4月份收窄3.0个百分点。其中,住宅投资33765亿元,同比持平,1-4月份为下降2.8%。

诸葛找房指出,5月份房地产开发投资降幅进一步收窄,几乎与去年同期持平。5月疫情持续好转,企业复工复产稳步进行,房屋新开工面积同比降幅收窄5.6个百分点,带动房地产开发投资降幅收窄。预估6月份房地产开发投资降幅将会扩大,但扩大幅度不大。从区域上看,西部、东北地区恢复良好,开发投资同比增速回正;东部、中部房地产开发投资同比降幅分别收窄3个百分点、1.9个百分点。

此外,1-5月份,房地产开发企业到位资金62654亿元,同比下降6.1%,降幅比1-4月份收窄4.3个百分点。在销售端销售好转以及国内货币环境流动性充裕下,开发企业到位资金降速连续3月收窄,各类资金来源同比降幅均收窄。其中,国内贷款及个人按揭贷款同比降幅仅为0.5%、0.9%。

诸葛找房指出,在国内贷款环境良好下,预计6月份国内贷款变化幅度或将转正,个人按揭贷款在疫情二次影响下降幅或扩大。

土地市场方面,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积4752万平方米,同比下降8.1%,但土地成交价款2429亿元,同比增长7.1%。这是因为房企拿地在向一二线城市聚集,高溢价率地块也在增多。造成这种现象的主要因素一方面是部分城市在土地政策上给予一定放松,包括付款、准备金的要求层面的降低,在一定程度上提升了房企拿地的意愿度;另一方面则是和部分城市交易市场快速复苏相关,房企在快速获取预售资金的同时,在土地市场上表现也会更为积极。

从目前高价地块来看,基本都是一二线核心城市的优质地块,而三四线城市以及部分一二线城市的偏远地块流拍率依然不低,因此房企整体拿地的谨慎度在提升,拿地的价值判断逻辑更偏于保守。优质高价地块本身的抗风险能力相对较强,虽然也存在未来去化风险,但相比之下风险相对可控,收益相对可期。

 


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