博“疫”未来|赛迪孙晓利:产业地产的商业逻辑亟需重构

来源:中国网地产 2020-04-10 10:27:08

四月春暖花开,全国各行各业迎来复工、复产高峰。新冠肺炎疫情之下,产业地产受到的影响逐步浮出水面。例如,实体经济持续低迷、中小企业命悬一线等,这也倒逼产业地产不得不加快商业逻辑重构的步伐。

“需要重申的是,产业地产不是房地产的分支,而是与房地产完全不同的行业。一些有条件的企业可加快上市的步伐,轻资产运作是产业地产的长期变革。不过,若房企想进入产业地产寻求突破,建议还是先操盘重资产项目。”在接受中国网地产专访时,赛迪顾问产业地产研究中心总经理孙晓利如是说。

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赛迪顾问产业地产研究中心总经理 孙晓利

产业地产并非房地产的分支

一场突如其来的疫情,使企业的复工、复产和经营都受到制约,首当其冲的便是企业自持的产业园区。“他们主要靠租赁经营,企业没有办法及时复工复产,不得已减租、免租,或者企业直接退租,他们面临着巨大的压力”,孙晓利说。

产业地产作为载体,疫情对运营方的影响,主要是由于产业地产项目的上游客户主要为中小企业。而中小企业的规模较小,流动性压力骤增,投资意愿减弱,直接导致产业地产项目面临巨大的招商压力。

“单单只靠租金盈利的模式是有问题的,他们需要寻求别的出路”。不过,需要认清的是,“产业地产与房地产之间的逻辑完全不一样,产业地产并不是房地产的分支”,孙晓利说。

实际上,最早的园区开发主体是政府。“产业地产的诞生,是园区开发运营市场化运作的结果。以企业为主体进行开发,首先要解决的盈利问题,而当前和未来一段时期内的盈利模式仍以地产销售为主,因而就称为产业地产。从本质来看,这个名字较为狭义,它其实完全是一个全新的行业”,孙晓利介绍道。

当房地产行业的天花板逐渐见顶,产业地产因其政策利好被房企们视为香饽饽,并试图借此实现弯道超车。然而,在房住不炒的大前提下,产业地产以地产销售为主的模式已不再适用,它的商业逻辑迫切需要重构。“从长远来看,后续运营会产生很大的盈利空间”,孙晓利拨开了迷雾。

对接资本市场 开拓融资渠道

在众多物业公司纷纷登陆资本市场之际,一些产业地产的头部企业蠢蠢欲动,他们希望通过上市对接资本,开拓融资渠道。对此现象,孙晓利表示认可,但她再次强调,“如果还是将产业地产和房地产行业混为一谈,上市仍会面临很大问题,需要尽快向社会、金融机构澄清这个问题”。

其实,在产业地产领域,机会最多的莫过于有城投背景的企业。在孙晓利看来,“通过新基建对冲疫情带来的影响,将会成为各个地方政府的主要手段。城投公司是最受益的一类主体,其转型升级上市也越有机会。与此同时,有园区运营能力的轻资产公司,也有机会谋求上市,因为轻资产运作是未来的长期变革,也是未来的大势所趋”。

目前,产业地产80%离不开项目销售,它的商业逻辑主要是通过卖房子获得盈利,再反哺园区运营。“即便没有疫情的影响,产业地产的未来趋势也更注重运营的逻辑”,孙晓利认为。

不过,轻资产运营还有很长的路要走。面对中国网地产抛出的轻资产运作周期长、见效慢的问题,孙晓利指出,从目前来看,轻资产运营的盈利空间包括政府补贴、股权投资等。除此之外,“随着金融工具的开放,产业地产通过资产证券化获得盈利是必然趋势”。

从国内来看,资产证券化的配套政策进展缓慢。她也呼吁,希望这次疫情过后,中国公募REITs的相关政策尽快跟上。“同时,也希望国家在金融政策方面给产业地产一些金融支持,使得他们在后端通过运营、通过资产证券化获得运营项目的资产增值收益,从而能够回收现金、平衡产业投入”。

试水产业地产须耐得住寂寞

房企试水产业地产,首先要明确能否接受比住宅开发较低的毛利率;其次,还需要了解市场情况、同行以及客户画像。“围绕产业地产做好市场、竞品、客户三个画像。这三个画像都需要大量的市场调研,包括第三方机构的支持”,孙晓利说。

产业地产的开发运营逻辑,导致企业与政府之间存在天然的博弈。那么,企业如何与政府实现共赢?孙晓利指出,一定要做政府想做的事,与政府保持良好的政商关系,否则绝对做不长久。保持方向一致,实现手段可以分阶段。

从长期来看,通过产业迭代可实现政府的目标,但这需要一个过程。“你不断履行政府想做的事,政府也会在这过程中帮助你实现目标。在产业地产招商过程中,政府是非常重要的招商渠道,很多一二线城市的产业地产项目,一半以上的客户是从政府渠道过去的”。

同时,孙晓利也为房企如何做好产业地产支招。

第一,组织架构要独立。“新成立一个做产业地产的公司,是成功的第一个前提,如果以拿地去化的逻辑来做产业地产,一定做不成”。

第二,探索模式。不同的企业,肌理不一样,开发运营的模式自然也不一样。

第三,打造标杆。如果想要在产业地产领域摆脱房地产商的身份,让政府相信你能做好园区,就要举全集团之力做一个标杆项目。这个标杆项目将成为你去跟政府谈判的筹码。

第四,聚焦产业。要在标杆的基础上,进一步提高标杆的品质。核心手段是聚焦产业,将产业收拢,对园区进行迭代,从综合性园区转向特色化园区。

第五,提供精细化服务。精细化服务之后,才能实现第六步——异地复制。

至于房企适合做哪种类型的产业园区,孙晓利也给出了答案。“每个类型都有自己的优劣势与核心能力,需要探索哪一种模式更适合自己”。

尽管如此,但有一点毋庸置疑,“若房地产企业想进入产业地产领域,还是先从重资产做起,因为轻资产对于运营能力要求非常高”。

可惜,很多房企无心打造标杆项目,或者没有耐心去打造标杆项目,也就难以走到异地复制这一步。“说到底,还是传统的房地产高周转、短周期的运营思维在作祟,做产业地产终究还是要耐得住寂寞”,孙晓利一语中的。

 


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