中国网地产讯  近日，克而瑞研究中心发布《2020年4月土地月报》。报告显示，4月优质地块大量入市，成交热度创年内新高。

2020年4月，在地方供地规模明显加大、重点城市商品房交易回升的市场背景下，土地市场的交易景气大幅回升。不仅成交规模快速激增，恢复至历史同期水平，溢价率指标也快速上行，4月成交溢价率已涨至15%以上，创下年内新高。

虽然市场热度不断上新，但供地规模增加之下，普通地块入市数量也明显增加，再加之整体资金面仍严格管控，房企的精力也更多愿意放在去化更有保障的优质地块上。在这些因素的叠加影响下，4月土地流拍率仍不可避免地出现了回升。

市场走势：成交规模恢复至去年同期水平，土地价格突破3000元/㎡

为了让市场尽快恢复常态，各地近两月都在加速供地。就4月份土地供应情况来看，据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地供应总建筑面积为27349万平，仍然维持在较高水平。就各能级城市来看，除二线城市供应量有所下降外，一线和三四线城市的供应量均是上涨趋势。值得关注的是，下月一线城市中，广州、北京、深圳均有优质土地出让，特别是深圳，5月份将出让前海板块极为稀缺的纯住宅用地；在这些优质土地入市的带动下，一线城市的地市热度预计也会进一步升温。

在土地供应量明显增加之下，全国土地成交规模也显著上涨。据CRIC统计数据显示，全国土地市场成交建筑面积增至20930万平，环比大涨9成，同比也增加了6%，基本恢复至去年同期水平。接下来，受供应恢复和市场热度提升的影响，下月的成交规模仍将延续较高水平。各能级城市方面，三个能级城市的成交量也均环比大幅上涨，但就同比来看，三四线城市整体成交规模依旧不及去年同期，大部分三四线城市的土地出让仍还未完全恢复往年同期水平。

价格方面，随着一、二线成交集中度的进一步上升以及多宗优质地块高价出让的带动下，4月平均地价创下2018年以来的新高，成交楼板价达到3030元/㎡，环比上涨20%，同比也上涨了15%。各能级城市的成交楼板价也呈现全面上涨的趋势，特别是三四线城市，自开年后地价就一直上涨，4月成交楼面价已经达到1914元/㎡，为2019年以来第二高点。

图1 CRIC监测城市经营性用地月度成交量价走势（单位：万平方米，元/㎡）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

市场热度：溢价率全线上涨，整体成交热度创年内新高

市场热度方面。优质土地供应开闸叠加信贷环境宽松的影响下，溢价率在上月的基础上再度上涨3.8个百分点，增至16.0%，创下去年7月以来新高。分能级城市来看，各能级城市的市场热度也全线上升。其中，一线城市4月平均溢价率为5.0%，较上月微增1.6个百分；三四线城市也在佛山、温州等热点城市成功高溢价出让多宗优质地块的带动下，溢价率增至18.5%；二线城市表现最为突出，4月整体溢价率已超过15%，达到16.2%；同时，在4月有土地成交的城市中，仅有少数城市溢价率低于5%，宁波、南宁、厦门福州等多个城市成交溢价率已超过30%，成交热度明显上升。

图2 CRIC监测城市经营性用地溢价率走势图

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

虽然整体市场热度在优质地块供应大幅增加的带动下持续上升，但流拍率也在悄然走高。据CRIC重点监测的城市来看，4月土地流拍率升至9.2%，较上月增加2.5个百分点。究其原因，主要是由于热点城市优质土地持续入市，大部分房企将主要精力放在这些地块上，对郊县地块的关注度普遍不高，郊县地块频遭流拍，使得整体流拍率有所回升。

图3 重点监测城市的经营性用地流拍率走势图

注：为反映更加真实的市场流拍情况，4月起调整流拍率核算规则，出让面积过小的旧改、商铺等地块不计入流拍，往期数据已修正

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

重点地块：热点城市优质土地大放出，厦门岛内诞生“双料地王”

进入4月以来，各城市纷纷加大了土地供应，厦门、南京、杭州等二线城市更是加大了优质土地的供应。4月成交高价地块较上月明显增多，成交总价前10榜和成交单价前10榜较上月全面上涨，单就两榜门槛地块而言，环比分别上涨了75%和52%，优质地块的质和量均显著优于上月。在入榜城市中，表现最为突出的城市是南京，两个榜单中均各有三宗地入榜，且单价榜中的三宗地均是高溢价成交，土拍热度较高。

不过，4月最引人关注的地块当属厦门岛内的思明宅地。该宗地是思明区时隔10年年来首次供应的住宅用地，体量也比较大，属于稀缺中的稀缺，因此地块的起拍价就高达72亿元，接近去年末成交的岛内地王总价。如此优质的地块自然也吸引了诸多房企的关注，据CRIC机构监测的竞拍数据显示，该宗地吸引了平安、绿城、中海等多家头部房企竞拍，最终成交总价高达103.55亿元，平均楼面价达50599元/平方米，创下厦门成交地块总价和宅地成交单价新高。

表1  2020年4月全国城市经营性土地成交总价排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

表2 2020年4月全国城市经营性土地成交单价排行榜

总结

在3月份供地规模放量、地方政府持续出台土地交易优惠措施等有利因素推动下，4月份土地成交规模如期环比大幅上涨。结合月内中央和地方表态来看，“宽供应、降成本、紧融资”将成为今年土地市场的常态，由此来看，二季度土地市场成交规模有望维持高位，但在资金面和销售预期的压力下，也会有更多条件不佳的地块乏人问津，土地流拍率或继续攀升。

值得注意的是，虽然各能级城市成交量价和市场热度均全线回升，但就能级成交结构来看，一、二线城市成交集中度在4月再度上升，三四线城市成交面积占比则降至7成，4月成交体量也并未超过去年同期。就此来看，接下来，需求更有保障的一二线及部分三线城市土拍竞争将更加激烈，能级之间的分化也会愈发明显。