一场突如其来的新冠肺炎疫情，让计划在春节旺季大赚一笔的餐饮、零售商猝不及防。虽然商业地产开发商第一时间通过减免租金以救危机，但仍是杯水车薪。

当下，线下零售业面临的不仅是防控抗疫，更是客流减少后的生死存亡。如何把握线下商业结构性调整的时机？如何分得线上一杯羹？如何快速转型寻找新商机？这是很多商业地产开发商正在思考的问题。一场速度与创新的较量悄然启幕，也将是商业地产的又一次洗牌。

商业受创，“寒冬”来袭

春节是零售旺季，新冠肺炎疫情恰逢其时袭来。随着防控疫情的不断升级，众多商业缩短营业时间甚至闭店，昔日人流如潮的购物中心变得人迹罕至，消费近乎停滞，餐饮业更是跌入谷底。

中商数据保守估算，2020年春节期间餐饮（重创八成）、零售（损失五成）、休闲娱乐（几近全损）的损失预测高达5000亿元以上，购物中心业营业额损失估算达到八成以上。而对比去年来看，据商务部监测，2019年春节7天，全国零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元。

日前，高力国际针对北京、上海、广州、深圳和沈阳等地的29个零售物业业主和45个租户进行的调研结果显示，日常客流减少了85%。其中餐饮、零售、休闲娱乐等业态的租户客流量下降最大，七成店铺都暂停营业。营业额因疫情普遍同比下降60%-100%不等。餐饮企业租户在本次疫情中受创尤为严重。

“西贝可能撑不过三个月”更是引发关注。此前，西贝餐饮董事长贾国龙公开表示，目前全国60多个城市的400多家西贝门店基本暂停，只保留100多家外卖业务，预计春节前后的一个月损失营收7亿-8亿元。

疫情对商业以及商业地产的影响，在日前中指研究院举办的电话分享会上，全联房地产商会行业地产工作委员会会长王永平称，除超市外，非生活必需品类的商户均受疫情影响较大。而旅游业、酒店、餐饮、景区服务等行业受影响也较大。

恒太商业管理集团总裁胡芳园则表示，短期影响剧烈，从中期来看，商业仍会受到持续影响，消费者消费信心恢复需要过程，大量品牌商、运营商将倒在“寒冬”。

随着经营压力不断增加，“在寒冬倒下的餐饮、零售商户，也大多是本身现金流差的企业。”一位商业地产运营负责人如此表示。

减免租金，开发商能承受多少压力？

零售业与商业地产及运营商的命运息息相关，租金一直是商业地产开发商的重要营收来源之一，尤其是近几年，餐饮、零售、休闲娱乐等业态，已成为购物中心等大型商业地产的主力店，一损俱损的链条不容忽视。

自疫情蔓延以来，多家开发商在捐款捐物的同时，都大张旗鼓地对旗下商业地产项目减免租金，以降低疫情对商户们的损失。这不仅是与商户共担风险的义举，更是为了商业地产能保持相对稳定的空置水平和平衡租户组合。

较早发起减租的当数龙头商业地产企业万达地产。1月28日，万达地产率先表示，自1月24日-2月25日期间，万达商管集团将对全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。从减免力度及时间上看，万达地产的行动早、力度大。

此后，龙湖、万科、融创、富力、大悦城控股等众多开发商紧随其后，提出减免租金的举措。据克而瑞不完全统计，93家企业、1414个项目在此次疫情中给租户以租金减免的支持。而且减免租金的企业和项目仍在不断增加。

业内预计仅万达减免就达30亿-40亿元，新城控股自持经营的吾悦广场租金减免也逾亿元。虽然目前仍无减免金额的具体统计数据，但对商业地产开发商的影响不能小觑。这一减免租金对其一、二季度的业绩也会产生直接的影响。

根据万达商管披露的信息，2019年全年，公司营收434.8亿元，其中租金384.8亿元。而当年，万达广场出租率99.9%；租金收缴率100%。而此次已有超30亿元的租金减免，后续疫情还将对其业绩产生影响。

此外，红星美凯龙发布免租公告时还称，本次免租涉及公司2020年营业收入(租金及管理费总金额)约为5.3亿-5.9亿元，对公司2020年归母净利润的影响约为3.8亿-4.3亿元。

“相对于拥有资金实力的大型品牌购物中心，规模小的购物中心应对危机更为吃力。”RET睿意德董事长张家鹏称，国内许多商业地产商融资成本在12%以上，资金压力不言而喻。给予品牌商户租金减免，并不能很大程度缓解当前的压力，有效增加营收才是关键。

王永平也认为，目前，从技术层面的支持包括减免租金等政策并不是长久之计。

空置率上升，“二房东”业务逻辑失灵

开发商在减免租金之后，必然还将面临空置率上升等一系列问题。而这一影响，目前业内人士称“仍无法预估”。

对于疫情之后对商业地产的影响，高力国际华北区零售房地产服务部高级经理刘瑞京认为，这次疫情还未结束，初步判断市场会有小幅度调整，抗风险能力差的品牌或业态在疫情过后会选择关闭或减少店铺数量。对于商业地产开发商来讲，租金收入短期肯定会有影响，但长远来看影响不是很大。

戴德梁行分析人士则称，零售业中短期前景依然不明朗，直至疫情结束。预计大型购物中心市场空置率将有所推升。与此同时，整体平均租金则面临下调。

优铺网董事长陈云峰则悲观地认为，2020年二季度起，商铺的租金将出现15%到20%的下降。“二房东”的物业运营企业会遭受重创，低租金租入物业，付出租金，加上设计、装修、运营等投入，会搏来租金的稳定上升，产生利润。但是这个业务逻辑，显然在整体租金下滑的情况下失灵了。

而据高力国际的调查显示，16%的租户表示未来可能部分关店，还有约11%的租户会调整开店策略以控制成本。

考虑到疫情对今年上半年商业的影响大，业内建议减免房租、贷款放宽、税收优惠，甚至房租入股等方式，支持餐饮、零售业的发展。此外，业界寄希望于政府扶植，减损，重塑行业信心。

“如何降低商业地产的损失，并在重大事件中以相对公平的方式应对和处理对商业地产更具指导意义。”王永平如此认为，在重大事件发生后，对于不可抗力因素的界定，如何预估可能产生的损失和损失承担的主体和承担方式。因此，政府应当构建疫情下对商业地产造成的影响风险承担体系以及针对不同情况下的处置方案，形成法律框架和分级实施方案，从而形成多方、可预见的法律规范体系。

积极自救，线上线下融合以期减损

餐饮、零售商以及商业地产开发商在寻求他救之后，更多的是自救。“当前最要紧的是防疫，然后是全力支持零售业务，拓新销售渠道，使人气快速复苏。”一位商业地产运营负责人这样表示。

值得关注的是，在疫情压力下，仍有商户的业绩未受影响甚至有所增长。据刘瑞京介绍，疫情发生以来，人们日常消费发生了巨大变化，消费习惯、消费半径都与以往不同，比如零售行业中生鲜线上消费递增明显，销售额至少增加4倍以上，成倍增加的消费对线上运营能力和服务提升，以及物流配送都带来挑战和机遇。

众所周知，盒马鲜生、每日优鲜、苏宁小店、永辉买菜、京东到家等线上采购平台一时“火爆”。当下，零售商似乎看到一点契机，并开始付诸行动。为此，高力国际的调查显示，超过四成的商业地产业主进行线上平台投入。有过半数零售品牌已经开始转型或加码线上与新媒体销售。而且近一半租户表示加码线上销售将成为未来企业的发展策略之一。

事实上，很多商业地产开发商也在积极帮助商家通过线上推广增加销售收入，尽量减少客流下降带来的损失。

大悦城控股旗下西单大悦城、朝阳大悦城和西安大悦城等多个商业项目以小程序商城等经营工具，通过线上线下融合的方式帮助商户带客售货，为艰难环境中寻求喘息的商户觅得新的经营增长极。

印力集团协助商户开通针对消费者生活必需用品的线上销售渠道，协调物流资源，保障物流效率和卫生安全。而万达广场也通过自有的技术平台拓展线上服务，多地万达广场推出24小时线上导购，通过微信二维码、抖音直播等万达广场线上平台帮扶商户开展经营。

无接触购物、自有配送链、全程记录健康等辅助举措也随之不断推出。汉博运营管理的大连中央大道开启线上消费通道同时，提供“无接触”选购通道。合肥心之城购物中心的无接触同城配送也已上线。

转型加速，商业地产将重新洗牌

“电商的快速增长有其特殊性，长远来看线下消费仍是主流，人们还是要恢复正常生活和消费的。线上布局主要是应对疫情的短期策略。”刘瑞京这样表示。

刘瑞京建议商家重视和提升线上消费推广，因为线上和线下消费会相互影响、相互依托，这样才能将销售做到最佳，线下体验仍是消费者最直接的购买方式。此外，商业地产应不断更新业态，寻求差异化经营，提升营运能力，做好消费者服务将是生存之道。

王永平也认为，疫情是阶段性的，对商业的影响不会是革命性的，更多的是基于消费者、消费习惯、消费偏好的变化。

据悉，2月12日，盒马宣布启动2020年的首批招聘计划，为今年开出上百家门店储备人才。由此可见，线下商业地产的发展空间仍然存在。

“2020年零售物业市场将面临极大的挑战，疫情过后，商业地产可能会出现加速转型的机遇。”这是高力国际在上述调查中的普遍观点。

高力国际预期，受疫情影响最为严重的餐饮，将是今后消费者报复性消费的主要业态。考虑到餐饮在未来仍是刚需，现阶段的低潮应是餐饮业投资的窗口机会。而大型餐饮企业的暂时性受挫，可能会形成未来中小餐饮品牌弯道超车的良好机会。因此，餐饮商户在当下可与商业业主共同打通线上平台，加大外卖与企业配餐的业务，并借此形成未来新的发展策略。

在恒太商业管理集团总裁胡芳园看来，短期可以选择线上线下等价且具有融合力品牌。中长期重点关注有推陈出新策略的租户，借此优化租户组合，提升物业竞争力。

胡芳园也认为，线下提供的体验和感受无法被线上完全取代。疫情过后零售恢复性增长，营销利好。但是危机促使行业洗牌，集团化、专业化商业运营企业加快接盘经营不善的物业。而从长期来看，产品加速转型，未来商业要么足够大，要么主题足够鲜明，线上线下进一步无缝融合。