寒意笼罩下的沈阳商业地产

来源:中国网地产 2020-03-04 08:11:53

此文来源于北京高力国际物业服务有限公司

突如其来的新冠肺炎疫情给全国各地新年都蒙上了一层阴影,也进一步导致整体社会经济活动处于停滞状态,疫情也给东北振兴之路带来了更大的阻力。沈阳作为东三省的核心城市,近三年的经济增长正在逐步恢复。沈阳的经济增长率从2016年的-2.5%,在2017年转正达到4%,更在2018年恢复增速到5.7%。预计2019年沈阳的经济增速5%左右,连续8个季度稳定增长。同时,沈阳在2019年开始响应国家号召,持续推进“放管服”改革,实行减税降费政策,特别是加大民营企业的扶持力度。积极的政策导向以及营商环境的不断优化吸引了如华为,万达恒大,腾讯,阿里,海尔,微软,华润等行业龙头的入驻,当年“投资不过山海关”的刻板印象正在逐步转变。

写字楼市场

回顾2019年沈阳的优质写字楼市场,高空置率依然是整个市场的主要问题。从2015年的供应高峰过后,沈阳市场的空置率一度超过40%。从2016年至今,整体市场空置率一直徘徊在30%-40%之间。截止到2019年,全年新增供应量大概在15万平米左右,总存量约190万平米,空置率在35%左右,与2018年基本持平。

然而,2019年沈阳市场的租金开始出现大幅下调,特别是在下半年。整体租金下降的主要是由以下3个因素导致:1)由于沈阳写字楼的租户大部分都是中小企业,受经济下行的冲击较大,抗风险能力较弱,部分受影响的企业退出市场导致需求疲软;2)2018年沈阳开始整治不符合规定的小额贷款公司,进一步提升准入门槛和经营治理要求,清理了一批不合规的相关机构,进而导致市场出现大量退租现象。3)整治行动导致曾经依靠该类机构满足资金需求的中小企业普遍遇到现金流的问题,导致市场很多租户成本压力增大,承租能力不强,更多的租户考虑换租到更便宜的写字楼或缩减面积成为普遍现象。因此,整个沈阳市场新增需求疲软,存量租户成为各个写字楼竞争的主要客户群。同时,在经济下行期,成本因素成为企业的核心考量,业主在租金价格方面也开始不同程度的下调租金水平。

高力国际沈阳分公司办公楼服务部副董事刘鑫认为,新型冠状病毒成为了2020年第一个影响市场行业发展的外界因素。疫情期间,市场的节后租赁热度有着一定程度的减缓,但随着疫情逐步得到控制、减缓、解决,市场复工率的增加,在疫情结束期将迎来市场发展的红利阶段,市场活跃度以及成交会出现大幅回升。由于目前市场中主要以存量租户的需求为主,市场内新租需求有限,整体市场竞争依然比较激烈。2020年高空置率的现状难以改变,租金下行趋势持续。从2021年可能成为沈阳市场的供应高峰年,空置率也将逐步攀升,租金下行压力在未来2年内都长期存在。我们建议业主抓住存量租户的核心需求,更多地打造差异化优势,更灵活的租赁策略。为了提早应对两年后可能的市场空置率高峰,业主应该在疫情过后尽快锁定主力租户,提前应对可能到来的进一步收入下降的风险。在有利于租户的市场环境下,租户可以根据自身的现金流以及成本因素在未来的市场中以更优惠的价格租赁更加理想的物业标的。

零售商业市场

沈阳商业物业市场在2019年新增了17万平米的新项目入市,分别位于太原街和新市府商圈。然而,2020年我们预计会有接近40万平米的新项目入市,分别是长白万象汇、青年大街宝能环球GFC环球汇、恒大都市广场二期、苏家屯苏宁易购广场、中环广场等五个项目。整个供应量比2019年增长了一倍多,在最近疫情主导的市场环境下,这些新增项目的开业状态及开业率将受到很大挑战。截止到2019年第四季度的市场平均空置率在15%左右,平均租金维持在352元每平方米每月,整体零售商业市场正在逐渐复苏过程中。受到疫情的影响,部分项目的空置率会有一定的变化,但是总体租金的走势变化不会明显。

高力国际沈阳分公司零售房地产服务部副董事黄岩认为,本次疫情区别于03年非典,民众紧张感和对病毒的恐惧感超过了非典时期。由于严格的管制,整个社会运转几乎已经停滞。各商业项目的客流急剧下降,普遍下降比例在80%左右,最高程度达到95%,更有甚者直接导致暂时整体停业,波及面非常广,特别是没有线上销售和服务平台的企业。餐饮90%以上都受限闭店,由于管制时正处于中国的春节,大量餐饮企业年夜饭退订。企业采购的食材只能利用各种渠道处理掉,所以出现了餐饮品牌网上买菜的情况。一些餐饮开始转型推广外卖,无法外卖的品牌只能闭店等待疫情结束。高力国际通过对业主和客户的访谈,大部分客户认为影响的周期在6个月左右,在第二季度末和第三季度期间才能出现市场拐点,其中餐饮、娱乐、教育等受业态影响最大。

为了应对危机,零售品牌特别是服饰、化妆品品类除原有品牌购物网站以外,开始在微信朋友圈、微信群、抖音等短视频平台做产品推广,可以随时下订单。一些购物中心为解决场内品牌的销售困境,也开始组织工作人员建立自己的客户微信群,进行网络销售。超市行业客流减少,由于春节走亲访友叫停,大量的年货和礼品类商品滞销,超市只能折扣换销售。距离社区最近的生鲜超市、便利店销售有所增长。一些大型超市开始运营线上销售,并提供送货到家的服务,例如永辉超市的线上销售广告已经做到附近社区的门口。

疫情过后,被压制的需求会得到全面释放,线下商业未来将更加极致的追求体验感,消费者线下的社交类,体验类需求是无法通过线上满足的。 在疫情中受损最严重的餐饮业、娱乐业、生活服务配套类产品会短期出现的消费者激增的情况。购物中心和商户在疫情结束后可以用各种促销活动,引流活动来吸引消费者,打造一个安全、卫生、舒适的购物新环境。医疗健康养生行业会高速发展,健身、体检、保险等行业会有一个新的市场机会。

互联网直播事业得到快速发展,用户消费结构正在发生变化,大量的老年人和学龄青少年开始更多成为线上消费者。在线医疗、在线教育、在线服务在未来的一段时间内会得到发展。我们建议具备条件的业主可以考虑增加线上平台的投入和建设,这个平台不同于品牌自身的线上平台,而是项目方自己的平台,让项目内的品牌客户通过项目共有的线上平台进行销售,保证收益。然而,线上化的转型并不适应所有企业,我们并不建议一些中小型的餐饮企业与生活服务行业和一些不具备转型条件的企业转型线上或转行业。根据我们的调查,一些企业目前保持观望状态,在无法确定疫情结束后的市场变化的情况下,他们的选择是根据市场变化来调整经营策略,以防盲目转型带来的经营风险。

 

 


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突如其来的新冠肺炎疫情给全国各地新年都蒙上了一层阴影,也进一步导致整体社会经济活动处于停滞状态,疫情也给东北振兴之路带来了更大的阻力。沈阳作为东三省的核心城市,近三年的经济增长正在逐步恢复。沈阳的经济增长率从2016年的-2.5%,在2017年转正达到4%,更在2018年恢复增速到5.7%。预计2019年沈阳的经济增速5%左右,连续8个季度稳定增长。同时,沈阳在2019年开始相应国家号召,持续推进“放管服”改革,实行减税降费政策,特别是加大民营企业的扶持力度。积极的政策导向以及营商环境的不断优化吸引了如华为,万达,恒大,腾讯,阿里,海尔,微软,华润等行业龙头的入驻,当年“投资不过山海关”的刻板印象正在逐步转变。
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