高端社区+800亿投资+品牌物业,入股下一轮“价值蓝海”!

来源:中国网地产 2020-04-08 15:03:59

央行释放“天量”流动性,透露了降准的信号,房贷利率有下调趋势!对房地产行业也是一大利好!有业内人士分析,政策对中小微企业有贷款利率优惠时,对于市面上优质的不动产,特别是核心旺铺的套利空间显现。这些商铺也就成了优质的标的物,手上有大量资金流的企业主开始入场。

NO. 1|壹

通常,商铺收益主要包含两个部分,一是物业的增值,二是租金的收益。有房产专家分析,目前楼市环境下,单纯依靠物业增值已经行不通了,物业租金的收益才是首要考量,至于物业增值应当是附加值。哪怕有一天物业本身增值幅度极小或已不再增值,但租金收益也足够一个家庭的日常开销,这才是好商铺。

在绝大多数人在住宅市场中追涨杀跌的时候,少数大神已关注到商铺这片“价值蓝海”。2016年,在房产价值沙龙上,有“理财”达人曾分享了成功经验:买的基本都是新铺,附近客流量要大、且客群要有消费能力,尤其是大规模的综合体附近;物业管理、整体档次等对收益都有影响;注重性价比,特别是高档楼盘的底商就很值得买……商铺收益的影响因素很多,要仔细甄别。据悉,这位达人当时手握3套商铺,其中2套临街商铺,1套商场铺,每年租金共计60多万,划掉每年需要还贷的15万元,一年净收入达到约45万。

不同于当年住宅涨价就出手,懂行的人更喜欢将优质商铺出租。尤其是南京限售后,住宅成交周期拉长,商铺的优势凸显。每月租金能还贷款,等贷款还清,每年也能有固定收入贴补家用。一套好的商铺,可以养老,一铺旺三代。而与租金收益直接挂钩的,就是到店人流量。这比地段人流量、片区人流量更为准确。有业内人士基于这一核心指标,对优质旺铺做了以下排序:

(1)高入住,高、中低端社区的底商;

(2)写字楼楼下的底商;

(3)新辟商业街临街铺。

十三五期间,在城市升级运动的新风口,老城区经历了一场嬗变,鼓楼滨江成为南京拥江发展战略的优先受益者之一。而鼓楼滨江商务区作为南京主城滨江岸线CBD功能补足的板块,以800亿元的规划手笔、泛长三角的CBD规划配置,将成为南京主城的国际性地标集群。于是,“理财”达人们把目光瞄准这里。

NO. 2|贰

提及鼓楼滨江的高端社区,桃园世纪必定名列前茅。作为仁恒进驻鼓楼滨江的首个项目,现共计859户高端业主。2018年,桃园世纪当时首开均价4.38万/㎡,一度刷新板块天花板,且首付需5成。后期加推房源房价更是再次上浮,即使如此,每次开盘都基本售罄,足以证明其实力,以及业主的购买力。目前,桃园世纪在售商业街区——桃园新天地的临街社区商铺,建面约53-300㎡,一层、一拖二类型商铺均可选择。

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(效果图)

除了桃园世纪,鼓楼滨江周边高端社区星罗棋布。片区周边居住氛围浓厚,桃园新天地亦辐射周边一公里半径范围内的9大社区、10余万常住人口,商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势,更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。这些社区居民的购买力强,消费频次自然不在话下。这也决定了周边商铺的租金上限。

NO. 3|叁

虽然桃园新天地不是写字楼下的底商,但周边规划有多个大型综合体以及商业中心。目前桃园新天地作为片区核心商业,未来更将与片区内部的和记洋行MALL、大马路民国风情街等连成一片,辐射区域内包括商务、产业类人口在内的整体商业需求。

目前政府总投资已超800亿,力求将鼓楼滨江打造成南京第三个融合商务、商业、现代产业、居住等综合功能的区域。同时,5年内鼓楼滨江将建成总面积1000万平方米的总部楼宇及大型商业综合体,聚集精英人流。

便捷的交通,也能带来大量的人流。作为地铁九号线(在建)上盖的社区商业街,桃园新天地占据鼓楼滨江区域产业人口流动的核心节点,未来集聚来自龙江、新街口等主城多区人气。此外,桃园新天地还是作为南医大二附院、第十二中学及幼儿园等多个区域中心级市政配套设施而存在的,对整个城北的商业需求具有极强的吸附能力,片区客流稳定、消费频率高、购买力强。

NO. 4|肆

站在一个长周期里,社区商铺是一个能分享社会增量财富的被动型资产配置工具,而后期的物业运营是“隐形配套”。目前,很多商业街人气不旺,商铺招租困难,物业缺乏统一管理要占要很大一部分原因。

从“江湾新天地”到“桃园新天地”,仁恒传承高净值社区的品质,以专业的商业运营管理团队,持续服务为后期续航。目前已自持超1万方的社区商业,品牌商家商户均运营良好,更有COSTA/星巴克的首家社区店均选择在仁恒社区落户,证明了仁恒对于商户品牌的强大吸附力。目前,桃园新天地已经吸引了星巴克、好的、福奈特等品牌前往实地考察并意向进驻。

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(实景图)

桃园新天地目前在售53-300㎡的单层铺面及一拖二铺面,现铺销售,即买即收益。总价最低200万以内,相较于桃园世纪住宅收官均价4.5万-5.2万/㎡,性价比凸显。户型方正大开间短进深,面积户型匹配各种商业需求,特别适合教育连锁、银行网点、美容养生、休闲娱乐等各类高租金业态。

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(实景图)

建面约53-300m²主城地铁风情现铺,在售中

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(商铺户型图)

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