东北三环旁的牛王庙南院小区，一条马路向小区中延伸，5栋楼房分布于两侧，道路两侧施划着车位。小区东侧的花园中，常有老人或在这里闲话家常，或在健身器材上一显身手。重新粉刷后的楼道，电线隐藏在电盒中，与此前一捆捆的电线胡乱地沿着屋顶穿过大相径庭。

新近施行的《北京市物业管理条例》，将物业管理纳入社区治理体系，为街道乡镇赋权。牛王庙南院小区也在探索着提高居民居住品质的道路。这个建于上世纪70年代的公房老小区，违建曾经是这里的主角，占据着房前屋后的公共空间。一些居民常对楼里楼外糟糕的环境颇不满意。

经过“准物业”到“真物业”的过渡，小区居民欣喜地发现生活环境逐渐变好，也逐渐接受了0.69元/平方米的物业费，并达到了85%的物业收缴率。形成了物业费、停车费收入、产权单位补贴、属地街道补贴的运行模式。

小区封闭  为物业管理提供必要条件

牛王庙南院小区一片静谧安详，几位老人在小区花园中聊着天。车辆依次停放在新修的马路两侧，每栋楼房的南侧，都铺设着甬路。虽已建成40多年，小区并未出现脏乱的情况。

保洁员刚清扫完地面又去擦楼梯扶手和楼道窗户，楼道每天都要清扫一次，并要做好消毒。小区院落每天清扫，垃圾桶每天清倒两次，做到小区垃圾日产日清。

这个上世纪70年代建成的老旧居民小区，是纯公房小区的代表，小区共有居民楼5栋，255套房屋，其中仍有公房近40套，其余均为房改房。

“我们小区以前是‘敞开式’的，小区没有围墙，没有院内和院外的区别，路人车辆都能随便穿过小区。”一名居民表示，小区内违建小门店较多，环境秩序较乱，居民们安全感很低，对社区的认同度也不高。

除了马路两侧的违建小门店，几乎每户一层家庭都在窗外盖起了违建房，面积也越来越大，占据着公共空间。“一楼的都在窗外盖，楼上的居民也不示弱，有的居民找个空地就搭起自己的小棚子。”左家庄街道办事处顺源里社区党委书记樊永胜表示，小区与一家单位犬牙交错，最终协商后砌起围墙将小区封闭，为引进物业管理解决了最重要的一个先决条件，才能给这个混乱的老旧小区带来新的面貌。

成功实现小区封闭管理后，居民开始逐渐提升了对社区的归属感和认同感。随之，违建小门店、一层违建房逐渐被拆除。车辆不再横七竖八地停放，做到了停车入位。凉亭等休闲场所也在筹建中。居民李秋琴也真切地感受到了小区环境的变化，“从当初破破烂烂到现在干净整洁，未来这些休闲设施建好后，老年人和孩子就可以在院子里溜溜弯儿了。”

居民自管  “准物业”为小区带来改观

小区封闭后，开始推行实施居民自管与政府扶持相结合的“准物业”自治管理模式。

彼时，自治管理委员会成员为7人，均为在本小区居住、且有一定威信、热心公益、身体健康、有一定工作、组织能力的居民。

自管会的工作也起到了作用，小区环境得到了提升，房屋的维修变得及时有效。还在小区中规划停车位68个，并聘请4名保安人员开展治安巡逻。

居民乔宝青表示，秩序维护是老旧小区从未享受过的服务，也在一定程度上提升了居民的生活品质。

“准物业”的实施，让小区环境秩序得到整体提升，一度受到居民好评。

但是，老旧小区居民自治管理在运行中容易存在的问题，在牛王庙南院小区同样凸显。管理资金不足，需依靠政府买单，不能“自我造血”，无法实现自我长效运转。同时，管理能力不足，与居民需求相比有一定差距，居民在绿化补植、道路铺装、城市治理、治安防范甚至各类设备更新维护等方面的专业需求得不到满足。自管会的成员年龄偏大，构成也不稳定，身体条件、家庭情况和居住地的变化都会造成人员流失，组织机构得不到可靠的保证。

引入专业物业公司的想法也在牛王庙南院小区进行尝试。但是，一些居民对此却有不同的意见。

“这小院就这么五栋楼，还要什么物业啊，有点什么事我们自己就处理了。”、“你们物业都管什么啊，你们就是为了挣钱，能真心为我们服务吗？”……物业换转型工作的负责人使出了浑身解数，仍解除不了居民的疑虑。最后向居民代表承诺：“请大家放心，我们来了，先服务不收费，您满意了再交钱。”

先尝后买 “真物业”引进后免费试用

物业公司进入小区后，在道路安护栏、在小区出入口立起挡车杆、架空线整治入地、粉刷楼道。院里搭建了遮阳棚，既能遮阳，又能避雨，还能为居民歇脚唠嗑提供便利条件。小区安装了门禁，手机下载个软件，不管多远都能打开单元门。

“把管线都疏通了一遍，因为老旧小区常会有管道被堵的问题。”物业经理表示，虽然居民不用掏一分钱，在街道办事处和社区的专项资金支持下，居民享受到的物业服务水准却不低。

免费的物业服务经过了八个月时间，期间也不断向居民宣传通过交纳一定物业费而得到良好生活环境及专业服务的理念。

一名居民家中马桶损坏需要进行更换，物业公司派出工作人员为其进行更换。当得知居民家中有多名残疾人后，并未收取费用。“这也让居民十分感动，最后成为小区第一个交物业费的居民。物业服务可以提高居民的生活质量，也可以温暖居民的心。专业化的物业服务让居民们感受到前所未有的舒心。”物业经理表示，经过一段时间，居民对物业公司从最开始的抵触情绪也转变成接纳。

如何设置物业费价格也让各方颇费脑筋，左家庄街道聘请了第三方专业机构，对牛王庙南院小区房屋、设施设备、管理成本等进行系统评估，初步测算出牛王庙小区若实施物业管理，全年需管理经费30.1万元，每平方米1.84元/月的收费标准。“因为小区户数少，平均下来的物业费就会比较高。每平方米1.84元/月，对于老旧小区来说偏高。”樊永胜表示，这样的物业费价格也很难得到居民的认可。

四方筹资 物业费从1.84元降到0.69元

想方设法降低收费金额，最终结合停车收费、产权单位用房收费等进行了综合测算，提出了新方案。

新的方案包括停车费，75个停车位全年共交纳停车费7.02万元，占总费用的23.3%；产权单位补贴，全年约4万元，占总费用的13.3%；街道补贴，全年约10.08万元，占总费用的33.5%；最后才是居民应缴的物业费，按照每平方米0.69元/月的标准交纳，共计9万元，占总费用的29.9%。物业费因此从1.84元降到0.69元，去年的物业费收缴率达到85%。

“经过一段时间的观察，小区环境改变，已经使我们的生活更便利。”李秋琴更新了理念，接受了交纳一定物业费的市场模式。

左家庄街道办事处主任孙曙光表示，经过一段时间磨合，牛王庙南院小区形成了符合小区实际的物业管理新模式。小区内居民楼外公共区域的保洁、绿化由街道办事处下拨的政府基本事业经费兜底保障，物业公司负责小区公共设施维修养护、秩序维护以及居民楼内公共区域的清洁卫生，经费来源为停车费收入、街道补贴、产权单位补贴和居民物业费四方共筹，管理责任明确、资金来源明晰、物业服务专业，走出了一条可持续的售后公房小区物业管理实现路径。

北京首一业主大会指导部主任童超表示，对于物业公司可通过增值服务来填补物业费低带来的低利润或者亏损的情况，没有实施物业管理的老旧小区，可以通过扩大实施物业管理范围来实现。不仅需要市场化的行为，同时相关部门也应增加一些资金支持，建立“托底”经费。老旧小区需要从培养居民花钱买服务习惯入手，理顺政府与市场的关系，在进一步明确物业、政府、社区、产权单位、居民五方权责的基础上，将物业管理条例的规定落实落地。让老旧小区居民也能享受到社会发展带来的红利，探索解决长效常态管理老旧小区的新模式。