6月5日，穆迪首次授予平安不动产有限公司“Baa2”发行人评级，展望为“稳定”。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“平安不动产的‘Baa2’发行人评级反映了其独立的信贷质量和上调了三个子级，以反映我们对该公司在压力时期将获得中国平安保险(集团)股份有限公司(02318.HK，601318.SH)支持的预期。”

“平安不动产的独立信贷质量反映了（1）其稳健的业务增长前景和良好的品牌认知度，得益于其与集团的紧密联系；（2）资产管理业务的稳定现金流和高盈利能力，有助于缓和其房地产投资的现金流周期性；（3）鉴于平安不动产通过合资企业（JV）进行投资，其对被投资房地产项目的控制和透明度有限；以及（4）其财务指标中等(modest)，债务杠杆率相当高，”穆迪的平安不动产首席分析师Tsang补充道。

支持预期基于（1）平安集团主要通过中国平安人寿保险股份有限公司(Ping An Life Insurance Company of China, Ltd.，简称“平安人寿”，“A2”保险财务实力评级（IFSR）稳定)和中国平安财产保险股份有限公司(Ping An P&C Insurance Company of China, Ltd.，简称“平安产险”，“A2”IFSR 稳定)的直接持股实现持有平安不动产99.6%的股权；（2） 集团对该公司的管理控制；（3）平安不动产与平安集团的紧密结合，包括其业务、管理和运营方面；（4）集团向该公司提供财务支持的记录。

平安不动产是集团唯一的房地产投资及房地产相关资产管理平台，其运营与集团的运营高度融合。平安集团提供的充足资金，应能在未来2-3年内支持平安不动产相关资产管理业务和房地产投资的增长。

平安不动产重点放在房地产投资将其暴露在房地产行业的周期性和现金流的波动性中。不过，这种周期性得到资产管理业务稳定收入的缓解，资产管理业务主要是收费业务，未来2-3年应占其总收入的35%左右。

虽然平安不动产通过合资企业进行的房地产投资减少了其资本需求，但也削弱了企业和财务的透明度。该公司作为金融投资者的角色也限制了控制力。然而，此类经营风险和交易对手风险通过平安不动产选择信誉良好的合作伙伴和监督获投资项目的稳健控制过程得以缓解。

此外，平安不动产通常不提供财务担保或资金支持，除了其对获投资房地产项目的股权投资，以限制蔓延风险。

平安不动产在过去3-5年的快速增长导致其债务杠杆率相当高，以其2019年45%的估计市值(market value-based)杠杆率（MVL，按净债务/组合资产的估计市值）衡量。

穆迪预计，未来2-3年内，由于该公司将持续增长与控制债务杠杆率相平衡，预计其MVL将小幅提高至40%-45%。未来2-3年，其预计（营运现金流(FFO)+利息）/利率也将从2019年的2.2倍略微提高至2.2倍-2.5倍。

在治理问题上，“Baa2”发行人评级考虑了平安集团对平安不动产集中持股、被投资房地产项目透明度低、关联交易水平高的因素。

尽管如此，平安不动产与平安集团高度整合，平安集团拥有强大的公司治理结构、风险管理实践和内部控制，以降低治理风险。

平安不动产也没有承诺向其股东派息，为其保留投资和营运资金需求的流动性提供了灵活性。

虽然截至2019年12月，平安不动产持有大量现金130亿元人民币，但该公司必须筹集新债务，以满足未来12-18个月的大规模再融资需求。尽管如此，鉴于其与平安集团的紧密联系以及融资渠道的强大，流动性和再融资风险仍然较低。

平安不动产的“Baa2”发行人评级不受运营公司债权从属风险的影响，因为穆迪预计平安集团的财务支持将通过平安人寿和平安产险流向平安不动产，而不是直接流向运营公司，从而减少因结构从属关系可能造成的预期损失的任何差异。

“稳定”展望反映了穆迪的预期，即（1）平安不动产将平衡其业务增长和财务纪律，从而保持适合其独立信贷质量的稳定债务杠杆；以及（2）母公司集团将在需要时为平安不动产提供支持。