1949年到2018年，超大规模的城镇化率从10.6%到59.6%火箭式跳跃，城市红利的兑现速度超过西方国家的数百年;1969年内地拥有第一条地铁线，去年底内地运营线路已累计6730.27公里，成都更是一天内“三线齐发”。　　

两项迅速变化的“超大规模”的影响下，城市面积不断扩张，创造了房地产业的“黄金十年”。　　

粗暴式增长结束后，“超大规模”效应仍在发挥作用。城市外拓抵达边界，传统主城区腾挪出上万亩新旧更迭的开发用地。轨道交通与高价值土地的叠加，让TOD应运而生。　　

城市更新与TOD，不仅将影响行业的下一个十年，甚至会影响城市的21世纪20代。

　　2019中国红城市更新产业论坛暨金奖盛典现场

2020年1月8日，以【融合发展 洞见趋势】为题，2019中国红城市更新产业论坛暨金奖盛典在成都落幕，集结头部房企与行业专家，持续探索城市更新与TOD。

以下为富华国际集团资产运营管理中心商业事业部总经理胡泊先生，为我们带来主题分享—《城市更新如何找到项目的投资回报率》。　　

(便于阅读体验，文章内容在演讲原稿基础上有调整)

富华国际集团资产运营管理中心商业事业部总经理胡泊

胡泊：首先非常感谢刘总的邀请，能到成都跟大家一块儿共议房地产的一些事情。我比较擅长投资回报率这方面，所以就往上靠一靠。

这两年都在谈城市更新，其实我第一次听到这个词是因为有一个很老的百货商场，北京大兴的老百货，被一个资本收购以后，由国内做购物中心的地产集团来做，那是第一次提到了城市更新的概念。　　

我在想那可能是我们以前的商业还没有做到，就是他的商业发展，尤其是百货，没有符合人们现在消费习惯的需求，可能这就是城市更新。之后的比如说办公室改公寓，公寓改写字楼，来来回回的在商业里面变。　　

要考虑一个问题，为什么要做城市更新?是不是做好城市更新，我喊出来，做好城市更新了，这个任务就完成了吗?　　

抓住消费者真正需求的东西

富华国际集团资产运营管理中心商业事业部总经理胡泊

任何一个投资商和地产商，把写字楼改成了商场，把公寓改成了写字楼，这个事情就完善了吗，我看这个未必。如果我把商场改成了写字楼，是不是我的商场就完成了商业经营，就完成了整个投资回报了呢。其实不管你改成什么，都要想到投资人的回报率。　　

我们并非是因为商业地产本身有利可图，而是政府越来越将购物中心作为区块价值的法宝，过去几年，在地产蓬勃发展的时候，在整个资产投资泡沫之下，大量拿地都配备了15%或是20%的商业运营，包括写字楼、商业中心。做商业投资，资金投入时间过久，回报时间过长。　　

刚才谈住宅开发，投资时间短，回报时间快，但是做商业投资的就不一定，投资回报周期长，沉淀的资金链比较多，要经过几年才达到他的投资回报，这就造成很多地产开发商对商业并不感兴趣，因为他需要沉淀资金;第二，需要很专业的商业人员的长期经营，才能达到他的最终目的。

所以如果我们要做好城市更新，就要想到一个项目的投资回报率，比如说去年到今年都在讲城市更新，你做城市更新，未来几年我都做了，那我们到一定时候，这个频率到那儿，是不是换一个词，不叫城市更新了，不知道这个词该用什么，也不好创造这个词。　　

做了城市这么多年的商业，一开始我们遇到一个瓶颈的时候，最早的时候说要做体验型业态，任何商业都在做儿童、餐饮、娱乐，认为这就可以把商业盘活，其实发展到一定程度会发现不是了。　　

现在的百货业出现了大批关门，不止有百货，购物中心也是，为什么我坚持认为百货在国内有市场，只是因为你没有抓住消费者真正需求的东西，他们关注的不一定是商品，他们关注的是生活环境。　　

物质丰富以后，更重要的是心理需求。我们做商业的时候，之前我们很多地产商投资做什么住宅的回报率高等等，在购物中心我们更注重Reits和私募基金的参与，解决了购物中心资金投入大，回收慢的难题。

做城市更新，不是盲目的“改”

富华国际集团资产运营管理中心商业事业部总经理胡泊

做好城市更新，真正能起到的作用，大概有几个方面：一个就是前期介入，我指的是商业来说。做城市更新之前要对商业，对物业前期要做很好的规划，我们更注重工程方面的投入，以满足后期的运营条件需求。

租金控制对资产的作用，首先坚持的是“一铺一价”的概念，以前租金都是一层多少钱，二层多少钱，三层多少钱，四层多少钱，是这么分的。你有资本投入的时候，我们算的是回报率，比如说我投入是多少，作为一个计算公司的分母是多少，你需要的回报率是多少，倒推你的支出，算出你的总收入是多少，也决定了你的租金价格分配到每一个铺位，所以叫做一铺一价，才能真正起到城市更新之后，来保证物业能够健康生长。　　

运营指标对于商业运营来说是最为重要的，根据你投资的数额以及资本要求的投资回报来决定你的租金价值，当然要参考市场价，要达到最终的上市可交易的价格，来做租金的投资估算。　　

前几年大量的资本泡沫都涌入了房地产市场，2017年P2P出现了问题之后，资本泡沫真的是破灭了。国家的房地产政策，对所有的地产商开发土地投入都进行了限制，银行、证券以及所有基金，不再流入房地产市场。　　

现在有大量存量的物业，如何盘活产生现金流?需要精细化，以资本的角度来看到商业运营，通过这些指标最终决定你的商业物业价值。当我们做城市更新的时候，不是盲目地把商改办或者是办改商，而是进行投资回报率的计算之后，再决定你的城市更新是否是真正意义上的城市更新，而不仅仅是满足政策要求，喊喊口号。　　

把一个百货改成购物中心，就可以达到投资回报的要求了吗?决定运营团队对资本的要求，对整个投资回报具体操盘水平，以及他的能力，才能达到城市更新最终的目的。　　

精细化运营，不能再大手大脚花钱

国内现在都在兴起城市更新的时候，几年以后会怎么样，现在有一些商业改写字楼，写字楼市场也不是很好，空置率大量增加。写字楼的租金，比商业的租金高，可是如果当你商业运营成功，他所撬动的最终的交易额要远远超过写字楼。　　

再说住宅，住宅的回报周期短，可是最终你看到商业的时候，一个纯经营性物业的时候，他最终的交易价格往往超过住宅的10倍甚至是10倍以上，这就是通过投资与经营所达到的一个目的。

　2019中国红城市更新产业论坛暨金奖盛典现场

这是一个计算的案例，为什么说分子分母，大家看到黑色的字，如果我总投资是200万，我的净收入是10万，你看他的投资回报率是5%，如果我的投资总额是100万，那么净利润在同样的租金水平下，他的投资回报就是10%，这个公式很简单。

往往我们在做投资回报的时候，第一个我们会逐年的选择，可能我会选择50或者100万进行控制，以前我也做过乙方，乙方需要甲方的投资额很大，不仅仅是标识，甚至垃圾筒都要做得非常的漂亮，说这是提升档次怎么样，可是你一旦跟资本合作的时候，你就要想到，包括任何地产商要银行贷款，要银行还款，都要想要最后能不能有足够的现金流来补贴。　　

几年前，当房地产、土地政策还没有对我们的商业、房地产商做一个限制入市的时候，我们的地产商通过住宅、现金流补贴了大批的商业物业。现在没有这么大批的现金流补贴到商业物业当中，你的物业就出现问题了。

出现的问题是什么?经营不下去了，城市更新是正面的词还是负面的，我说它是正面的，但是正面的背后要靠什么样的手段来完成你的城市更新一系列操作，不只是为了城市更新而城市更新。满足现在仅有的一点现金流去精心的运营，那运营团队和商业团队需要对品牌、市场经营所有各种元素，包括成本一个一个的精细化运营，不能再大手大脚花钱。　　

前几天我在北京有一个业主，他20年前租给了一个经营公司，大概5万平米的商场，作为一个商业物业。　　

应该怎么做，他也是一个商场，也需要再投资。有一家去了，他提出物业费，北京那个城市，可租面积是25000平米，物业费收取60，这家想做运营、招商所有，60块钱的物业费，提出一年的费用支出是4000万，然后讲了很多，我打断了他们，我问你一个财务问题，一年4000万，你每个月平均的支出要330万，而你是25000平米的面积，如果按你的租金预算交给业主方，五年下来大概1.25亿，你算一下物业收入一个月只收到了150万，你的运营费333万还差了将近200万，如何补齐你的亏空。这是一个普通的算法，答不上来了。　　

如果物业主每个月不给你200万的补贴的话，五年之后，业主方要把收到的1.25亿的租金返还给你。这么知名的代理公司他都没有算笔账，只是考虑到做得漂亮，未来我认为甲方和投资方不会像前几年，在大量的资金成本之下来做这个事了，我的想法就是做好自己的事，就是城市更新不管你做什么，首先你要想到投资回报率，不能像前几年随意的投资了。　　

收益率，这就是所说的投资回报率，我们一般会做投资回报率表，一个是投资成本的投资回报率，还有资产估值的投资回报率。　　

资产估值回报率只能是估值，不会成为最终的交易。我想说，企业的专业性与规模化是密不可分的，操盘一个成功的项目不能说是专业。因为一次性的成功说明不了问题，而当项目数量达到数十亿之多时，通过在不同情境下的多次历练，归纳成功和失败之处，并对教训进行总结，企业就是在这样的过程中得到提升，谢谢大家。