保利投顾研究院:5月楼市持续回温 土地市场价格走高

来源:中国网地产 2020-06-12 10:21:43

中国网地产讯 日前,保利投顾研究院发布5月份全国房地产行业月报。报告显示,5月楼市持续回温,已基本恢复元气;土地市场热度不减,价格走高;房贷利率则随5年期LPR下调,环比回落约10个BP。

1、新房市场 

1.1 全国客户看房热度指数

5 月全国客户看房热度指数高位持平。 根据保利投顾研究院监测,5 月全国客户看房热度指数为 152, 与 4 月水平持平,处于近一年来的高位水平。主要是因为 4 月底至5 月初为五一传统热销节点,供货量增大且各类促销优惠政策出台,客户看房意愿较强。

图:全国客户看房热度指数 

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

*全国客户看房热度指数:以保利投顾研究院监测的来访数据为基础,以 2017 年 1 月为基点进行指数化处

理。

1.2 全国新房供求走势

1.2.1 全国供应 

五一节前集中释放后自然回落,部分城市提前抢半年节点。 5 月重点 40 城商品房供应面积 2824 万㎡,环比下降 20%,同比下降 13%,恢复至去年月度均值的 84%。由于 4 月下旬集中放量,5月初新增供应量明显减少,但部分城市如成都、南京、佛山提前启动年中业绩冲刺,月底推货节奏加快。

图:全国 40 城商品房供应走势(万㎡,%) 

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

1.2.2 全国成交: 

节日氛围带动走量,首超去年月度均值,且持平同期。 5 月重点 40 城商品房成交面积 3481 万㎡,环比回升 21%,同比下降 1%,首超去年月度均值。4 月末供应量集中释放,以及在五一节日促销氛围带动下,5 月楼市持续回温,已基本恢复元气。

图:全国 40 城商品房成交走势(万㎡,%) 

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

1.3 分线城市成交走势

一线城市基本恢复去年月度均值,二线城市成交量同比回正。 一线城市 5 月成交 376 万㎡,环比上升 18%,同比下降 6%,已恢复去年月度均值的 98%。其中,北上已基本修复到位;广州成交量持平同期;深圳由于目前政府调控加码且供应量受限,同环比双降,同比降幅 30%。

二线城市 5 月成交 2129 万㎡,同环比上升 2%和 19%,已恢复到去年月度均值 106%。南京成交量同比增长 66%;武汉成交量环比大幅上升 83%,目前已恢复至去年月度均值的 7 成左右。

重点三四线城市 5 月成交 975 万㎡,环比增长 29%,同比下降 2%,已恢复到去年月度均值 107%。无锡、东莞、惠州、温州等强三线城市拉动整体成交,同环比齐升,已超去年月度均值,其他三四线大概修复 7-8 成左右。 

图:全国分线城市商品房成交走势(万㎡) 

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

1.4 分区域城市成交走势

整体呈现阶梯式回暖,华东区域维持火热,华北、华南、西部核心城市向好,其他三四线城市及海西、华中、东北仍在恢复中。 华东区域火热延续,多城成交量同比上升 10-20%,南京和台州同比增幅超 60%;杭州、南京、南通、徐州热门板块优质项目去化率可达 100%。

华北北京、石家庄,西部成都、重庆和华南环深城市,供应量恢复,市场积压需求释放,热度有所回升,性价比高的项目去化理想。部分三四线城市楼市供应量较大、或投资客户占比多,市场普遍表现仍低迷,市场持续以价换量。海西、华中、东北市场仍在恢复中。

图:全国分区域城市商品房成交走势(万㎡,%)

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

2、土地市场 

2.1 全国土地成交走势

土地市场热度不减,楼面均价创 2018 年以来新高。 5 月全国土地市场宅地供求量有所下跌。土地供应为 7423 万㎡,同环比微降 2%和 4%;成交 6341 万㎡,同环比均下降 12%。本月多幅一线城市优质地块出让,成交均价持续拉高,楼面均价创 2018 年以来新高,为 6593 元/㎡。

图:全国 55 城住宅用地供求价走势 

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

2.2 全国土地分线成交

2.2.1 一线城市推多块靓地,土地成交显著放量 

一线城市 5 月表现全指标“飘红”,市场热度不减,供应量为同期 3.1 倍,成交量为同期 2.9 倍。一线四城均出让多幅优质地块,受深圳龙光南山地块、北京合生丰台地块高溢价成交带动,整体溢价率同比提升 12 个百分点。

2.2.2 二线城市供求小幅回落,但不乏热点城市成交表现亮眼 

二线城市土地市场供求出现小幅回落,供应量同比下降 9.6%,成交量同比下降 15.4%。部分城市表现亮眼,贵阳成交量为同期 3.1 倍,华东区域苏杭宁土地成交量同比上升 90%以上,放量明显,多地高溢价成交,西安、太原、南宁、宁波土拍溢价率超 40%。

2.2.3 重点三四线城市土地稳步放量,溢价率仍在高位

重点三四线城市土地市场供求稳步放量,供应量同比持平,成交量下降 18.1%。徐州放量明显,成交量同环比增幅均超 160%,无锡、南通、珠海、佛山成交量同比上升明显超 30%。溢价率维持去年四季度以来高位,泉州、台州、绍兴、珠海溢价率均超 35%,南通、常州、嘉兴等华东三四线城市均超 25%。

表:5 月全国各线城市住宅用地供求 

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

2.3 全国土地分区域成交

华南成交热度维持,西部同比增长 20%,华北、东北降幅近四成。 

华南区域:合计成交建面 522 万㎡,同比上升 45%。广州出现明显放量,单月成交量 215 万㎡(2019 年月均成交 90 万㎡),主要集中在增城、黄埔、番禺等近远郊区域,其中增城占 53%;佛山、珠海同 比增幅超 30%,5 月成交建面分别为 150 万㎡和 17 万㎡。

西部区域:合计成交建面 1278 万㎡,成交同比上升 20%。贵阳大幅放量 325 万㎡,超去年同期 3 倍;重庆土地市场呈现持续升温态势,单月成交 529 万㎡,环比上升 92%。

华北、东北区域:合计成交建面分别为 927 万㎡和 241 万㎡,同 比降幅近 4 成。济南成交 20 万㎡,相较去年同期成交 299 万㎡,降 幅超 9 成;天津、青岛、石家庄、长春同比下降超 40%。

图: 5 月全国 55 城分区宅地成交情况(万㎡,%) 

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

2.4 城市土拍热度排行榜

杭穗京土地出让金全国排名前三,出让建面重庆居榜首。 5 月全国土地出让金排名前三的城市分别为杭州、广州、北京, 均超 280 亿元。从土地出让建面规模看,全国排名前三的城市为重庆、贵阳、杭州,其中重庆超 500 万㎡。

表:5 月全国土拍 TOP20 城市表现 

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

3、地产金融环境 

3.1 典型房企融资量价监测 

3.1.1 融资总量:5 月房企融资环比小幅收缩,房企海外债零发行 

根据 45 家上市房企公开口径监测,5 月典型房企融资总量 874亿元,较 4 月环比小幅减少 532 亿元。 

图:典型房企融资总量(亿元) 

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

从房企融资结构看,5 月境内债券占比最高,为 39%,占比下降22 个百分点;其次银行贷款占比 29%,境外债券占比 19%。5 月企业境内融资较前两月略有收紧,境内债券融资总量环比下降 60%,房企陆续恢复境外融资。

图:5 月典型房企融资结构 

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

3.1.2 融资利率:融资成本持续下行 

全球宏观环境宽松的大背景下,主流房企利率持续下行。典型房企中,5 月保利万科、时代中国、碧桂园等发债融资,利率为2.56%~6.2%。

表:5 月典型房企融资成本 

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数据来源:保利投顾研究院监测整理

3.2 居民房贷量价监测

3.2.1 全国维度:5 月房贷利率下降约 10BP 5 月全国首套房贷利率 5.32%,全国二套房贷利率平均利率 5.63%,较上月均下降约 10 个 BP,随 5 年期 LPR 趋势性下行。

图:新增居民中长期贷款及房贷利率走势 

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数据来源:国家统计局,融 360,保利投顾研究院监测整理

3.2.2 城市维度:多城降幅环比下降超 10BP,西安降幅最大 

典型城市房贷利率中,一线城市降幅至少为 10BP,广州降幅最大,达 13BP;深圳首贷利率跌破 5%。其他城市方面,西安降幅最大,达 18BP,南京、杭州、佛山降幅超 10BP。

图:5 月典型城市首套房贷平均利率及波动 

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数据来源:融 360,保利投顾研究院监测整理

后市研判

5 月成交复苏延续,已恢复同期水平,土地市场热度维持一定程度亦带动市场预期。630 半年重要冲刺节点在即,房企推货意愿明显增强,大概率迎年内供求高峰。两会召开首次未提 GDP 目标,当前最核心是稳就业和保民生,房地产提及少,中央房住不炒的底线和决心坚定。预计 6 月整体房价保持以稳为主,防大起大落。

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