禹洲地产“失色”,如何决胜千亿?

来源:新京报 2020-04-02 12:32:24

规模与利润的均衡向来是房企扩张中的难题。2019年,禹洲地产的规模实现突破,销售额维持了34%的较高增速,但与此同时,其营收和毛利有所下降,毛利率也持续回落。

2020年是禹洲地产决胜千亿目标的关键一年,其创始人及董事局主席林龙安表示:“禹洲地产朝着2020年千亿目标在前进。我相信我们能够完成,这是公司一直的目标。”

营收下滑 净利润增加源于出售附属公司

3月31日,禹洲地产发布公告,披露其2019年业绩。公告显示,该集团2019年实现收入约232.41亿元,同比减少约4.38%。在禹洲地产的收入构成中,物业销售收入约为224.70亿元,约占总收入的96.68%。

与此同时,2019年,禹洲地产毛利约60.92亿元,同比减少约18.42%;净利润约39.67亿元,同比增长约6.46%。截至2019年末,该集团净负债率约为65.64%,同比下降1.33个百分点。

在营收下滑的同时,2019年,禹洲地产的净利润却实现同比增长,财报显示,主要原因是其他收入以及收益和投资物业公允值收益净额的增加,其中,其他收入以及收益由2018年的4.97亿元大幅增加至2019年的21.68亿元。

财报中,禹洲地产表示,其他收入及收益增加,主要是出售厦门、南京、合肥及天津的附属公司或其控股权的收益所致。此外,投资物业公允值收益净额的增加主要是由于合肥、廈门及香港的投资物业租金上涨的公允值收益增加所致。

此外,值得注意的是,禹洲地产的销售及营销成本、行政开支、其他开支三项也同时呈现增加态势,从而进一步吞噬了利润空间。

规模与盈利难平衡 毛利率连续4年下滑

回顾禹洲地产的发展历程,近几年,其规模发展迅速,公司尚处于规模竞争的阶段。其2016年、2017年、2018年的销售规模分布为232亿元、403亿元、560.29亿元,发展速度较快。

2019年禹洲地产的合约销售金额约为751.15亿元,同比增长约34.13%;合约销售面积约为497.12万平方米,超额原定合约销售目标670亿元,实际完成率达112%。

其中,禹洲地产在长三角区域实现的合约销售总额约为487.73亿元,约占合约销售总额的64.93%,苏州、合肥、南京、上海及杭州为长三角地区的销售“主力”城市。

虽然规模当先,但是,禹洲地产的毛利和毛利率令人堪忧。2019年,该公司毛利60.92亿元,同比减少约18.42%;而2016年至今,禹洲地产的毛利率已经连续4年下滑,其2016年、2017年、2018年其毛利率分别为36.27%、35.4%、30.72%。而2019年,禹洲地产毛利率又下降至26.21%。

对此,林龙安指出:“禹洲的毛利率在25%到30%之间,还是要高于行业平均的水平。2019年全行业的毛利率已经降到25%左右,对禹洲地产来讲,未来土地的价格还会有上升的可能,同时对一、二线城市的限购、限价非常厉害,几乎没有上涨的空间,所以在拿地的时候,一定要以现有的价格倒算我们的盈利空间。”

虽然利润空间受到挤压,禹洲地产力争在规模发展的同时维持着负债率的稳定,净负债比率较低,手头现金充足。同时,期内整体加权平均融资成本为7.12%,较2019年中期下降0.09个百分点。

财报数据显示,截至2019年12月31日,禹洲地产的净负债比率为65.64%,处于行业较低水平。此外,禹洲地产银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共为556.69亿元,剔除该债务中利息由合作企业承担的部分约13.1亿元,合计总借贷规模为543.68亿元,较中期下降2.07%。平均一年内到期债务为152.72亿元,占总债务比例为28.09%,现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)为2.33倍。

今年冲刺千亿,规模扩张同时提升利润水平

对于规模发展目标,禹洲地产创始人林龙安心中一直拥有一个“千亿梦”,而2020年其将销售目标定为千亿。

林龙安表示,“未来3至5年,首先是在2020年做到千亿规模的合约销售,之后将保持稳健增长的态势。在扩大规模的同时,努力提升整体的盈利水平,未来3至5年,争取核心利润率能冲到前20。”

在禹洲地产冲刺千亿的决胜之年,突如其来的新冠肺炎疫情也给其年初的销售带来影响。林龙安表示:“假设一季度没有疫情影响的话,原先铺排的是130亿到150亿左右的销售,而最终销售差距在30亿到50亿左右。随着疫情逐步在内地有所缓解,销售在二、三季度应该可以补回来。”

在疫情对销售的影响上,禹洲地产首席财务官兼公司秘书邱于赓表示:“从市场反弹的速度来看,销售还是不错,目前3月份全口径销售很大可能突破50亿,一季度全口径将在100亿左右,其中权益比60%左右。”

在今年买地金额上,林龙安透露,今年,禹洲地产买地预算约为500亿,不局限在公开市场竞拍,还包括城市更新、产城合作等。

去年,在新获土地方面,禹洲地产2019年共获得35宗地块,权益建筑面积累计约为265.69万平方米,权益地价合计约为244.40亿元,平均楼面价约为10023元/平方米。截至2019年12月31日,禹洲地产项下可供销售的土地储备建筑面积约为2012万平方米,平均楼面成本约为每平方米6074元。

邱于赓表示:“今年买地方面将会审慎一点,有选择、有控制地拿地,在拿地与控制总债之中达到一个平衡。”

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