日前，江北核心区成功出让一宗纯宅地——G03，成交楼面价约22976元/㎡，刷新区域地价记录。据悉，此次土拍吸引了保利、正荣、华润、金地、中海、新城、安居、新希望、卓越、招商、大华等约15家房企报名参与。

地价与房价互相推动，尤其当楼市处于“蜜月期”，更是惹人遐想。相较于2019年，不论是江北核心区、河西、燕子矶等热门板块，还是龙潭、谷里等房价低谷，买房门槛都已经改变。那些等候了一年，或是多次陪跑的刚需又陷入了“总价变首付，首付变车位”的焦虑。

南京，哪里还是刚需的“天堂”？

01

首期低至12.2万起，保利新盘打造全系装修

对于大部分首次置业的人群来说，“预算-需求-地段-产品”是黄金准则。随着南京刚需门槛由此前的30万上涨到60万，估算下，入手门槛大概在200万左右。

因此，首次置业所能够承受的面积段一般都在90㎡以下，以户型紧凑的小三房居多。目前江南区域符合条件的楼盘，大多集中在湖熟、龙潭等板块。江北区域符合条件的楼盘，则主要集中在六合、桥林等区域。

南京刚需以20-35岁之间的青年居多，虽然受预算限制，但对于周边配套的完善及生活便利度的看重不下于改善，只是主要侧重点不同。年轻刚需也希望靠地铁更近一点，晚上出门有不大不小的商场可逛，生病了能及时就医。而对于首次置业的新婚家庭，附近要有个幼儿园可供孩子上学，有个公园周末一家人可以郊游。欲望不大，但很具体。

对比1月、5月南京各区新房去化看，六合是南京为数不多库存减少的区，这很大程度上源于“成熟配套+“1”字头房价+南京人不限购”融合叠加的结果。近期，位于六合龙池片区-智慧新城板块的新盘保利观棠和府首开入市，创下板块多项第一，受到了不少对生活有追求的年轻刚需青睐。

（售楼处实景）

据悉，项目与地铁S8号线六合开发区站距离约700米左右，主打建面约76—101㎡全生命周期户型，也是保利在六合打造的首个全系装修住宅，总价122万起步，首期低至12.2万起，目前案场剩余少量房源在售。

02

人生的“筹码”：未来全面对接江南，各方面配套齐全

对于首次置业者来说，在城市里的第一套相当于筹码，关系着重新置业与改善的筹码——既要考虑工作、生活半径，也要考虑保值增值属性。

区位上，保利观棠和府所在的六合龙池-智慧新城板块离江南主城区较近，衔接六合老城与江北核心区，是六合南进的枢纽。尤其是江北大道快速化改造工程二期完工后，从南京主城到六合时间能减少20分钟。再加上4座过江通道{长江二桥、长江四桥、和燕路过江通道（在建）、仙新路过江通道（在建）}，未来通勤圈将进一步缩短，江南与江北的界限会逐渐进模糊，六合或将成为入驻南京的低门槛。

（区位图）

保利观棠和府西侧紧邻投资近百亿的科创园，板块则是围绕科创园为中心，打造集科技研发、商务金融、生态宜居为一体的智能化产业新城。另外，2019年10月，在世界智能制造大会上，华君电力科研生产项目以32亿的总投资落子智慧新城。未来吸引越来越多的高知精英人群于此就业，随之带来的居住需求也将由周边楼盘承接。

目前区域内不管是教育、商业还是医疗、产业，已经比较成熟，而且还在不断完善。

（示意图）

教育上，北京东路小学棠城分校蒋湾校区在侧，保利荣盛合悦规划配建一所幼儿园（待建）。商业上，周边时代广场，莉湖生活广场、龙湖天街、欢乐港都已开业；3.5公里左右，江北首座万达广场待建。医疗上，六合中医院位于项目东北角、南侧规划社区医院（待建）、地铁两站路即可到六合人民医院。

（北京东路小学棠城分校效果图）

另外，安居客数据显示，六合今年二手房市场呈上涨趋势，同比上涨 8.41%。据悉，龙池湖周边二手房价格已在1.6万-2.1万/㎡不等。

03

在六合，入手人生首套保利房

“在能力允许的范围内，给自己最好的”。

如今，在六合住保利，已成为买房人的一种共识。

保利物业加持，保值的必要条件

统一交付后，项目会引进具有国家一级物业资质的保利物业，为业主提供24小时服务。好的物业既是业主居住环境优质化的有力保证，也是二手房保值的必要条件。

（售楼处实景）

比如，南部新城的保利堂悦，2019年年底的二手房均价约3.1万/㎡，新近成交的价格已至5万/㎡+，不到半年房价涨幅近5000元/㎡，房价在同区域内排到第一梯队。相比较，周边其余楼盘价格浮动并没有这么大，品牌物业的光环可见一斑。官方数据，保利物业在江苏管理面积逾550万户，服务业主近30000户。

创下板块内多项记录

一是，六合少有装标带地暖+新风+空调的项目。其中地暖用的是菲斯曼、新风用的是爱迪士。相较于同区域、同价位楼盘，大多只有1-2项配置，项目交付标准性价比更高。

二是，六合少有带有镜面泳池的项目。市面上，南京主城配置泳池的楼盘绝大多数价格都在3万/㎡+。

（售楼处实景）

三是，六合少有的海绵社区。项目以一条主轴贯通中心区域，大鱼（儿童游乐场）、海棠（漂浮绿岛）、雨薇（青年活动）三个主题园区点缀其中，同时通过下凹式绿地、透水铺装、建筑排水等，实现即便瓢泼的天气路面也没有积水。

（效果图，标红星楼栋为在售楼栋）

全生命周期户型，三口之家也很舒适

保利观棠和府打造建筑面积约76—101㎡全生命周期户型，充分考量城市生活习性，以全系装修打动人心，用空间尺度惊艳四座，定制下一代精致舒居。从户型看，从两房到三房，兼顾了不同结构家庭的居住需求。

建面约76㎡ 2房2厅1卫

户型方正、动静分区；南向卧室带有飘窗、且卫生间为三段式干湿分离；零浪费空间，超高使用率，非常适合有首套需求的购房者。

（建面约76㎡户型示意）

建面约89㎡中间户3房2厅1卫

户型方正，三开间朝南，采光、观景俱佳；3个房间都带飘窗，一线观景视野；餐客厅、阳台一体空间，优享朗阔、舒适生活格局。

（建面约89㎡中间户示意）

建面约101㎡ 三房两厅两卫

客厅、主卧、次卧三房朝南，采光好，具有超强收纳功能。双卫设计，隐私性强。

（建面约101㎡户型示意）

另外，项目打造了18项细节，包括了指纹、密码、刷卡、钥匙四种开启方式的智能门锁、隐藏式灯带、起夜感应灯、USB插座板、一键开关、紧急呼叫按钮、入户红外报警、LOW-E中空玻璃、全屋环保涂料等，将人性化设计融入生活，更加舒适自在。

（样板间实景）

对于刚需来说，一家楼盘合适与否，往往取决于三个方面：满足预算的同时，性价比突出？地段是否优质？产品是否住的舒适？若是单纯从六合龙池来看，保利观棠和府想必能以高分地回答这3个问题。做个选择的话，这里无疑是值得买的。