建发国际逆势扩张:负债率高企 今年销售目标700亿

来源:中国经济网 2020-04-17 16:51:04

近日建发国际披露2019年年报,年内实现营业收入179.95亿元,同比增长约45%;净利润17.18亿元,同比增长约21%。销售同样也在高增长,2019年实现合同销售额507.8亿元,同比增长104.84%。

管理层给2020年制定的销售目标为700亿元,同比增速37.8%,在房企纷纷调低增长预期的背景下,这是个颇为“激进”的增长目标。

2019年公司逆势扩张,土储可售面积同比增长68%;可售货值同比增长35%。2020年公司计划花在拿地上的资金约为300-400亿,土储规模预计还将出现大幅增长。

与此同时,建发国际的负债规模也出现猛增,2019年借贷成本为28.53亿元,同比增长近30%。净负债率也处在174%的高位。

建发国际营收179亿 毛利率下滑7.4个百分点

2019年建发国际实现营业收入179.95亿元,同比增长约45%;净利润17.18亿元,同比增长约21%。

公司解释营业收入出现大幅增长原因为,“本年度新增十个项目结转收入,已售出及已交付可出售建筑面积大幅上升。”

其中,物业销售收入171.05亿元,占总收入的95.06%。确认收入的项目主要集中在华东和福建的二、三线城市,包括苏州、漳州、龙岩、张家港、无锡等。总体来看,福建地区确认的收入占物业销售收入的23%,华东地区占60%。

除物业销售外,建发国际还有少量物业管理和资产管理业务收入,物业管理服务收入6.55亿元,商业资产管理业务收入1.22亿元,代建收入9179万元。

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值得注意的是,2019年公司毛利率下滑了7.4个百分点至25.86%,年报称毛利率下降主要原因是“售价受政策调控及拿地成本增加所致。”具体来看,龙岩、苏州项目结算毛利润率较低,拉低了公司毛利润率水平;净利润率则为11.1%,同比下降 1.6 个百分点。

根据兴证国际研报观点,建发国际利润率的下行,主要是更多公开市场拿地项目进入结算期所致。同时随着销售规模的扩大,销售费用率和管理费用率也有所提升。

根据Wind数据,2018年销售费用与管理费用合计占营收比重合计为6%,2019年则提升了1个百分点达到7%。

建发国际2014年借壳上市后经历了两年的调整期,从2014年到2016年完成了项目注入,2017年开始业绩开始释放。

与此同时,公司也加快了扩储步伐,使得公司负债在短期内剧增。

逆势扩土储 负债率处在高位

2019年建发国际实现合同销售额507.8亿元,同比增长104.84%;合同销售面积293.24万平方米,同比增长78.61%。销售增长主要来自厦门和福州,分别实现销售额99.28亿元和53.15亿元。

销售高增长的同时,2019年建发国际还在大力度拿地,年内新增可售建筑面积667万平方米,根据兴证国际研报数据,2019年总土地款达到420亿元,权益比例为75%,拿地成本为7508元每平方米。

截至2019年底,公司土储可售面积约为935万平方米,同比增长68%;可售货值约为1620亿元,同比增长35%。2020年公司计划花在拿地上的资金约为300-400亿。土储规模还将大幅增长。

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随着土储的扩大,建发国际负债规模也随之攀升。根据Wind数据,2017年有息负债为106.8亿元,2018年增长到279.49亿元,2019年进一步增长到437.27亿元。资产负债率则分别达到86.82%、83.11%、83.03%。

2017年公司净负债率一度超过350%,近两年有所下降,2019年净负债率为174.74%,同比下降66个百分点,净负债率下降原因主要是由于货币资金及非控股权益的大幅增长,其中 2019 年非控股权益 123.1 亿元,同比增长 173%。但总体来看,负债率仍处在较高的水平。2019年借贷成本为28.53亿元,同比增长近30%。

截至2019年底,建发国际一年内到期的有息负债为87.33亿元,同比增长了37%,此外还有370.45亿元需于一年后五年内偿还。目前账面现金115.62亿元,现金短债比为1.3。

不过,建发国际虽然负债率较高,但作为福建发房地产集团控股子公司,有母公司的财务支持。

在其长期借贷中,间接控股股东贷款 230.82 亿元,同比增长 43.5%,在公司长期有息负债中占比最大。根据亿翰智库数据,这部分资金成本约 5.7%左右,偿债压力相对较小。

受益于国企身份,2019 年建发国际加权平均融资成本仅5.4%,同比下降 0.3 个百分点,跟同行业公司相比,处在较低的水平。

在不久前的业绩发布会上,公司管理层给2020年制定的销售目标为700亿元,同比增速37.8%。在房企纷纷调低增长预期的时点,建发国际的逆势扩张能带来业绩的持续高增长吗?

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