保利投顾研究院:广州新房市场已恢复正常水平 二手房市场修复较慢

来源:中国网地产 2020-04-21 14:54:12

中国地产讯 日前,保利投顾研究院发布2020年一季度广东区域市场报告。

01 广州及环广区域

广州 佛山 清远 肇庆 江门

广州区域:1)市场阶段

去年底价格调整到位,需求回暖可期,但受疫情影响势头被抑制,现随疫控逐步回归“正轨”

2019年广州逐步进入筑底期,价格于下半年经历二次调整至基本到位,四季度市场具备成交回暖条件。但受疫情冲击,成交回暖势头受抑,一季度成交同比下降6成。疫控后,叠加政策边际优化,房企积极的促销手段,市场成交逐步回暖。

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广州区域:2)成交修复程度

新房已恢复正常水平,疫情打断二手市场去年底回温走势,修复较慢,抑制换房需求

广州修复较快,叠加部分项目促销冲量,成交已修复至去年周均水平。随着疫情影响减弱,带看服务逐步恢复,二手市场成交套数有所上涨,但修复较慢,累计同比降幅仍在拉大,进一步影响客户“卖一买一”的换房链条。

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广州区域:3)未来走势研判

中心量价有望企稳,外围限购边际放松,利于释放部分购房需求,库存大区域维持低价跑量

中心区及近郊有限供应区域,有望回归正轨,价稳量升,库存较大区域预期维持低价跑量,效果弱存调整压力。预计调控政策仍存局部松动机会(如白云/花都的限购、二套限贷等),同时黄埔、白云、增城等区域交通建设加快,改善客户预期,促进需求释放。

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环广区域:1)市场阶段

跟随广州,佛山-清远-江肇轮涨→论调,疫情冲击下,进入深度调整阶段

疫情前,佛山限购下率先调整,限购区缩量明显,限购松动预计有所回暖,清江肇继投资客退潮成交寻底,清远19年以价换量成交略回暖,江门成交筑底,肇庆仍在寻底。此次疫情,再次冲击广佛外溢客和投资客,清江肇进入深度调整阶段。

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环广区域:2)成交修复程度

成交恢复至去年周均水平,清远以价换量效果明显,肇庆、江门调价后恢复仍偏弱

佛山、清远恢复时点早于肇江,于2月中旬开始逐步修复,其中清远项目普遍降价促销,进而促进旧客回流、修复速度较快;江肇修复较慢,肇庆项目普遍降幅10-15%,加上动用渠道,3月底来访恢复至四季度4成,成交恢复至去年同期6成。

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环广区域:3)未来走势研判-佛山

限购区限购放松、成交预期回暖,非限购区需求回流存压力,预计促销更积极

疫情下,限购区典型项目价格平稳,非限购区以价换量,分别修复至去年同期的65、60%。随着3月人才购房门槛再度放宽,预计需求持续回流至限购区,叠加非限购区潜在库存大,低价换量预计持续,促销更积极,部分项目仍存降价空间。

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环广区域:3)未来走势研判-清远

价格回归内生购买力,成交预期向好,但竞争激烈+花都限购松动,价仍存调整压力

清远持续以价换量,3月中旬开始普遍降幅10-15%,价格逐步回归至内生购买力,来访、成交均有所复苏,清远市场整体供求较平衡,预计成交向好。但在广州外围限购松动的利空影响下,购房需求或回流,且近2年10余家房企拿地,区域竞争愈发激烈,加上部分项目房地价差仍较高,不排除未来价格存在再调整的压力。

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环广区域:3)未来走势研判-肇庆

投资客退潮,区域竞争白热化,持续走弱预期强,珠江肇开工有助于牵引部分外溢需求

肇庆市场持续走弱,投资客退潮,客户量不足,以价换量效果一般。预计接下来仍以渠道拓客为主,房地价差小约束下,降价空间不大,端鼎、四会内生需求尚存,低价可刺激本地刚需客,大旺高新区以外区投资客为主,去化存压力。今年珠江肇高铁开工,预留肇庆东站,或利于外溢客户导入,中长期内有一定的释放空间。

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02环广区域:3)未来走势研判-江门

修复较慢、内部分化,以价换量效果一般;成交走弱,促销更积极,不排除部分项目仍调价

江门内部分化,除新会价格较稳外(库存低),其他片区均以价换量,但成交修复较慢。中心两区、台山供应大,竞争激烈,且华侨返乡置业客为台山主力客群,需求持续受抑制,鹤山潜在库存高,市场走弱,促销将更积极,部分项目有调价空间,新会华侨客受抑制,且多个项目入市,竞争激烈,促销更积极。交通规划叠加限购政策再次松动,中长期有助释放部分需求。

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广州修复较快,叠加部分项目促销冲量,成交已修复至去年周均水平。随着疫情影响减弱,带看服务逐步恢复,二手市场成交套数有所上涨,但修复较慢,累计同比降幅仍在拉大,进一步影响客户“卖一买一”的换房链条。
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