3月8成楼盘“遇冷”,这家“拓荒”盘竟成楼市黑马

来源:中国网地产 2020-04-09 16:50:19

3月的南京楼市,在“开盘潮”、“千人摇号”、“日光”等字眼中落下帷幕,而且随着多个热门楼盘加推极大地调动了大家的购房热情。据不完全统计,南京3月共有50余家楼盘领取销许,近万套房源入市。从去化来看,南京3月楼市分化严重,开盘去化8成以上的楼盘不足2成。

开盘去化数据,向来最直观反映出楼盘的市场接受度。近日,位于兴智科技城的纯新盘紫樾府首开入市,首付最低只需约60万。作为新板块的领军楼盘,价格门槛比“邻居板块”(尧化门 均价18500元/㎡)要高到近1万/㎡,即便如此,并不能阻止买房人入场。据悉,项目开盘当天最终去化8成。

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(开盘现场照片)

从开盘现场了解到,多数买房人看重兴智科技城的原因,是基于“板块发展潜力大+即将引入的主城区优质教育资源+双地铁(在建)+主城高性价比+区域市场需求大”,仿佛是当年燕子矶新城的翻版。如今,燕子矶板块新房已突破3万/㎡,个别品牌社区二手房已至3.5万/㎡。此次项目首开是一次难得的市场让利,提前入手“蓝筹股”,未来价值可期。

01地价上涨,房企围猎,抢驻下一个“蓝筹股”

购房者中,多数是买涨的。但是稍不留神,可能就陷入了高位接盘的困境。

提前买入“蓝筹股”的机会,在于未来预期和现实不完善之间的一个折中点,既有未来前景,又能控制未来成为“鬼城”的风险。南京主城新房已突破3万/㎡,对于总价预算在200万及以下的买房人可说是很不“友好”。目前这一价格门槛的板块大多分布在经开区、横溪、桥林、湖熟等板块。相对于南京其他的区域,南京经开区今年开局就是大招不断。

3月,紫东地区披露重点项目323个,包括打通江苏园博园一期附近的“断头路”、建设栖霞山国际邮轮、CLUB MED南京度假村、南京市仙林中医医院、泰康(南京)国际医学中心……据统计,总投资约4244.39亿元。

而全域均在紫东地区发展区域内的经开区,则是南京市落实紫东地区发展战略、区域协调发展的核心引擎。按照南京市委市政府战略部署,南京经济技术开发区积极开展转型发展研究工作,提出四大战略、紧抓产城融合、突出产业升级,明确了“海港经济核心区、应用创新示范区、文旅科创领航区与现代化绿色人文之城”三区一城四板块的战略目标定位。

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(“三区一城四板块”)

3月20日,经开区土地推介会上,提及共有13幅、约2000亩优质的经营性用地,涉及住宅、商业、办公等各类用地。当天,吸引中海、招商、苏宁置业、中电建、金基、新希望、宝龙、旭辉龙湖等百余家品牌房企到场参与。未来随着地块的持续开发建设,将对经开区产城融合发展、城市价值提升起到举足轻重的影响。


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(图片来源:南京经济技术开发区管理委员会官网)

此次推介会效果显著。4月3日,紧邻紫樾府的一宗纯宅地——新港新城G36地块成功出让,共吸引了融创绿城、新希望、碧桂园等25家房企参与,历经81轮的激烈竞拍,最终被北京亚通(石榴置业)以总价29.75亿元拿下,楼面价为17608元/㎡,溢价率高达36.78%,刷新区域新地王。相比较(紫樾府 楼面价15977元/㎡),板块楼面价上涨约1631元/㎡。

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(示意图)

有业内人士分析,目前,南京房价的上升通道已悄然放开。不论是基于经开区后期招商引资、卖地开发,还是地块本身的开发成本,未来板块房价可能比紫樾府只高不低。

02名校即将进驻,全方位配套正在落地

除了已出让的新港新城G04地块外,经开区推介的13块地中,还有6幅地也在兴智中心。毫无疑问,这里将是政府接下来重点打造的板块,是整个经开区的重中之重。据官方宣传,兴智中心位于南京经开区新港片区南部,作为转型发展的先行启动区,依托轨道交通6号线(在建)、7号线(在建),重点发展商务办公、科技研发、产业服务、商业服务、酒店、公寓等复合功能,规划打造南京经开区城市客厅。

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(兴智中心城市设计图)

正如燕子矶新城一直标榜学区先行,兴智中心板块也储备有大量教育用地,规划配套高中1所(48班)、初中2所(42班)、小学3所(96班)、幼儿园6所(84班)。

名校分校,提振板块。不论是引进仙林南外分校的紫东地区核心区、栖霞山,还是引进游府西街小学分校的五桥板块,区域内楼盘去化以及价格都迎来了上扬。尤其是“公民同招”实施后,许多家长可能会选择买一套名校学区来保证孩子的教育质量,而不是一味地冲刺民办。

官方消息,该板块后期将分别引进鼓楼区和玄武区的优质教育资源入驻,包括小学和初中,预计将于今年10月份开工建设,2022年具备办学条件。这也意味着,继经开区引进南外仙林分校后,即将再添一所名校。

交通方面,紫樾府靠近在建的6号线的兴智路站(规划)和新生圩站(规划),此外还靠近在建的7号线的尧化门站(规划)和仙新路站(规划)。

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(区位图)

周边有兴智路商业街一期、二期、亚朵酒店、翠屏水晶广场、新尧金地广场、好邻里生活中心、兴智中心地铁上盖商业综合体以及规划恒发路生活后街等。

首次置业的买房人,关系着日后重新置业与改善,所以既要考虑工作、生活半径,也要考虑保值增值属性。随着燕子矶突破3万/㎡、尧化门断供近2年多,不论是首次置业还是改善置换的买房需求正待释放,而紫樾府作为板块第一批开拓者,总价约130万起,关注度极高。

03首付约60万起,容纳一家人的居住需求

紫樾府首开9、10号楼,首付约60万起,固然吸引了不少首次置业的购房者关注。同样的,项目主推的建面约110㎡大三房也深受地缘改善的喜爱,目前案场仅剩余7席,预购从速。

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(示意图)

“带我老婆看房子很久了,宝宝刚出生不久,听说这里会有好的学校来,而且地铁又方便,价格符合我们的现状,就马上来了。”一位迫切需要大户型的买房人在开盘现场如是说道。家庭结构调整后,需要更大的空间来容纳一家人的生活。

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(开盘现场照片)

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(户型示意图)

(1)老人的阳光房+私人“书房”

建面约110㎡户型整体方正,且三开间朝南,其中双卧朝阳。多数新婚夫妻,都需要父母来帮照顾孩子,不可避免地产生了对房间的需求。为了不打扰孩子与老人休息,一间独属的“书房”需求尤为凸显。此外,双卫设计,避免一家人早起抢卫生间的尴尬。

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(实景图)

(2)餐客厅一体化+开间约6.5米大阳台

生活动线合理——入户玄关,可设计收纳空间,归家放置鞋子、钥匙等物品;进门后,购买的水果、蔬菜等可直接步入厨房放置;随后,不论是去往卫生间、还是客厅、卧室都不重叠,减少了不必要的运动路线。

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(实景图)

餐客厅一体化,既扩大视觉容量,也增加了公共活动空间,未来可以与孩子在客厅肆意玩耍。同时,合理分配了室内各个区域面积,达到“动静分离”、“居寝分离”的效果,提高业主居住舒适度。

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(实景图)

开间约6.5米大阳台,连接客厅与卧室,常见于市面上的120㎡以上户型。除了拥有更大角度的瞰景视野,还能完成生活与享受的功能分区。这里既是采光效果最好的活动区,也是整个家中view最好的区域。榻榻米的地台上设计一张升降桌,等于多出一个景观书房、早餐桌、琴台、游戏棋牌桌。

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(实景图)

其余两种户型:

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(户型示意图)

随着今年政府两大会议释放的信号,南京经开区已成为南京东部崛起的重要一环。对于已入手紫樾府的业主而言,相当于提前入股这一“蓝筹股”。据悉,紫樾府还将于近期加推一批房源,有意向的买房人可能需要提前关注。

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紫樾府开盘当天最终去化8成。
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