揭榜 前三强座次不变

来源:北京晚报 2020-01-09 15:42:49

又到了房企晒成绩单的时刻。虽然2019对于很多房企来说都可谓艰难,但在各大新鲜出炉的榜单上,我们仍能看到,头部房企在业绩上的进一步增长,仍能看到“千亿房企”的新面孔。当然,在这同时是一些中小房企的举步维艰,甚至是前两年发展势头较猛的企业,在2019的掉队与焦灼。

无论市场环境多差,总能诞生好的企业;无论市场环境多好,也会有人“倒下”。

各梯队门槛继续高筑

亿翰智库12月31日公布了2019年1—12月中国典型房企销售金额前200名榜单。数据显示,碧桂园以全年销售金额7715亿元拔得头筹;万科地产紧随其后,全年销售额6312亿元;中国恒大全年销售额在6205.4亿元。前三名销售额全部迈入6000亿元行列,房企位序和2018年完全相同。

2019年从政策到市场,房地产企业的生存环境并不理想。但强者恒强,增长继续。

榜单显示,前十强的门槛进一步提升,由2018年的2006.7亿元提升至2019年的2425亿元。前十房企中,有五家公司销售增速同比涨幅超20%,其中龙湖集团销售额相比去年上涨达21%。

从榜单上来看,2019年,各梯队房企门槛值稳步提升。其中,TOP30房企门槛值已超1000亿元,达1156亿元,同比增长15%。

随着门槛的不断提升,房企的集中度也在不断提升。2019年,TOP100行业集中度达73%,TOP50集中度为60%,TOP20房企集中度为41%,TOP10集中度为28%。

亿翰智库认为,行业集中度的上升是行业发展的必然结果和趋势,行业集中度上升的同时往往也伴随着行业结构的优化调整、资源配置效率和管控水平的提升。在政策维稳的基调下,未来行业集中度仍将继续保持上升趋势,房地产行业也将朝着更加精细化、高质化方向演进。

合作增多致权益份额下降

2019年各大房企销售榜单出炉,虽然由于统计口径等因素影响,数据、排名有所不同,但反映出的行业走向、市场趋势大致相同。

克而瑞出炉的权益榜是以企业股权占比为口径,即若某项目为多家房企合作,则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业,反映的是企业的资金实力与投资能力。

截至12月末,TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行业整体规模增速较前两年显著放缓。从权益榜数据可以看出,近年来行业整体项目合作情况增多,TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%逐年下降至目前的75%左右。一方面,在目前地价高企、房企资金趋紧、拿地难度和开发风险不断加大的行业背景下,房企间的合作开发已成为常态。另一方面,当前市场背景下,更多的小规模企业选择通过合作开发扩充全口径业绩规模,整体的权益比例相应降低。

克而瑞认为,在近年政策调控持续、企业规模增长放缓、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业发展趋势下,房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去。

同策研究院首席分析师张宏伟认为,在迈向千亿规模之前,房企为了拼规模,一般而言,当未来市场预期好的时候,大多数房企会增加权益,这样未来的收益和利润也会提升,拿地和开发阶段如何将权益比例控制好,是考验房企对市场预判的能力。市场预期不好时,房企通过减少权益来降低风险,这时候就按照全口径计算销售规模。

亿翰智库也认为,2020年房地产行业将呈现“保量去质”的态势。保“量”就是总体的容量,行业总规模仍将维持在15万亿上下。“质”就是企业的利润率,2020年及以后,企业的利润率仍将会逐步下调。

千亿军团又添新面孔

随着企业各阵营之间分化日益加剧,大中型房企在市场下行周期仍然保持“越大越强、强者恒强”的势头,而小型房企的竞争优势逐渐减弱。

中指研究院近日发布《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,在这份榜单中,有36家企业进入千亿阵营,其中,滨江、奥园、美的置业、中国铁建等成为“千亿”新贵。

“千亿”新贵中,滨江集团排名提升最快,以35.75%增幅从第37名跻身第28名;中国奥园从2018年的913亿元跃升至1180亿元,增长超过29.24%,并从第35名升至第29名。

其中,新晋“千亿”房企中国奥园重点布局一二线核心城市及强三线城市。中国奥园在1月2日发布的公告中也显示,2019年全年累计物业合同销售金额约人民币1180.6亿元(权益比83%),同比增长29%,超额完成全年人民币1140亿元的销售目标。此外,奥园在公告中还表示,“站在千亿的新起点上,奥园将再接再厉,在‘一业为主、纵向发展’的战略指引下,围绕地产主业加强各业务板块的联动,保持高质量可持续稳健发展,继续为股东及投资者带来理想回报。”

公告显示,奥园植根广东,聚焦粤港澳大湾区,布局华南区域、中西部核心区、华东区域及环渤海。于2019年6月30日,土地储备总建筑面积约为4012万平方米,分布75个境内外城市。

“千亿”已经成为房企业绩分水岭和目标。58安居客房产研究院分院院长张波认为,2020年龙头房企的销售规模增长将继续趋缓,特别是对于中小房企来说,受融资困难、调控持续、部分城市转向买方市场等因素影响,房企淘汰率将不断提升。

克而瑞也预计,未来规模房企整体的规模增长将进入平稳期。在市场调整期下,房企融资环境将继续低位运行,企业投资也将保持维持谨慎。此外,随着住宅产品回归居住本质,未来也会有更多的房企从产品端发力,通过产品体系标准化、产品精细化、智能化的建设,提升自身产品竞争力。

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