望京地区的嘉润花园小区，几天前贴出了公示，小区更换了物业公司，同时将物业费由此前的2.3元调整为2.8元。

想要得到较高的服务水准，物业费也应随市场变化有所调整，这是很多业主的共识。但是多年来，真正如嘉润花园小区一样成功调整的并不多，京城多数小区物业费十几年未见调整，随之而来的则是物业服务水平下降，业主缴纳物业费积极性受打击，小区设备设施出现毁坏，小区环境每况愈下的恶性循环。

刚刚施行的《北京市物业管理条例》中提出，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。前期调查如何做？调整过程中有哪些问题要注意？嘉润花园小区的做法或可借鉴。

前期问题   曾经垃圾遍地电梯停运

嘉润花园小区由四栋塔楼组成，在花草的妆点下泛着浓浓的春意。

“以前的小区曾经是垃圾遍地，生活垃圾、建筑垃圾都堆在小区里。”一名居民表示，清运不及时的垃圾不仅发出异味，还对老人和孩子造成威胁。

2001年小区开始入住，几年后前期物业公司离开。经过招投标后，一家物业公司进驻，进场后便将物业费从入住时的2.5元/平方米降至2.3元/平方米。业主都十分开心，但是没过多久，物业公司的服务水平也随之下降，小区中的环境变化让许多业主开始不满。“电梯经常出现停运的状况，因为维护不到位，电梯总处在开开停停之中。”在业主刘女士记忆中，因为管线和设备出现老化，停水、停电的状况也时常出现。

在许多业主眼中，物业服务水平也在逐年下降，直至三年前再次启动更换物业公司程序。“新物业进驻后还是按照2.3元/平方米收物业费，服务后期在续聘时，他们提出要将物业费上涨至3元多，我们在测算后认为这个价格过高。” 嘉润花园小区业委会主任王娟认为，经历了更换物业公司、下降物业费的过程后，许多业主意识到，物业费没有按照市场的行情走，造成了物业公司进场后不久，服务质量就开始往下走。继续更换物业公司并适度调整物业费，成为保证小区设备设施正常运转，保持生活品质的途径。

与嘉润花园一样，东四环附近某小区也面临着小区环境每况愈下的遭遇。白色墙壁上遍布着脚印、楼道中的地砖许多都已经破裂。楼体外的墙砖也出现了多处掉落，碎砖堆在楼旁的空地上，很久没有人打扫。地下车库的地面破损严重，供暖季开始后地下车库就会出现漏水，此种情况会持续整个供暖季。该小区的物业费为1.98元/平方米，从入住2003年至今一直未变。

价格调整  超半数业主同意才能变动

近日，嘉润花园小区中贴出公示，7月1日将由新物业公司进场为小区业主提供服务。同时，物业费也从2.3元/平方米涨至2.8元/平方米。

在贴出公示前，该小区召开了业主大会，并对物业费调整方案进行投票。

王娟表示，因为疫情原因，业主可以通过小区群进行投票，也可以通过设置在小区中的投票点进行投票。“还可以通过授权书的方式，委托其他人代替自己投票。再将所有形式选票打印，并进行公开唱票。在疫情期间，通过微信方式投票或者委托书进行投票的数量增多。”

志愿者每天晚上开始统计票数，并在唱票当天将所有选票打印出来。“我们准备了电子版的纸质版的两种，用来给相关部门进行备案。”王娟表示，近七成业主同意并委托业委会与招投标第一名的物业公司签订合同，按照合同约定，将小区物业费调整至2.8元/平方米。

但是上涨物业费，对于业主来说都是较难接受的选项。

在本次更换物业公司时，小区业委会成员开始做前期调查工作，对小区物业费价格、物业费支出进行算账。“如果小区业主想得到一个比较好的物业服务，通过小区的电梯、维保、养护等支出由第三方进行计算，计算的结果为2.8元。同时也跟同区域内的小区进行对比，发现大多数服务较好的小区也是这个价格。”王娟说，业委会成员通过对比的方式，在小区业主群中进行讨论。“肯定有反对的声音，有的业主认为物业费上涨后价格高，自己不想要那么多的服务，只要有保安、保洁就可以了。统计时发现仍有30%的业主没有投票或者不同意，我们也听取了反对的声音，在以后的工作中有所考虑。”

初见成效  改造小区外观维护设备设施

涨费的目的其实是为了保证好的服务质量，从眼见的角度来说就是对小区环境、设施进行修复、大堂翻新，增加巡视频次等。看不见的就是电梯、供水、供电设施和机房进行维护保养。即将进驻嘉润花园小区的第一物业有限公司首席执行官刘培庆表示，公司打算协商在合同约定前进入小区，与老物业做好交接，同时也做好前期调研，为正式接手后的维护保养做准备。

几天前，国融国际小区也完成业主大会唱票仪式，选举了新的业委会成员，并与原物业公司续签了合同。“在疫情期间完成了召开业主大会的工作，大部分业主都给物业公司投下了赞成票，赞成与其续聘。”该小区业委会主任徐华君表示，新物业公司对小区的改变业主有目共睹。

“以前小区一栋楼三部电梯，只开一部。有的时候一部都不开，曾经有一栋楼一周没有电梯，业主都是来回走着十几二十层。”一名业主表示，前物业公司对于小区维护管理的做法，让许多业主不满，最终选择更换物业公司。“新的物业公司来了之后，对道路、电梯、大堂、设施进行了统一修复，在后期的维护中也很尽心，很多业主都很满意。新物业公司也保持了原物业费未变，但是缴费率就会有很大提升。”

南四环外的美利新世界小区也曾将物业费从1.4元调整至1.98元。因原物业公司对小区的管理不善，小区中出现了设施损坏、环境变差的情况。通过更换物业公司的程序，新物业公司进驻后便开始对小区进行整体改造和设施维护。经过了半年多的工作后，业委会主动召开业主大会，通过程序调整了物业费。“新物业做的工作大家都感受到了，也看到了小区切实的改变，最终超过半数的业主投了调整物业费的赞成票。”

质价相符   价格调整也要提高服务质量

调查发现，一些小区随着楼龄增加，小区环境开始变差，设备设施出现了不同程度的损坏。出现业主不满物业公司服务，并拖欠物业费，直至物业服务继续恶化的境地。

刘培庆算了一笔账，该公司在北京的20个项目中，只有一个小区进行物业费上涨，但也有项目确有需要调整物业费。在费用支出中，人力成本占到物业公司支出费用的60%至70%，很多公司的利润很低甚至接近为零的状态，“大部分的业主对于调整物业费并不积极，需要一轮一轮地沟通和宣传。”

瑞赢物业副总经理宋立军表示，物业费调整不能无限制地上涨，因为人工成本上涨，小区内的服务人员势必会有所减少，但是需要提高服务人员的工作效率。很多小区中安装了电子眼、监控设备，保安人员只是把好门岗并机动处理。在降低成本提高工作效率的同时，也要增加智能化手段降低成本。“物业费调整不能过于频繁，可以以五年作为一个周期进行测算后再做决定。”

北京“首一”业主大会指导部主任童超认为，根据物业服务市场发展需要，一些小区上涨物业费是市场趋势。根据新颁布的《北京市物业管理条例》，物业费实行市场调节价并适当调整，提倡实行物业费的酬金制模式。在拟定调整物业费时，业主应考虑到物业企业的人工成本、物料上涨等因素，而物业费多年未有变动。物业服务费跟不上市场变化脚步，进而使物业服务质量下降，造成业主对物业公司的不满。

“虽有写明‘适时调整’，但也不应该一哄而上哄抬物业费上涨。”童超表示，应按条例中规定，业主、业委会与物业公司协商，通过合法程序召开业主大会，按照人数、面积双过半后方可上涨。没有业委会的小区，属地街道办事处或乡镇人民政府委托居委会负责组织召开临时业主大会，投票双过半才能调整。“不论物业费是否调整，物业公司都要按照北京市物业服务标准给一个质价相符的服务，才能避免矛盾，维护社区的和谐稳定。”