掘金物业|雷达扫描:彩生活市值大幅缩水 遭遇转型中的困与惑

来源:中国网地产 2020-06-11 16:59:21

作为物业管理行业第一家上市公司,彩生活(01778.HK)正逐步从上市初期的高光中淡出。后来者居上,在群雄傲视的物业江湖,彩生活该何去何从。曾经引以为豪的“互联网+”,正在被资本市场抛弃。随着2019年底高层人事变动,彩生活不得不回归行业本源。

“打江山难,守江山更难”,二次出征的彩生活,正面临难上加难的局面。

全国布局领先 关键业务增长乏力

据上市物业公司综合实力测评结果显示,彩生活排名第3,综合得分为252.29分。

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来源:北京林业大学程鹏研究团队

在市场领导力、全国影响力两个维度中,彩生活均排名第2,表明其在整体营收及规模方面处于行业领先地位,并在全国具备较高的影响力;在价值创造力维度中,彩生活排名第10,表明其在为股东创造持续高于市场平均的价值方面仍需努力。在产品创新力及资源统筹力方面,彩生活处于上市物业公司下游,显示其在发挥现有资源和资产潜力、创新产品与服务方面还有极大的提升空间。

作为物业第一股,彩生活也是跑马圈地的先行者。尽管2019年营收及规模均处于行业前列,但同比增速却大幅回落。

年报显示,2015-2019年,彩生活营收分别为8.28亿元、13.42亿元、16.29亿元、36.14亿元、38.45亿元,同期涨幅分别为112.61%、62.16%、21.36%、121.87%、6.40%。彩生活营收在2015-2018年间快速上涨,其中两次营收实现翻倍增长,但2019年营收仅增长6.40%,较2018年增速下降115.47个百分点。

除营收增速骤降,彩生活2019年毛利及净利润同比增速也大幅下滑。2018-2019年,彩生活毛利分别为12.82亿元、13.55亿元,增速分别为75.52%、5.69%;同期净利润分别为5.18亿元、5.36亿元,增幅分别为47.73%、3.41%,利润率也从2018年14.34%降至2019年的13.93%。

在整体发展失速的同时,彩生活的关键业务增长乏力。查阅彩生活招股说明书及年报,其拥有三个主要业务分部:物业管理服务、增值服务、工程服务,其中物业管理服务为主要收入来源。

2015-2019年,彩生活物业管理服务分别实现营收5.86亿元、10.59亿元、12.31亿元、30.64亿元、33.42亿元,增速分别为148.13%、80.63%、16.26%、148.85%、9.05%。从过往年度来看,2019年物业管理服务营收增速创上市以来新低。

增值服务发展失速 满意度拖累物业收缴率

尽管2019年物业服务营收增速为上市以来最低,但其营收占比却不降反升,从2015年的70.84%涨至2018年的84.79%,2019年进一步增至86.91%。物业服务营收占比的持续提升也意味着彩生活其他业务的发展遇到了瓶颈。

具体到其他业务,在2015-2019年,彩生活工程服务营收从1.35亿元下降至1.02亿元,跌幅达24.53%。即使考虑到设备租赁收益调整导致2019年工程服务营收减少3940万元,未调整前工程服务5年间营收仅微增4.56%,几乎属于原地踏步。

同期,增值服务分别实现营收1.06亿元、1.57亿元、2.77亿元、4.08亿元、4.01亿元,涨幅分别为62.11%、48.14%、76.47%、47.55%、-1.74%。尤其是2019年,增值服务营收急转直下,由2018年的高速增长转为2019年的负增长。若不考虑收益调整导致2019年增值服务收入增长,其实际跌幅高达11.39%。

虽然工程服务的营收停滞不前影响尚不明显,但增值服务的营收增速下滑则产生了较大的影响。

自上市伊始,彩生活便开始进行各种增值服务尝试,甚至被认为是行业的颠覆者。从最初在全行业大力推崇的“O2O”,到后面的“互联网+”、流量经济甚至转型现代社区服务平台,彩生活最引以为豪的便是自身独特的增值服务体系。然而,增值服务发展失速,也在一定程度上表明此种发展模式的失败。

除了增值服务发展失速,彩生活的营收与在管面积也遭遇挑战。

2019年彩生活营收增长6.4%,同期合约面积微增1.50%,但在管面积却同比下降0.96%,表明其在管面积已经难以保持稳定增长,长此以往将对彩生活营收造成严重影响。

此外,在管面积下降的同时,彩生活的业务覆盖范围却不降反增,其在管项目城市分布从2018年的268个(不含海外)增加至2019年的279个(不含海外),管理幅度进一步扩大,而这也无形中提高了管理难度。

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来源:彩生活2016-2019年报

彩生活新委任及终止面积也说明了一些问题。2016-2019年,彩生活新委任面积分别为3656万平方米、5116万平方米、6994万平方米、2204万平方米;终止面积分别为1207万平方米、1044万平方米、929万平方米、1547万平方米。转折点发生在2018-2019年两年间,2018年彩生活新委任面积创新高,新委任面积与终止面积差值达到6064万平方米;2019年新委任面积则创新低,差值骤降至657万平方米。若此趋势持续,彩生活将陷入营收与在管面积双双下跌的窘境。

如果说在管面积下降与终止面积大幅增加只是表象,那么客户不满意可能是背后的主要原因。在2019年业绩发布会上,彩生活方面表示,“公司在互联网长期的、持续的、大规模的投入,客观上挤压了基础物业的利润,导致基础物业品质不能得到有效的保障和提升,而在品质、客户满意度下降之后,物业费收缴率也有所下降。“由此可见,彩生活方面也意识到了自身的问题。

股价下行颓势难挡 转型迫在眉睫

2014年彩生活登陆资本市场,翻阅其招股说明书可以发现平台一词多次出现。其后数年,彩生活不断向资本市场及投资者灌输自身线上线下融合、搭建平台的愿景。在收购万象美并实现并表后,彩生活高层也表示,未来没有太多并购计划,这也侧面反映出彩生活在规模达到一定程度后全力拥抱互联网的发展策略。

原彩生活执行董事及首席执行官唐学斌亦表示,经过16年的发展,彩生活已经完成了从一家物业公司向现代社区服务平台转型,并不断巩固自身的增值服务优势,这一点是彩生活区别于其他物业上市公司的最大区别。同时,彩生活高层也表示,未来没有太多并购计划。

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来源:东方财富网

但是,资本市场并不相信彩生活的故事,其股价亦从2015年4月的最高点逐步走低,同时其市值也已经跌出上市物业公司前10。

然而,随着2019年彩生活高层人事出现变动,其转型之战也在艰难中前行。2019年9月,彩生活执行董事新增潘军、陈新禹,两人原为非执行董事;唐学斌辞任行政总裁,获委任为首席执行官,并继续为公司执行董事;黄玮委任为行政总裁,同时继续为公司执行董事,执行董事由2人扩充到4人。

2019年12月,彩生活再发公告,唐学斌调任为公司非执行董事并辞任首席执行官,仅继续担任公司副董事长。同时,其首席执行官及提名委员会成员身份将由行政总裁黄玮接任,薪酬委员会成员身份则被执行董事陈新禹取代。这不仅意味着彩生活的唐学斌时代正式结束,也表明其开始对以往发展战略进行反思,并逐步开始转型。

在彩生活2019年业绩发布会上,许多谜底都得以揭晓。彩生活方面表示,过去彩生活在物业管理公司中一直贴着互联网公司标签,在这方面探索也走得比较靠前,在上市之后也一直在走这条路。但目前来说对现在的局面形成了一些负面影响,由于公司过往在互联网方面投入了比较多的精力,但在线下的组织方面,出现了区域之间不平衡、团队之间不平衡的现象。

同时,彩生活方面也强调,其不会忽略基础物业的管理,这是整个物业管理的基层逻辑,在这个基础上要转变为对人的服务,建设温度社区,让业主的温度、黏度进一步加强。在未来工作当中,更加强调业主对于彩生活的满意度提升,在收缴率方面实现更强有力的拓展。

彩生活新首席执行官黄玮此前曾负责开元国际及万象美的管理及整合,也是彩生活高端服务平台的主要推动者。但彩生活几年来形成的标签能否轻易被撕掉?开元国际、万象美、彩生活社区能否进行有效整合?这一系列的问题都值得彩生活管理层深思。彩生活的转型已经开始,阵痛也会逐步显现,而这一切都需要新的管理团队去面对。

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