从一季度的南京新房供应量来看，关注度较高的热门板块愈发注重改善市场，而且户型建面与结构都在发生改变，“大户型”、“低密”等关键词正在成为城市改善的升级趋势。尤其是，疫情下，人们也更加认识到低密是安全的生活尺度，大户型则是舒居的基本保障。

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直击改善痛点，后改善时代来临

近年来，南京不少板块迈进改善门槛。一者是由于毛坯、低价楼盘即将出清，且装修房有一定的溢价空间；二者则是改善楼盘的主力面积有所上涨。一般，从户型建面上来看，改善客群要求至少在100㎡+，三房两卫是标配，装修品质要高；附近还要有说得过去的交通、学校、商场等资源，后期有升值空间。

然而，在板块跃迁以及产品更迭的过程中，很多楼盘没有抓住改善真正的痛点，陷入了“误区”：

（1）不考虑实际购买力，盲目追求大面积；（2）装修重品牌轻设计；（3）一味追求高额利润，忽视了生活的大尺度。

即便是在河西、江北核心区等改善板块，也不免有楼盘出现类似的情形。比如，河西中部、鼓楼等个别楼盘推出装修升级包，装修或是进口大牌，或是各种名贵材料堆砌，但由于缺乏设计细节，呈现出浓浓的暴发户气质；江北核心区2018年上市的数家楼盘来看，容积率基本都在2.4以上，个别高层甚至高达4.5以上；江北某些楼盘在均价2.7-2.9万/㎡的地段，打造建面约120㎡以上的叠墅，结果去化缓慢……

改善，不完全等于超大面积，不是多个房间的简单堆砌，改善的本质需求是：大尺度，更高标准的生活方式。不仅仅是产品本身，更是对项目整体提出了“质“的飞跃的高要求。如今，后改善时代将在江北新区转型，以润辰府|悦辰府为代表城市低密社区，引领质朴、平衡的生活回归。

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低密城市社区，更安全的生活尺度

墅居生活，为什么会成为多数人的终极梦想。除了独栋外，低密也是尤为重要的因素。低密，意味着更宽楼间距、更低的人口居住密度、更高的绿地面积等等。

作为江北核心区少有的低密社区，润辰府|悦辰府远低于江北市场上普遍大于3.0的容积率，打造城市界中的花园界。容积率每降低0.1，绿地率将会增加1%，社区内将会增加10棵树。润辰府|悦辰府拥有35%的绿化率，把建筑面积让位于绿化和植被，大大提高了居住的舒适度。

▲售楼处实景图

低容积率，也带来了低居住户数。疫情下，人们更能意识更低的人口居住密度，就意味着更少的人群接触，交叉感染几率大大降低，更安全健康。从物业角度来说，也更便于防疫管控，为业主带来安静且宽松的生活空间，充分保证私密和安全。

据悉，项目目前在售产品为一梯两户设计，对比市场上32层两梯四户的产品，电梯运行效率将是其的数倍。相应的，等电梯的时间也将减少，便利生活；车位比也因此大大增加，在地面无车位的情况下，润辰府|悦辰府还保留了约1：1.24的全地下车位比，即避免占用居民的社区活动空间，也有效解决了令户主们头疼的停车问题。

▲效果图

值得注意的是，多数改善客群往往只关注容积率，而忽视了社区的建筑密度，或者直接将两者混淆了。建筑密度，是指建筑基地面积的总和与小区用地面积的比例。举个例子，以1万㎡土地面积为例，如果有3000㎡的面积用于修建建筑，则小区建筑密度为30%；剩下的7000㎡则以通常用于打造园林绿化、人行道、功能区等，拉开楼栋距离。疫情下，足够的楼间距，也能让家里可以时刻保持空气流通，带来清新舒适的居家生活。

润辰府|悦辰府，规划楼层为11-18层，远低于江北核心区楼市普遍的大高层产品，建筑密度低至20%，是江北核心区少有的低密社区。相应的，社区内每家每户的日照时间也将得到延长15分钟乃至更长，甚至你也不用再担心隔壁楼栋传来的噪音。每栋楼房前面无遮挡，视野宽阔，采光充足，即使在寒冬暖日，也能让业主在家中就能感受到暖暖的阳光。

▲效果图

▲效果图

相比于极尽开发的高层生活，低密社区带给人们的不仅仅是优越的居家舒适度，也保持了恰到好处的邻里关系，更是在安全和私密性上有所保障。

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神户型，满足一家人的生活

当一个板块的地价与房价都达到高位时，改善户型做小了，会导致“有钱人看不上，没钱人买不起”的客群错位。但是，这并不代表改善就是片面地追求越来越大的面积，后改善时代的需求更注重产品的实用性以及户型的功能性。

从市面上的100㎡+户型看，三房两卫逐渐成为标配。此前，河西南受2014年的“9050”政策影响，2015-2018年南京市面上出现了大量中小户型房源，这也造成了部分楼盘不得不通过“偷面积”来满足买房人对于多一个房间需求。润辰府建面约110㎡户型四房两厅两卫设计，经典的“四叶草”户型布局。

▲建面约110㎡户型示意图

以餐厅和客厅为活动核心，四个卧室分布于整个户型的四个角，将互相之间的干扰降到最低。市面上，这一面积段打造四房的产品极少，毕竟只有产品高得房率，才能保证足够的空间尺度。该户型还实现了室内空间“零浪费”，既没有过长的走廊，也没有华而不实的“成长空间”，即使是二胎家庭也可以住的很舒适。

▲约110㎡样板间实景图

此外，不同于此前改善楼盘堆砌一些看似超前，实际毫无用处的“高级装修”，润辰府|悦辰府装标含有新风、地暖、中央空调、风暖浴霸系统等改善常规装标，硬装选用“西蒙”、“老板”、“海贝斯”等品牌。虽然不如“土豪”品牌展，但却更加实用，贴近国人生活习惯。即便是疫情下，宅家生活也能轻松自如。

近年来，受限价影响，“降标减配”的情况开始增多，“昂贵装修的堆砌+超大面积”的路子在南京越来越难走。后改善时代，改善升级逐渐朝着“低密+硬核产品+实用主义装修”“进化”，润辰府|悦辰府为代表的改善楼盘将成为主流。据悉，悦辰府预计近期加推最后的3、5号楼，共88套房源，户型建筑面积110㎡，装修交付，追求改善品质的买房人可以去看看！

参观地址：润辰府悦辰府营销中心

项目地址：南京江北核心区七里河大街与江北快速大道交汇处