来源： 广州中原研究发展部

2020年3月，广州市二手中介网签量为3288宗，较2月同期（709宗）环比大涨3.6倍，但同比去年3月（5773宗）仍然下降43.0%。

随着疫情的有效控制，市场需求逐步复苏，成交回温情况显现，周度成交出现“八连升”的良好势头，成交量甚至逼近千宗大关。

价格方面，本月二手网签均价为24037元/平，环比微跌0.5%。

主要由于近段时间市场上以急售“笋盘”成交居多，价格相对市场价“优惠”，从而导致整体网签均价出现微幅回落。

广州中原研究发展部认为，3月二手市场状况主要有以下几方面特征：

（1）市场成交回温，购房客明显增多。据中原监测显示，3月中原新增购房客数量、带看数量环比上月均增加超2倍以上，逐步恢复至年前的水平，市场需求逐步释出。

（2）市场笋盘涌现，业主议价空间增大。目前二手市场上涌现了不少急售物业，价格相对“好倾”。

据调研了解到，各个板块的业主议价空间均出现增大的情况，议价幅度基本可在3%以上。

部分如珠江新城板块的高价盘源压价幅度甚至可近50万以上。因此，目前为刚需、投资需求的购房客低价入市的好时机。

（3）受疫情的影响，整体市场经济略有萎缩，不少年前有置业打算的购房客出现降低原购房预算的现象。比如一珠江新城的购房客，从原1300万的购房预算降低至1000万，大大加大中介配盘难度，促使成交周期较年前明显拉长。

一、3月市场热点

业主报价松动，指数持续下探

据监测中原成交发现，广州业主报价指数（CLI）录得30.4%，环比下降4.3%，较2月末净减14%。指数已连续4周呈现下探趋势。在疫情的持续影响下，市场成交表现远不及从前；

成交周期较年前拉长，加上经济环境的明显萎缩，促使出现不少急需资金回笼业主，导致报价指数出现回落。

据报价数据显示，目前超7成盘源出现报价下调现象。

其中，报价下调5%-10%的盘源占比已上升至16.0%，环比净增1.7%，报价下调10%-20%的盘源占比已高达4.6%，环比净增1.9%。

因此，投资、刚需需求的客户可趁机入市，适当压机，寻找“心水价位”的房源。

二、分区点评

各区成交普涨，番禺稳居榜首

从各区成交情况来看，本月各区成交量环比均呈现明显上升的趋势。

其中，南沙、荔湾、增城三区涨幅最为明显，本月分别成交116宗、169宗、327宗，环比2月同期分别上涨5.1倍、5.3倍、6.0倍。

其中，番禺以成交523宗继续处于各区成交的榜首位置。另外，本月花都市场需求同样活跃，本月共成交505宗，环比上涨3.7倍,成交排名紧追番禺。

天河区：客户压价现象严重，珠江新城表现持续低迷

2020年3月，天河区阳光家缘中介网签量为329宗，环比上涨2.5倍。

据监测发现，本月天河东圃板块异军突起，成交表现相对活跃。其中，板块成交多以优质笋盘居多，价格较市场价低3-5%左右。

由此可见，客户遇到“心水”房源，入市热情依然较高。目前板块明星盘以骏景花园为主，其3月成交均价为46709元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，目前珠江新城板块除个别楼盘外（中海花城湾、嘉裕公馆等），其它大部分楼盘基本放松小区门禁，看房难问题已逐步得到解决。

同时，板块需求已明显升温，上门客数量大幅增加，带看量已基本恢复至年前水平。

以兴民路片区为例，其中原带看量较2月环比大增1.4倍，基本与1月持平。

但需要指出的是，由于目前不少珠江新城板块的刚需、投资客户想趁疫情期间低价入市，压价现象相对严重，千万房源压价幅度甚至在百万以上。

而业主接受意愿偏低，导致双方保持长时间的僵持状态，成交周期明显拉长，导致整体成交活跃度不及年前。

越秀区：学位需求不减，东风东成交持续活跃

2020年3月，越秀区二手网签均价为42394元/㎡；阳光家缘中介网签量为215宗，环比上涨3.7倍。

3月一向是学位房需求旺季，不少客户提前置业为孩子入学作准备，即使在目前市场表现相对低迷的情况下，越秀区整体需求仍保持较高的活跃度。

据广州中原研究发展部监测发现，本月越秀区学位房需求激增，2020年1-2月，学位房需求成交占比基本维持在20%-22%之间；

而截至2020年3月，越秀区学位房需求成交占比飙升36.8%，环比大增16.8%。

在这样的背景下，东风东板块由于名校聚集，教育资源丰富，是不少客户购买学位房的首选之地，本月板块成交支撑区域大部分成交量。

但据调研了解到，由于板块市场需求旺，部分如东风东路、水荫路等入市门槛相对较低的优质楼梯楼业主议价空间并未像其它板块那样有所增大，叫价依然相对强硬。

现时，东风东路、水荫路散盘报价基本集中在4.5-5.5万元/平左右，整体价格与年前相当。由此可见，优质教育资源是购买住宅的一个重要属性，其在楼市低迷期时有较强的保值、升值作用。

海珠区：海珠西板块散盘需求激增

2020年3月，海珠区网签均价为34559元/㎡；阳光家缘中介网签量为360宗，较2月同期大幅回升3.9倍。

根据中原成交数据显示，本月较为活跃的有海珠西板块、江南大道南板块、滨江东板块，其成交均价分别为29349元/㎡、33440元/㎡、46937元/㎡。而本月海珠成交最为活跃的楼盘为刚需大盘金碧花园，其成交均价为34291元/㎡。

另外，据广州中原研究发展部监测，本月海珠西板块散盘成交活跃，成交占比高达8成。

其中，以南田路、同福路散盘成交为主，其成交均价为24215元/平、33674元/平。广州中原研究发展部认为，本月海珠西散盘活跃主要原因在于：

一、入市门槛低，目前板块散盘入市门槛仅在120-150万元左右，十分适合首次置业的刚需客户的购房需求。

二、业主报价合理。受疫情的影响，现时不少急售散盘报价较年前降低10万元左右，在价格的诱惑下，不少客户迅速入市，抢下自己心水房源；

三、片区配套成熟，目前海珠西坐拥江南西商圈、多条地铁线路，居住氛围浓厚，生活便利度高。

荔湾区：业主心理价位松动，客户加快入市步伐

2020年3月，荔湾区网签均价为29135元/㎡；阳光家缘中介网签量为169宗，较2月环比回升5.3倍。

荔湾区成交宗数总体涨幅在六区中是最高的，这主要有如下几方面原因：

一方面，荔湾区为广州的老城区，周边生活氛围浓厚、配套成熟。同时，区域以房改房、楼梯楼居多，入市门槛十分低，对于刚需客有较强的吸引力；

另一方面，区域优质楼梯楼业主叫价有所“松口”，部分优质的电梯房源从之前的“不降价”，到目前的价格“可倾”。

客户见有利可图，遇到合适价格就加快入市部分，以致整体成交出现快速回升。而本月中山八路板块成交表现最为亮眼，成交亦明显回升。

据监测，本月中山八路板块电梯房物业成交活跃。其中，富力广场为主力成交贡献，本月富力广场成交均价为46756元/平，套均均价在411万元/套左右。

据广州中原研究发展部调研了解，目前中山八路板块仍有较强的市场需求，电梯楼房源存在较大的议价幅度，部分高价房源议价空间甚至在20-30万元左右。因此，不少客户遇到合适价位就会及时入市购买

白云区：需求释放，罗冲围板块成交活跃

3月份，白云区二手住宅网签宗数为272宗，环比回升4.3倍。

据广州中原研究发展部监测发现，本月区域过半成交宗数来源主要由罗冲围、白云大道、机场路三大板块贡献。

其中，本月罗冲围板块表现相对亮眼，其主力成交楼盘为富力半岛花园及富力桃园，本月成交均价分别为32674元/平、33985元/平。

进入3月份以来，疫情得到有效控制，需求释放，罗冲围板块市场成交有所回暖，业客双方观望情绪明显放缓。

据调研了解，本月刚需、置换需求的客户明显增多，周度带看量亦呈现逐步上升的趋势，3月份板块带看量环比2月大幅增长近8倍，同时较1月增长超2倍。

而业主方面，由于市场经济的萎缩，急售业主明显增多，致使整体报价出现微幅下调的现象，幅度基本在5%以内。

现时罗冲围板块二手盘源相对充足，报价合理。加上“富力系”的两大楼盘小区环境较好，入市门槛偏低，套均总价在320万元/套左右，受到不少刚需客青睐。

同时由于330政策迎来3周岁，部分异地购房需求亦被释放，致使整体罗冲围市场活跃度开始提升。

番禺区：华南板块盘源充足，二手成交明显回升

2020年3月，番禺区二手网签均价为23658元/㎡；阳光家缘中介网签量为523宗，环比回升3.8倍。

其中，钟村板块本月成交亦有所回升，板块主力贡献楼盘主要为祈福新村及祈福缤纷汇，2020年3月成交均价分别为25779元/平、37870元/平。

另外，据监测发现，本月华南板块成交表现活跃，成交强势反弹。板块代表性楼盘雅居乐剑桥郡、金山谷花园本月同样成交火热，其成交均价分别为31741元/平、33682元/平，成交客户多以80、90后为主，户型多为3房的改善户型。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月华南板块成交强势反弹主要有两方面原因：

一方面，前段时间华南成交表现低迷，业客的观望情绪十分严重。

而目前卖一买一的换房型业主陆陆续续将盘源放出，市场上优质货源得以补充，客户可选择性增多，促成了交易量的上扬；

另一方面，近段时间，华南板块优质一手房房源货量不足，板块在售一手物业多以尾货居多，从而导致不少资金充足的买家转移至优质的二手房物业。

三、预测：需求继续回温，成交有望升至7000-8000宗水平

随着疫情的有效控制，楼市逐渐回归常态，其被抑制的市场需求亦逐步释出，二手成交出现明显回升。

同时，目前业主心态相对较弱，多盘出现报价下调现象，议价空间普遍处于3%以上，市场上优质笋盘涌现，不少购房客出手“执漏”，新增的购房客数量较2月大增，市场交投氛围更趋活跃。

预测进入4月后，疫情对广州影响将逐步降低，市场经济亦有所恢复，届时成交有望进一步冲高。

因此，广州中原研究发展部预计，4月份周度成交量有望重回千宗大关。大市成交（自助网签+中介网签）有望升至7000-8000宗水平，价格将保持维稳状态。