年报点评|融信中国:速衡、步稳

来源:中国网地产 2020-03-30 12:19:02

与其走马观花,不如鞭辟入里。

地产界,一味追求业绩的房企不在少数,看着业绩数字从100亿到1000亿,再到2000亿,排行榜上的名次也在疯狂上升,房企虚荣心得到极大满足。规模发展得到满足后,再回顾业绩之外的其他财务数据,猛然发现,为了业绩太多其他财务指标被落下,于是花更大的代价去解决“走马观花”式发展的后遗症。

“早知道”的后悔,肯定比不上“现在就”的勇气。2018年步入千亿阵营的融信中国,2019年并未“乘胜追击”,而是坚信“规模是重要的,但一定不是最重要的”,主动选择“降速”。犹如欧宗洪在19年初给融信的重新定调:

“2019年的重点是把杠杆降下来,为了实现稳步降杠杆,公司决心很大,上下各个层面都在为此努力。”

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显然,资本市场四年级生融信不想做只有学习成绩好的“学霸”,而是想做各方面都优秀的“三好”。

“有”规模

2019年1400亿的销售目标,融信做到了。

3月24日,融信中国发布2019年度业绩报告。报告显示,融信2019年实现合同销售金额1413.17亿元,增幅15.94%,圆满完成年初制定的年度指标。

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数据来源:融信中国年报 

2016年,融信中国从港交所敲钟那一刻起,便向外界展示了其在短期内业绩规模能够冲击千亿的实力。2016年,销售业绩增长106.77%至246.39亿元,2017年几乎翻了两倍至703.11亿元,2018年如期如愿实现“三年千亿”计划,合同销售额也完成年初制定的1200亿销售目标,达到1218.84亿元。

每个时间段有每个时间段的目标与任务。当外界都以为,2019年融信有望冲击2000亿销售业绩时,融信却把目标定为1400亿。最终,融信最终圆满完成年度指标。事实上,融信在2019年初便调整公司发展航向,不再把业绩放在第一位。

或许,真正的有实力,便是我告诉你我能满足你对于我的想象,并且我懂得适可而止,并按照自己的节奏发展。

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来源:2019年年报

从地区销售来看,融信深耕的长三角与海峡西岸区域贡献突出。公告显示,2019年融信中国杭州、福州、南京、上海、漳州、阜阳、郑州、西安及宁波9城的合约销售额占年度合约销售总额的79.51%。

从单个城市的表现来看,杭州贡献了486.2亿的销售额;其次是大本营福州,销售额为184.7亿元,排在第三位的是南京,销售额为162亿元。值得关注的是,从2018年开始融信中国杭州地区销售便突破400亿大关,占比也高达33.05%。,而到2019年杭州地区销售金额占总销售额的比重则升至34.41%。

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来源:2018年报

根据地产研究中心克而瑞的统计数据,2019年融信中国在福州的销售额排行位居第一,在杭州的权益销售金额位列行业第四位。源自福建的融信,2019年在大本营福州销售额排名第一并没有让大家觉得惊艳,但在杭州的权益销售金额能排第四,其产品力可想而知。

融信产品力的发展经过前期的积淀和中期的提升,到今天已成功打造四大产品系,分别是中心系、世纪系、海月系、澜天系,并树立了多项标杆产品,其中不乏融信保利·创世纪、融信·海月江潮等经典之作。

对于融信而言,向市场输出中高端精品,是融信自始至终坚持的核心战略。

“有”盈利

后千亿时代,融信多次强调质量第一,规模第二。

2019年,融信“增收又增利”。增收部分,据年报显示,融信中国2019年营收514.63亿元,同比增长49.75%,其中物业销售收入达到502.53亿元,占总收入比重达97.65%,同比增长50.43%。同时,租金收入、酒店营运及其他业务收入达到4.83亿元,同比增长56.26%。

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来源:业绩公告

增利方面,随着结转提速,融信毛利润 、净利润连续保持增长。业绩公告显示,融信中国2019年度实现毛利润124.75亿元,较2018年同比提升54.68%;剔除并购项目影响后的毛利率达28%;净利润58.94亿元,较2018年同比提升69.78%;净利润58.94亿元,同比增长69.78%,净利率11%,同比增加13.39%。

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数据来源:年报 图片来源:雪球

值得关注的是,融信通过在公司经营的各个环节“降本增效”,提升管控能力,尤其加强资金筹划,提高资金使用效率。在资本规划层面,通过“强强联手”合作发展战略,保持财务健康平衡发展。

2019年拥有人应占溢利每股盈利达1.87元,较去年增加35.51%。2019年融信延续了较为合理的派息政策,全年派息为每股60港分,同比上升64.38%,体现了公司与股东共享经营成果的理念。 

融信在增收增利的同时,2019年同样在积极调整杠杆水平。

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数据来源:年报 图片来源:雪球

2018年以来,融信中国积极管理杠杆水平,拓展境内外多元化融资渠道并优化债务结构。公告显示,2019年,融信中国流动资产总值增加6.11%至1914.9亿元,同时流动负债总额较2018年降低1%。截至2019年12月31日,融信中国有息负债余额为632亿元,净负债率降至70%,相较2018年降低35个百分点。

对于未来三年杠杆率及净负债率的预期,融信中国管理层在业绩会上表示,从2016年上市以来杠杆一直受到关注,设立了各年的管理目标,从去年开始,公司有基础能够做到有质量的发展。未来2-3年,还是秉承稳健的财务政策,各年会略有不同,2020年保持70-90%的杠杆率。

有钱走遍天下,没钱寸步难行。

报告显示,融信中国目前在手现金及银行余额为343.09亿元,同比增加37.26%;现金短债比为1.83倍,较2018年同期增长0.82倍,短期偿债压力较小。同时因为在手现金及银行余额增长,融信中国的流动比率增至1.51倍,流动性充裕。

基于2019年融信中国财务状况持续改善,利润率稳健,得到资本市场认可。

标准普尔两次上调融信中国集团评级,将集团长期发行人信贷评级由「B」级调高至「B +」,评级展望为「稳定」; 穆迪将公司主体评级由「B 2」上调至「B 1」,展望维持稳定 ; 惠誉提升集团信贷评级由「B +」至「B B -」,展望至稳定 。

“有”后备

兵马未动,粮草先行。

2015-2017年三年间踩准周期、于行业上行之前重仓布局长三角,以较低的土地价格获取了大量优质土储,成为实现千亿飞跃的“粮仓”。以杭州为例,入杭3年后的2016年,基于对杭州市场发展前景的精准判断,融信重仓杭州积极拿地,同时以高标准打造高品质标杆产品。

这样的前瞻性也在杭州地区超400亿的销售业绩中得到有力验证。

不只是在杭州融信前瞻性的一二线核心城市布局早已连接成一张富有“弹性”的业绩网。

2019年,融信新进入5城,以招拍挂、一二级联动等多元化渠道新获得46个项目,新获取土地731万平方米。 截止2019年年底,融信中国总土储达2696万平方米,“粮草”充沛,其中分布在一线,二线和准二线城市占比超过80%。

凭借十余年的成功经验和资源优势,融信也逐步在旧改项目上加速释放潜能,加速旧改项目的转化。目前,融信旧改确权的土地已有426.33万平方米,其中2019年新增确权200.35万平方米。2019年全年融信已摘牌郑州太原200万平米土地,预计在未来还将进一步转化更多土地。

业内人士表示,相比竞争激烈、地价较高的招拍挂拿地方式,具有城市更新操盘能力的房企会有一定竞争壁垒,利润率更高,从而提升公司业绩水平。

对于大湾区的布局与发展计划,融信表示,早在大湾区规划纲要和先行示范区等政策的推出之前,融信已在热点区域布局多个优质项目,粤港澳大湾区的前景值得期待。目前锁定的中长期土地储备,未来价值将逐渐体现。

融信表示,未来将继续深化“1+N”布局,聚焦高效能城市,深耕全国九大城市群(长三角、海峡西岸、长江中游、中原、成渝、大湾区、京津冀、山东半岛、西北)共44个城市,200个项目,在巩固千亿地位的同时,持续完善全国化布局。

2019年,融信已经成为“三好”。

下一步,向“优质三好”进军。

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