昔日“招保万金”，今日“碧万恒融”。

2019年，房地产市场竞争愈发激烈，行业集中度也愈发加强。风云变幻之下，TOP4的排名却无人能撼动，碧桂园、万科、恒大、融创以合计2.6万亿的销售规模，组成房企王炸天团。

头部房企的一举一动都会被放大，如何实现高质量的增长成为所有企业的难题。碧万恒融也不例外，恒大许家印提出2020年集团要“高增长、控规模、降负债”；融创孙宏斌则在2020年强调把集团利润放在第一位；碧桂园莫斌则表示对未来房地产发展持谨慎乐观的态度；万科郁亮则坦言，要在变化中寻找机会，“活下去”已成行业共识。

或许，从碧万恒融的发展路径中能够找到行业的病与药。

规模增速放缓成既定事实

五年间，碧万恒融的合计销售金额已从6000亿跃升至25000亿。

数据来源：房企年报、亿翰智库

2016年，四强房企合计销售额增长率达到最高，为77.04%，这让四强合计销售额突破万亿大关；2018年通过20.86%的增长幅度使碧万恒融合约销售额合计达到2.35万亿。2019年，四强房企合计销售规模增速达到近年来最低，并首次跌破10%，降至8.78%。

具体到碧桂园、万科、恒大、融创四家房企各自的业绩表现，自2017年碧桂园、万科、恒大、融创TOP4格局形成后，三年来排名格局未变，且四家之间的销售规模差距也越来越小。

恒大在2019年以9.02%的增幅使销售业绩突破6000亿，达到6010.6亿元。融创也在2016年销售金额成功破千亿之后，一年一台阶，2019年以19.63%的业绩增速成为TOP4房企增速冠军，销售业绩直奔5000亿大关，达到5562.1亿元。

数据来源：房企年报、亿翰智库

同四家房企合计销售增幅一样，碧万恒融各自的销售额增长幅度也在2019年创下新低，其中碧桂园、万科、恒大的增长幅度均低于10%。值得注意的是，万科2019年销售金额仅增3.94%，远低于四家平均业绩涨幅，成为TOP4房企业绩增幅最低的一家。

纵观四强房企的业绩表现，经历2016年、2017年的疯狂扩张后，在2018年、2019年增速明显放缓，并于2019年达到近五年最低。2020年开年，新冠疫情使各房企也面临前所未有的挑战，加之全球经济形势恶化，预计2020年四强房企业绩增幅难以延续前几年的辉煌。

除销售业绩外，碧万恒融四家房企其他核心数据的对比，也能窥探各房企之间的差别以及行业的走势。

年报数据显示，碧桂园、万科、恒大、融创四家房企在2019年均出现“增收不增利”现象，营业成本增速均大于营业收入增速。其中恒大2019年营业收入增幅2.38%，营业成本增幅15.94%，二者差距较大。融创2019年的营业收入达到1719.74亿元，同比增长36.22%，营业成本为1279.1亿元，同比增长36.64%，融创成为TOP4房企中营收与成本增幅相差最少的房企，两项数据差距为0.42个百分点。

数据来源：房企年报

毛利、毛利率方面，尽管恒大2019年的毛利出现下滑，但在四强房企中仍以1329.4亿元的毛利，27.8%的毛利率领跑其他三家，堪称一枝独秀。万科则以1321.96亿元的毛利、27.2%的毛利率紧随其后，大有赶超之势。

净利润、净利率方面四家房企则各有千秋。2019年，碧桂园以612亿元的净利润、395.5亿元的归母净利润成为“净利润双料冠军”，而净利率最高的则是融创，达到16.63%。

尽管如此，但在2019年碧桂园、万科、恒大的毛利率、净利率均出现不同程度的下滑，净利润方面各家差异也比较大。不得不说，“碧万恒融”作为房地产行业的领头羊，从其盈利表现也可以窥见整个行业的发展走势，而利润率逐步下行必然导致房企梯队加速分化。

控负债降杠杆成行业共识

近几年，规模房企追求利润的同时，“控负债 降杠杆”成为共识，流动性管理被提到了前所未有的高度，尤其是疫情爆发之后。

年报数据显示，2015-2019五年间，碧桂园、万科、恒大、融创的总资产和总负债均实现了从千亿向万亿的跨越。2015年TOP4房企的总资产合计达1.85万亿，总负债达到1.45亿元。而2019年这两项数字则分别突破6万亿和5万亿，达到6.81万亿和5.85万亿。

2016年，恒大总资产和总负债都率先突破万亿，达到1.35万亿和1.16万亿，2019年，又是恒大总资产率先突破2万亿，达到2.21万亿。

然而，和总资产并列的还有总负债以及资产负债率。根据年报显示，2015年四家龙头房企中，碧桂园和万科的资产负债率低于行业80%的红线，分别为75.32%和77.10%。从2016年开始到2019年，碧万恒融四家房企纷纷突破行业红线，并距离行业红线越来越远。

从净负债率来看，根据2019年年报，碧桂园、万科、恒大、融创的净负债率分别为46.3%、33.9%、159.3%、176.4%。相比之下，万科和碧桂园始终保持较低的净负债率水平，长期偿债压力小。恒大和融创的净负债率均高于150%，长期偿债压力相对较高，这也导致公司需要准备大量的资金用于偿债和付息，从而挤压利润空间。

来源：房企年报

现金短债比方面，通过相关的数据可以发现，碧桂园的现金短债比达到2.3倍，万科即使2019年现金及现金等价物由2018年的1758亿元下降至1597亿元，但现金短债比仍高达1.77倍，货币资金充裕 。反观恒融现金短债比分别为0.61倍和0.93倍，货币资金无法完全覆盖短期有息负债。

具体到融资成本，在2019年，碧桂园融资成本为6.34%；恒大融资成本为8.99%；万科仅公布不同融资方式的成本区间，整体处于行业较低水平；融创未公布融资成本，但2018年为6.81%，可供参考。

在2020年房企业绩会中，对比恒大和融创，碧桂园和万科都没有在负债方面明确提出相应目标，归根结底是这两家房企本身就拥有较低的杠杆率，偿债能力较强。

多元化孕育新的增长极

“春江水暖鸭先知”，头部房企总是能够最先感知行业的脉动。而行业天花板渐进，正在倒逼头部房企探寻新的出路，多元化无疑是重中之重。

来源：房企年报、亿翰智库

从2019年四家龙头房企总的土地储备来看，碧桂园依然领先，达到3.64亿平方米，恒大与融创也分别突破2亿平方米，达到2.93亿平方米和2.39亿平方米。

然而，2019年销售规模排名靠前的万科，总土地储备只有1.5亿平方米，与其他三家差距明显。

除了发力地产开发外，四家龙头房企几乎都在尝试多元化发展，并以相关多元化为主，企图找出能和房地产业并驾齐驱，甚至是替代它的细分业态。

在2018年，碧桂园正式确立了地产、农业以及机器人三大产业并驾齐驱的格局。在2019年的业绩报告中，碧桂园更是强调三驾马车为企业未来发展的重点。

碧桂园对机器人的重视从其研发投入上亦可见一斑：2017年研发费用为6.93亿、2018年为12.73亿元、2019年为19.73亿，每年增加6亿的投入，累计投入超30亿。截至2019年底，碧桂园旗下的博智林已递交专利申请1843项，获授权327项，在关键领域拥有一批自主核心技术。

万科之前一直聚焦主业。但近几年和其它地产商一样，纷纷涉足其它行业。目前，万科的业务版图已扩展到商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、冰雪度假、教育等领域。

在房地产以外的业务中，万科物业的表现比较亮眼。2019年年报显示，物业服务总营收127亿元，占比3.5%，同比增长29.65%。

近期，万科成立了养猪事业部。万科表示，“公司认识到，以服务万科现有客户为起点，在‘从农场到餐桌’的整个产业链条上，争取‘以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的日常餐食’“。

TOP4天团中，恒大以造车著称。在2019年，恒大集团全力进军新能源汽车领域，建立起以传统地产为基础，旅游健康产业为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。

其中，最令大众期待的，便是恒大的新能源汽车业务，恒大旗下恒驰第一款车“恒驰1“将于2020年亮相，恒驰全系列产品将从2021年陆续实现全面量产；广东、上海生产基地将于2020年下半年竣工；2021年投产，首期规划产能均为20万辆。

融创的多元化发展战略则是围绕「地产+」美好生活，已经形成了地产、服务、文旅、文化四大战略板块。从2018 年开始高起点布局文旅与文化产业，目前，融创已经形成多元化发展格局，地产、物业服务、文旅、文化四大板块齐头并进，逐渐调整了以往专注地产的发展战略。

不过，多元化的布局均需一定的培育周期，且前期投入巨大，TOP4仍在摸索中奋力前行。可以肯定的是，作为行业瞭望者，碧万恒融在突破自身发展局限的同时，也在引领整个行业的迭代与升级。