合富研究院:一季度天津土地成交额138亿元 占全年计划的8%

来源:中国网地产 2020-04-26 12:03:47

中国网地产讯 日前,合富研究院发布2020年Q1天津房地产市场报告。

土地篇

一季度成交总额138亿占全年计划的8%,二三季度将迎来土地爆发

合富研究院:一季度天津土地成交额138亿元 占全年计划的8%-中国网地产

市场解读

2011-2015年的出让成交建面逐步降低,距最高点分别降低了68%、70%; 2016年成交建面同比增加52%,土地出让金增加131%, 高溢价成交成为常态。从2017年开始供求再次攀升,2019年土地出让金接近历史最高点。 

合富观点

根据政府2020年预算,土地出让金将突破历史最高点达到1783亿元 ,一季度受疫情影响仅完成预算的8%,预计二、三季度天津 市将会供应大量土地,土地市场愈发火热。

成交分析:2020年一季度各类用地成交48宗,其中居住类土地16宗

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成交分析:受春节和疫情影响,宅地成交集中于一月份

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市场解读:一季度土地成交16宗,其中一月份成交11宗,二月份成交2宗,三月份成交3宗(3宗延期地块),总建筑面积为169万㎡,其中万达蓟州 038号、保利华苑013号、龙湖海教园147号、农垦河东150号地块建面超过15万㎡,河西区149号,河东区150号地块为高价地块。  

合 富观点 : 2月3号土地交易中心发布通知,全部已挂牌地块延期成交,造成2、3月份土地成交骤减,仅有5宗成交,一季度成交建面同比减少70%。

成交分析:一季度宅地成交主力集中在北辰区(5宗)、蓟州区(4宗)

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市场解读:一季度市内六区成交2宗,环城四区成交7宗,主要集中在北辰区(5宗,42万㎡),远郊五区仅有蓟州区有成交(4宗,47万㎡),滨海新区(3宗,28万㎡),成交地块大部分为10万㎡以下的小型地块,其中华苑高新区成交2宗,建面23万㎡,为2014年来首次成交。

合富观点:一季度土地出让以环城四区(北辰区)为主,远郊五区中蓟州区一枝独秀,根据各区已发布的2020年土地出让计划,红桥区、津南区、武清区将是剩余三季度的供地重点区域。

成交分析:宅地价格回归理性,楼面地价占周边房价的27—56%之间

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市场解读:一季度7宗土地楼面地价在0.5万元/㎡以下,4宗在0.5-1万元/㎡之间,4宗在1-2万元/㎡之间,1宗在2万元/㎡以上;8宗土地楼面地价占周边房价的27—37%之间,6宗在40%-45%,绿城河西地块及鼎新生态城地块超过50%。

合 富观点 : 一季度土地中环城和远郊区域楼面地价与周边房价比都在50%以下,河西和生态城(溢价率13%)地块超过50%。

成交分析:一季度宅地多底价成交,仅海教园和生态城两宗地块高溢价成交

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市场解读:一季度成交土地延续19年底价成交趋势,仅有4宗地块溢价成交,占总成交地块的25%,总体平均溢价率为1%,其中鼎新生态城地块溢价13%、龙湖海教园地块溢价8.84%。

合 富观点 : 土地市场逐步回暖,预计二季度热点区域的土地将吸引更多开发商的关注,出现更多的溢价地块。

成交分析:受疫情影响一季度宅地成交规模169.17万㎡,同比下降近七成

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市场解读:2019年的出让成交建面为最高峰,均突破550万㎡,2020年一季度土地出让建面139.67万㎡、成交建面169.17万㎡,同比下降75%、70%。2017年一季度的价格为近5年同期最高,为13589元/㎡,近五年同期最低点为2019年,为6562元/㎡,2020年楼面地价7422元/㎡略有回升。

合 富观点 : 2020年一季度成交面积虽同比19年有大幅下挫,但与2016-2018年一季度成交量相近。

成交分析:2019—2020年一季度宅地供应与住宅需求持平,市场供需平稳

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市场解读:2014-2018住宅新增建面稳定在1000万㎡以下,2019年大幅上升70%,突破1500万㎡,商品房成交19年出现回暖趋势,新增及成交同比增加66%、21%;2020年一季度住宅新增建面122.56万㎡,商品房建面成交108.68万㎡ ,两者逐渐持平。

合富观点:2015年随着去库存政策的发布,刺激了住宅需求量大幅上涨直到2016年达到了顶峰,2017年政策收紧市场回归理性,宅地供应与住宅需求逐渐持平,直到2019年基本重合。

成交分析:一季度地价回归,项目发展空间较大

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合富观点:天津各环线最高楼面价仍为2016、17年成交的地块且主要集中在快速沿线。2020年一季度成交土地楼面地价在各环线上处于中下游水准,楼面价对比高点大幅下降,与2019年相比相差不大。

月度分析:1月出让首度挂零,3月重启挂地

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市场解读:近三年天津土地出让、成交高峰期处在2019年前三季度,楼面地价基本处在6000—9000元/㎡,2020年1月份出让首度挂零,成交地块均为2019年11、12月份出让地块。

合富观点:2月份受疫情影响仅成交2宗地,其中河西区地块大幅拉高平均楼面价,3月随着疫情缓解,土地出让恢复,热点地块相继入市,楼面均价得到修复。

成交热点:限购后价格理性回归,底价成交为常态,2020年河东河西再发力

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市场解读:市内六区为近五年成交热点,2016、2017年大量地块溢价成交,其中天房大沽北路、天津天成、正荣紫阙、紫金府地块溢价率超过100%,19年后溢价率大幅降低;各地块区域房价近年来保持稳定,稳定在3-4万元/㎡。

合富观点:近两年市内六区地块大多为底价成交,市场恢复理性,市内六区各区房价保持稳定供需双方达到一致。

成交热点:天津第七区,市场热,溢价地块成常态,时隔三年龙湖再深耕

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市场解读:海教园已成为天津最热门的板块之一,近两年配套逐渐完善;2018年两宗地块以50%的溢价率成交,楼面地价突破12000元/㎡。2019、

2020两宗地块楼面地价回落至10000元/㎡以下,且周边房价近年来稳步上涨,项目盈利空间有所提高。

合 富观点 :海教园属于近五年的热点板块,除2017年外皆有供地,且大部分地块均为溢价成交,18年成交楼面地价为近5年的最高峰,随后出现下降,近两年稳定在8000-10000元/㎡,周边房价稳步上升,2020年已突破15000元/㎡。

成交热点:开年首拍,金侨强势进驻,新城连下两城继续深耕大张庄

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市场解读:大张庄属于新兴板块,从2017年开始供地,大部分地块为底价成交,近4年来楼面地价保持在4000元/㎡左右,住宅成交均价从2017年15351元/㎡回落到12000元/㎡。

合富观点:大张庄属于北辰区的价值洼地,虽然配套不算完善但房价及楼面地价皆为北辰区最低,是市内六区刚需盘的集中地,且楼面地价始终保持在房价的30%左右 ,提供了较大的利润空间。

成交热点:万达带资低价进驻,实地再下一子,蓟州新城开启腾飞模式

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市场解读:蓟州新城属于近五年的热点板块,近五年有19宗土地入市,地块基本为底价成交,楼面地价从17、18年的7000元/㎡下降到4000元/㎡左右并保持稳定。

合富观点:蓟州新城为近年来蓟州区重点发展板块,2020年更是引入了万达广场,生活配套逐渐完善,住宅成交均价从17、18年的14000元/㎡下降到12000元/㎡左右且楼面地价始终保持在房价的30%左右,地块性价比较高。

成交热点:生态城疫情之下第一拍,鼎新势在必得,全市最高溢价出炉

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市场解读:生态城板块除2018年外皆有供地,部分地块溢价成交,17年为楼面地价达到峰值14000元/㎡,且相当接近当时的周边房价,利润空间较少;近两年楼面地价大幅回落至10000元/㎡以下,生态城板块再次成为焦点。

合富观点:生态城4月份将有5宗土地入市,楼面均价降低到6500元/㎡,随着周边房价在2020年突破16000元/㎡,出让地块极具性价比,利润空间更为凸显。

土地市场——TOP榜单:成交总价TOP10

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土地市场——TOP榜单:成交楼面价TOP10

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土地市场——TOP榜单:房企拿地金额TOP10

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土地预告:2020年热点板块

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土地预告:4月份15宗近百亿土地来袭,滨海新区占半壁江山

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