中国网地产讯 日前，合富研究院发布2020年Q1天津房地产市场报告。 

政 策 篇 

在“房住不炒”的基调下，政策将适度放松，确保市场稳定发展

◆2020年新冠肺炎疫情带来中国各地经济与市场的阶段性停摆，疫情在海外快速蔓延，全球经济衰退已成定局。经多方机构预测，一季度中国经济增速非线性大幅下降至负增长，一季度GDP增速约为-3.3至-6%；二季度国内疫情有效控制和生产生活快速恢复，受全球疫情大流行和欧美经济深度衰退影响，二季度GDP增速可能是降幅收窄的低增长或负增长。

◆合富观点：中国经济保持长期向好发展的趋势不变，房地产市场仍然是带动国内经济稳健增长的重要“抓手”，政策引导市场回温的趋势并不会改变。疫情影响过后，国内房地产市场仍将保持向好发展趋势，各地“五限严控”政策将逐步推出历史舞台。

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2020年国家政策“保供应”而“抑资金”，金融管控持续加强

◆ 2019年出台多项政策在“租赁住房与“土地供应”（盘活集体用地）领域持续发力；中央会议“房住不炒”贯穿全年，即使在经济表现更加低迷的2019年下半年，仍然强调抑制房地产投资投机，系列房地产金融管控措施持续加强。

◆ 合富观点：“房住不炒”的定位，不会因为此次疫情而改变。发挥房地产对于稳定经济的作用，绝不是将房地产作为短期刺激手段。当前给予房地产行业合理的必要的支持，本质上是从稳定中国经济的角度出发，基于“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标的考虑，在特殊时期对房地产行业进行的纾困性质的举措。

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灵活适度的货币政策缓解融资难、融资贵，精准服务发展实体经济

◆2019年全年经历过3次降准、1次逆回购、1次降息、外加一次“贷款普惠政策”。2020年1月再次启动全面降准，2月份前两周先后来2次逆回购，20日又来一次LPR普调；

3月13日，再次降准，释放资金5500亿。央行多次降准、定向降准的两大作用：稳定资本市场财产性收入预期，推进资本市场制度完善，提升市场活力，夯实韧性。使资本市场承接充足流动性，享受实体经济、优质企业发展红利。

◆合富观点：我国经济增长保持韧性，长期向好的基本面没有改变。327政治局会议强调：“加大宏观政策对冲力度，有效扩大内需，全面做好“六稳”工作” 。引导贷款利率下行”的精神，对金融市场稳定更紧密的看护，说明后续央行的货币政策将从“审慎”再次转向“积极”。

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2020年政府纾困措施：“控疫情”+“稳就业”+“稳价格”

◆ 危机事件对房价影响较小，天津楼市抗风险能力较好。2020年1-2月，天津市成交量101万㎡，同比下降20%；成交价格15802元/㎡，成交价上涨8%。

 ◆ 合富观点：政府调控“以稳为先”，一旦“疫情发展”影响到“就业”与“资产价格”，“中长期经济改革目标”将对“短期维稳”作出更多阶段性让步。疫情对市场的影响:一方面是造成市场部分时间段的成交冻结；另一方面是有可能加剧时间段内（在“纾困措施”出台前）市场的价格波动。

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坚守“房住不炒”底线 、纾困不刺激，稳地价、稳房价、稳预期

◆中央保持房地产政策调控定力，多部门表态坚持“房住不炒”定位不变，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激 经济的手段。人民银行召开金融市场工作电视电话会议部署2020年重点工作，提出要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产 长效管理机制，促进市场平稳运行。 

◆合富观点：“房住不炒”的定位不能因疫情而改变，应以“稳地价、稳房价、稳预期”为宗旨，加速构建完善房地产调控的长效机制，保持房地产市场平稳运行。一方面，要有序推进复工复产，鼓励并支持房企主动应对，化解交房逾期、资金紧张等潜在风险。另一方面，应围绕老旧小区改造等方面形成投资着力点，对冲固定资产投 资下滑，精准发挥房地产行业经济“稳压器”的作用。

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2020年2月超40城落实因城施策，减轻房企压力、促进经济发展

◆ 危机事件对房价影响较小，天津楼市抗风险能力较好。2020年1-2月，天津市成交量101万㎡，同比下降20%；成交价格15802元/㎡，成交价上涨8%。

 ◆ 合富观点：政府调控“以稳为先”，一旦“疫情发展”影响到“就业”与“资产价格”，“中长期经济改革目标”将对“短期维稳”作出更多阶段性让步。疫情对市场的影响:一方面是造成市场部分时间段的成交冻结；另一方面是有可能加剧时间段内（在“纾困措施”出台前）市场的价格波动。

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各地出台维稳政策，土拍市场逐渐解冻，房企线上营销愈加火热

◆2020年新冠肺炎疫情带来中国各地经济与市场的阶段性停摆，疫情在海外快速蔓延，全球经济衰退已成定局。经多方机构预测，一季度中国经济增速非线性大幅下降至负增长，一季度GDP增速约为-3.3至-6%；二季度国内疫情有效控制和生产生活快速恢复，受全球疫情大流行和欧美经济深度衰退影响，二季度GDP增速可能是降幅收 窄的低增长或负增长。 

◆合富观点：在全球经济衰退的背景下，中国经济发展也必然会受到影响，预计2020年全年经济增速降低到4.5%。未来国家会抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措 施，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。

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2020年稳健的货币政策更加灵活适度，贷款基准创历史新低

◆降准可以释放长期流动性，可以降低银行负债成本，还准可以向市场传递强烈的稳定预期信号。

 ◆合富观点：自2018年开始，央行连续7次全面降准，释放约6.6万亿元，为银行提供增量流动性支持，鼓励银行更好地服务实体经济。

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2020年2月M1/M2回暖，房企以价换量或促居民中长期贷款微增

◆2020年2月末，中国广义货币(M2)余额203.08万亿元，同比增长8.8%，增速分别比上月末和上年同期高0.4个和0.8个百分点；狭义货币(M1)余额55.27万亿元，同比增长4.8%，增速分别比上月末和上年同期高4.8个和2.8个百分点。 

◆合富观点：M1和M2之间的负剪刀差（M1-M2）正在收窄，反映了企业的现金流有所改善，除了2月份人工成本下降的因素外，也和央行支持银行加大信贷投放力度有关，如通过设立专项再贷款、下调支农和支小再贷款利率等措施，提高企业部门贷款增量，宽松的货币政策环境有利于支持企业复工复产及实体经济发展。目前我国的 企业处于有序复工复产的阶段，资金需求仍然较大，央行未来将实施普惠金融定向降准，释放长期流动性，预计未来货币增速将进一步保持回升局面。

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2020年2月全国CPI涨幅回落、PPI稳中略降，呈结构性变化态势

◆2月份，全国CPI环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.6个百分点；同比上涨5.2%，涨幅回落0.2个百分点。受季节和疫情因素影响，全国PPI环比由上月持平转为下降 0.5%，同比由上涨0.1%转为下降0.4%。 

◆合富观点：新冠肺炎疫情对价格走势形成了较为复杂的冲击，但随着党中央、国务院一系列复工复产、保供稳价等政策措施的实施，价格运行总体平稳，呈现出有涨有 降的结构性变化态势。当前，疫情防控形势持续向好，部分农产品价格略有回落，全年CPI大概率呈现“前高后低”格局。

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3·12国务院下放用地审批权，天津是首批试点城市

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天津封城“涉房”机关开启“云办公”模式，维持楼市稳定发展

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天津楼市政策放松主要集中为“限价放松”和“人才落户”

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天津：“人才政策” 快速落地，维持楼市平稳、提振市场信心

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“海河英才”政策逐年放松，20年目标引进约20万“新天津人”

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3·02天津市人社局：降低“海河英才”技能型人才落户门槛

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2020年预计天津GDP增长5%，人均收入增速与经济增长同步

◆ 2019年，天津市GDP14104亿元，天津一般公共预算收入增长14.4%；固定资产投资增长12%以上；新增就业首次突破50万人，城镇调查失业率低于5.5%；居民人 均可支配收入增长7%；居民消费价格上涨2.7%；节能减排降碳完成年度目标。2020年，天津市经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长5%左右，一般 公共预算收入保持增长，固定资产投资增长10%左右，新增就业50万人左右，城镇调查失业率5.5%左右，居民人均可支配收入增速与经济增长同步，居民消费价格 涨幅控制在3%左右。《天津市政府工作报告2020.1.14》 

◆ 合富观点：目前天津经济运行持续稳中有进、稳中向好，结构不断优化，新动能不断成长，高质量发展的态势正在形成并不断巩固。未来随着营商环境的改善，创新 创业生态不断优化，各类要素加快聚集，市场活力持续释放。

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2020年预计天津固定资产投资增长10%，投资环境将继续改善

◆2019年，天津市固定资产投资（不含农户）比上年增长13.9%。其中，工业投资增长17.9%，基础设施投资增长13.6%，其中交通运输和邮政业增长23.4%。房地产开 发投资增长12.5%。商品房销售面积增长18.3%；销售额增长13.3%。

◆2020年，天津市安排重点建设项目346个，总投资10025亿元，年度投资2105亿元。其中：工业优势项目96个，总投资2245亿元，年度投资425亿元；基础设施项目 112个，总投资4490亿元，年度投资920亿元；农林和生态项目39个，总投资1060亿元，年度投资376亿元；社会民生保障项目47个，总投资908亿元，年度投资159 亿元；现代服务业项目52个，总投资1322亿元，年度投资225亿元。 

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2020年2月天津多家银行下调房贷利率，首套5.05%、二套5.35%

◆ 长期利率走低是世界性趋势，中国有能力延缓进入负利率时代，未来负利率是必然的。现在日本、欧盟都是负利率，国际之间货币存在竞争关系，除非出现黑天鹅， 否则中国利率长期是走低的。（中国人民银行原行长周小川） 

◆ 合富观点：降息对实体经济、股市、楼市都构成利好。对楼市而言，在房住不炒的原则下，降息会导致房企资金成本降低，购房成本同步得到降低，对于房地产市 场稳定起到重要作用。