近年来，受“7090”限制的限竞房，成为北京新房市场的供应主力军。有数据显示，2019年，北京90-130平方米住宅及别墅库存总量突破8万套，创近8年来最高。产品同质化严重且库存高企，使得开发商之间竞争加剧。基于此，部分房企在京推出小户型项目，试图通过差异化，跑赢市场。近期，中海环宇时代、北京国际社区等小户型稀缺项目的入市，弥补市场空白。就刚需置业者而言，总价百万的小户型产品实实在在降低了北京购置新房的门槛。

低总价是小户型产品优势

面积小、总价低、精品装修、5环或六环外、周围配套健全是上述项目的特点。

其中，占地4.6万平方米的中海寰宇时代位于北京南中轴，地处北京经济开发区、大兴机场、首都商务新区三大城市潜力核心的交会区域，共1304套房源。

据中海寰宇时代相关负责人介绍，项目距离8号线首站瀛海站200米；区域内分布有多条交通要道，便利抵达西红门、旧宫、亦庄核心区域。

无独有偶，位于北京顺义的金茂北京国际社区，建筑面积约50-89平方米，精品装修一居至三居，总价每套150万元起。据北京国际社区相关负责人介绍，金茂以融汇当代青年生活方式的住区形式，打造青年社区样本。项目周边公园、商区、银行、学校、医院等配套设施亦能满足购房者的需求。

“面对房地产市场竞争压力的日渐加剧，市场上大户型住宅库存面临饱和，想要突破就要打造出差异化产品。”据以上其中一位项目负责人表示，小户型作为突破点，更能被购房人接受的同时，也为开发商解决了销售难题。

购房人应从需求出发

面对市场90平方米的主流户型，小户型更像一股“清流”，为市场注入了新的活力。

一位不愿透露姓名的业内人士称，限竞房是北京楼市最近2年库存井喷的最主要原因。“7090”限竞房作为北京房产市场供应的主力军，存在户型、面积相对单一的问题，且平均单套签约金额为530万元。

“虽然限竞房的价格被限高，且普遍低于周边区域纯商品房，但基于首套房40%、二套房80%计算首付的信贷政策，也决定了较高的首付款。这对刚需购房者来说，可能会形成一定的压力。”合硕机构首席分析师郭毅称，小户型从根本上减少了房屋总价，随之下降的首付能被更多刚需购房者接受。

楼市库存量的增加一定程度代表着开发商之间竞争激烈程度的增加。站在开发商的角度来看，想要取得突破，就要打造差异性，避免产品同质化、价格同质化。小户型从各方面满足开发商及购房人的需求，是其能再次被推崇的原因。

值得注意的是，根据政策规定，限竞房购买5年时间内不能出售。“就购房者本身来讲，未来会面临结婚生子，有再次购房或者对居住面积有改善升级的需求。在此情况下，就需要考虑限竞小户型产品是否适合自己。”郭毅表示，“刚需人群面对居住升级的需求，一般情况下需要把手中的小户型卖掉，作为改善升级的门槛，如果短时间内没有此类计划，那么入手小户型则是过渡期的优质选择。特别是开发商都属于品牌房企，产品品质上不会有太大的风险。”