中原地产:广州新房供应井喷大增37% 土拍市场热烈但勿轻言涨价

来源:中国网地产 2020-05-29 11:41:13

【整体概述】成交稳定,供应大增37%,市场再度蓄势根据监控显示,5月广州新房网签6432宗,环比上月微降2%。网签面积69.84万㎡,环比上月微降4%。

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从周度网签结构看,五月上半月网签平稳,其中第二周(即五一假期后5.4-5.9日)受节后热度回调影响而相对平淡。但自第三周起,市场再度蓄势,特别随着下半月新增供应大幅井喷,促使成交持续两周上升,单周成交量分别列2020年周度top3、2水平,整体看市场在月底热度回升。从月度对比看,五月广州新房成交情况与四月接近,市场热度保持平稳。四月热度回升主要得益于3月底最后一周,受疫情影响各项目加大促销优惠力度,一口价、特价单位层出不穷所带来的虹吸效应,创造出2020年周度top1水平的高位成交。而五月则依靠“五一假期促销+月底新货热盘供应充足+240亿土拍推动”维持了整月的热度。此外,本月新增供应达85.42万㎡(7798套),环比上月大增37%,同比去年五月大增24%。新增供应井喷,反映房企看好5月底及6月市场,提前积极备货应对,有利于促进成交进一步增长。

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【新批供应】供应井喷,环比同比均大增,产品类型丰富

本月新增供应达85.42万㎡(7798套),环比上月大增37%,同比去年五月大增24%。

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主力供应区域集中在增城、番禺、黄埔三区,分别供应22.9万㎡(2276套)、21.0万㎡(1876套)、17.8万㎡(1703套)。三区累计供应61.7万㎡(5855套),占全市72%的供应量。增城依然保持供应量“头把交椅”,其中时代倾城(中新)一次性获批9.43万㎡(927套),碧桂园云顶获批3.19万㎡(286套),保利大国璟获批3.05万㎡(360套),品秀星图获批2.15万㎡(232套)。番禺上月零供应,蛰伏一个月后,本月单月获批21.0万㎡新增供应。其中珠江铂世湾一次性获批9.04万㎡(732套)新货,并于5月23日开盘率先推出F1、F2栋296套单位,认筹量约350个,成交约220套,认筹转化率63%,销售去化率75%,引燃市场热度。此外,位于化龙的广汽汽车小镇之智睿花园(产城融合项目、定向销售产品),也获批2.61万㎡(336套)新货,预计近期将首次定向销售给汽车城内员工。黄埔区本月供应17.8万㎡(1703套),环比4月(3.40万㎡)大增3.45倍。主力供应项目为品秀星樾、时代印记、保利拾光年三盘,分别获批3.89万㎡(371套)、2.57万㎡(288套)、2.41万㎡(259套)。除供应大增外,本月黄埔网签面积10.08万㎡,环比4月(9.14万㎡)增长10%。总体看,黄埔区是五月广州唯一供求双升的区域,市场热度能够较好保持。

【成交情况】黄埔是五月唯一供求双升区域,白云借高价地包装涨价致去化回落

从成交结构看,本月全市5区成交环比上升,6区下降。

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其中越秀表现最为亮眼,5月录得网签98宗,环比升133%,主要得益于粤海拾桂府,单盘贡献区域41%的成交量。此外,黄埔、南沙本月市场热度有所提升。黄埔录得988宗成交,环比升23%,占全市总成交量的15%,成交占比环比上月净增3.2个百分点,为全市最大增幅。主力贡献盘为万科幸福誉和实地常春藤,两盘贡献区域46%的成交量,其中万科幸福誉本月录得325宗成交,为全市热销盘top1。在6个下跌的区域中,白云跌幅最大,本月录得104宗成交,环比下跌32%。白云区本月除保利阅云台录得22宗成交外,其它项目成交均不足10套。2020年5月18日,广州成功出让11宗地块创收240亿土地出让金,其中白云三宗商住/商服地成功出让,江夏地块更创出43144元/㎡的高楼面地价。5月下旬白云多盘借江夏地块包装涨价,希望促进成交但收效有限导致去化回落。【库存状况】供应井喷致库存结构性波动本月全市库存量787.64万㎡,去化周期14.3月,库存环比上月有所扩大,主要是受新批供应井喷影响,房企积极备货备战5月底及6月初市场,导致库存正常波动。

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【个盘表现】万科幸福誉荣登五月销冠,中心区保利天汇上榜本月广州TOP10热盘中,除融创文旅城、保利天汇分别来自花都、天河外,其余八个项目均来自东部,黄埔、增城凭借大盘货量充足+价格优势,持续维持高热度。

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【后市研判】六月冲刺年中业绩,成交或稳中有升。虽土拍市场热烈但勿轻言涨价。广州中原研究发展部认为,五月市场热度与四月类似,整体保持稳定。但五月下半月开始供应井喷,反映房企看好五月底及六月市场,积极备货应对,预判六月新房市场将会有更多新盘新货入市,满足各类买家需求。加上5-6月土地市场异常活跃,土拍市场的热度将会延续到新房市场,六月新房市场热度将继续保持,成交量或稳中有升。其中增城、番禺、黄埔将是主力供应区域。但价格方面,一方面六月为房企年中大考月份,特别上市房企为冲刺年中业绩,预判会给予较多促销,大部分项目价格稳定的可能性较高。预判外围区如增城、南沙仍会保持较优性价比,但热点板块的热销项目如天河、黄埔等,价格可能相对坚挺。另一方面,在518广州240亿土拍大战后,从白云多盘试图借“江夏43144元/㎡高价地块”包装涨价刺激成交结果收效有限的情况看,当前房地产市场依然是刚需市场,特别现在疫情尚未结束,经济还需“六保六稳”的背景下,大部分买家对价格的敏感性相对较高,只有高性价比的项目才能实现热销,因此建议房企短期内勿轻言涨价,以“多成交”为重点。


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