12日,诸葛找房发布《合肥当前房地产市场分析报告》。报告从宏观环境、土地、新房、二手房、租赁市场等维度全面分析解读合肥当前房地产市场情况。
新房:疫情短暂打断前期回涨趋势,一季度新房销售量跌价稳,二季度可期
2019年下半年,合肥市新房市场经过一段时间的销售下行,在年末时销售大幅回涨,然而受疫情影响,这一趋势被短暂阻断,销售量再次下滑,但销售价格始终较为平稳。而随着疫情逐步受控,2020年3月以来,市场需求得到释放,销售量大幅回涨,3月同比上涨334.41%。预计随着需求的持续释放,二季度成交继续走高的可能性较大。
一、供销:受疫情冲击整体成交下滑,疫情后积压需求释放,3月成交量猛增
据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2019年全年合肥市新房销售面积为721.06万平方米,新增供应面积为657.72万平方米,销供比达1.10。具体来看,2019年上半年春节后,销售面积波动增长,三季度开始,销售面积则大幅回落,而在年末12月时,销售面积再次大幅回升,单月销售面积达76.58万平方米。进入2020年,疫情影响下,1、2月份销售面积同比下降36.53%和61.09%,新增供应更是大幅减少,而进入3月,随着疫情影响逐步减弱,市场活力恢复,前期积压的购房需求得到释放,3月全市销售面积达67.42万平方米,环比大幅上涨334.41%,同比上涨19.33%,超过去年同期,同时供销比达到2.83。而相对于回弹的销售面积,疫情后新增供应面积不及去年同期,3、4月新增供应同比减少37.39%和12.90%。
图:合肥市新房销售面积及新增供应面积情况
数据来源:地方住建委;整理:诸葛找房数据研究中心
二、价格:疫情短暂阻断价格上涨趋势,疫情后价格回升迹象明显
2019年,合肥市新房销售价格从1月份最低的13522元/平方米,到12月最高的16949元/平方米,全年累计增长了25.34%,尤其是在进入第三季度后,销售价格一路上扬,累计上涨10.17%,12月单月销售价格环比增长达到8.45%。2020年初,受疫情影响,销售价格出现一定回落,但并未对价格造成过大影响,1月销售价格环比下跌4.03%,2月环比微涨1.67%,疫情影响逐步减弱后,价格上涨迹象更加明显,4月环比上涨2.19%,而从2020年前4个月销售价格的同比变化来看,前4个月的平均销售价格较2019年同期更是同比上涨了16.29%。整体来看,合肥市新房销售价格上涨主要是受到改善性需求带动的结构性上涨,销售套均面积逐步增长。疫情之后,随着人们对于居住环境要求更加挺高,改善性需求或会更加凸显。
图:合肥市新房销售价格及同环比变化情况
数据来源:住建委;整理:诸葛找房数据研究中心
三、库存:疫情加重前期持续上涨的去化压力,而疫情后去化周期有所缩短
从2019年合肥新房库存情况来看,上半年呈现平稳减少的趋势,但下半年开始,由于供应大幅增加而销售面积大幅回落,库存压力持续上升,从去化周期走势可以看出,2019年全年合肥市新房去化周期持续增长,下半年以来更是大幅延长,年末11、12月去化周期达到15.60、15.41个月。而进入2020年,疫情的出现导致销售下行,更加加重了去化压力,去化周期持续延长,2月去化周期达到2019年以来最高,为21.98个月。不过,随着3月以来疫情逐步受控,市场需求快速释放,销售回涨,去化压力得到一定缓解,3、4月去化周期大幅缩短,分别为18.22和13.56个月,但还是高过2019年同期。
图:合肥市新房库存及去化周期情况
数据来源:住建委;整理:诸葛找房数据研究中心
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