仲量联行全年回顾:成渝“双城”战略升格,成都商业地产破局求新

来源:中国网地产 2020-01-06 11:02:09

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图片来源:仲量联行

2020年1月6日,成都——2019年,成都经济增速维持8%以上水平,增幅在GDP前十大城市中居首,产业结构不断调整升级,科技互联网、现代服务业、高端制造业正成为经济发展的全新着力点,并驱动办公需求转型升级。消费是经济增长的第一驱动力,从首店经济到夜间经济,从春盐商圈到交子商圈,成都致力于打造国际消费中心城市,向中国商业第三城的目标不断前行,零售物业存量及品牌渗透率领先非一线城市。国家首提“成渝地区双城经济圈”,强化重庆和成都的中心城市带动作用,使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地。“双城”联动,将在西部形成高质量发展的重要增长极。

仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示:“2019年是中国经济与商业地产市场调整转型的一年,内需被提到前所未有的新高度,产业转型与刺激消费成为关键。展望未来,随着‘成渝地区双城经济圈’的提出,两城的经济、产业、消费、科创、人居等各个方面都将有望迈上新台阶,我们对成都、重庆商业地产的未来发展充满信心。仲量联行也将利用房地产科技与国际化视野持续为本地带来全产业链服务,助力城市经济与商业地产在全新格局下的腾飞发展。

成都办公楼市场研读

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2019年成都办公楼供应短暂回落,全年甲乙级办公楼新增供应总计46.2万平方米,处于近八年低位。其中甲级办公楼项目五个,面积近26万平方米。从区位上看,成都城市化进程带动办公楼继续向南向东发展。甲级办公楼新增供应中过半数布局天府新区,例如中交国际中心、中海财富中心。天府新区建设正如火如荼,预计成都第三大核心商务区有望于2022年初见雏形。

中国经济增速放缓,成都产业转型升级,经济提质增效,巩固成都办公楼需求的基本面。2019年,在中国经济增速放缓的大背景下,成都仍在前三季度实现8.1%的经济增长,高全国1.9个百分点,增速在GDP前十大城市中居首。办公楼市场行情同样显示出成都经济与产业发展的活力,在全年中国主要城市甲级办公楼新增需求同比均有所下滑的情况下,成都甲级办公楼净吸纳量仍录得25.0万平方米,排名全国第六,领跑多数非一线城市。数据显示,与2018年相比,第三方办公新增需求减少约4.6万平方米,其新增需求显著下降是导致全市甲级办公楼净吸纳量同比下滑的最主要原因。短期新增供应回落以及稳健的办公需求推动办公楼空置率持续下降。甲级办公楼平均空置率同比下降1.0个百分点,至年末报22.4%,达到2012年以来最低水平。

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仲量联行成都董事总经理谢凌表示:“尽管2020年宏观经济存在一定的不确定性,但依然可以看到成都办公楼市场发展的潜力。首先是政策,成渝地区双城经济圈向国家战略迈进一步,将引领内陆地区经济发展。其次是对外开放,在蓉落户的世界500强企业已经突破300家,成都正加速从内陆腹地蝶变为开放前沿,成为中国新一轮产业转移的桥头堡。第三是人口红利,成都在宜居、宜商、宜业方面优势明显,未来越来越多的高端人才将向成都汇集,奠定产业与消费的基础。第四是基建红利,成都机场、高铁及城市地铁高速发展,基建效率在内陆地区首屈一指;伴随地铁成网运营并往区县延伸,新兴商务区的发展也将驶入快车道。”

市场洞察

金融、科技互联网行业需求保持稳健,大面积成交主导办公需求。依据仲量联行甲级办公楼成交数据,金融业新增需求占比同比上升6.1个百分点至22.5%,全年录得多宗大面积成交。经济预期的不确定性引致消费者避险心理加剧,加之央行降息、住宅投资渠道不畅,保险行业的业务需求反而上涨。成都保险及上下游企业新租面积超3.1万平方米,位列金融业之首。科技互联网企业作为成都新经济发展的核心支撑,其需求规模紧随其后,占比21.0%。

成都经济的活力还体现在大规模的新成立企业以及高端人才的引入。2019年前三季度,成都新增市场主体38.6万户,新增注册资本11,263.5亿元,增长11.2%。市场新增主体不断涌现于办公楼市场中,全年新成立企业释放的办公需求占比达21.8%,同比上升6.8个百分点。其中在线教育扩张势头强劲,尤其青睐性价比较高的产业楼宇。

大健康医药行业需求稳步上升。成都致力于打造医药健康产业高地,2019年引入吉利德科学和艾昆纬的西部运营中心、波士顿科学中国区第二总部及创新中心、阿斯利康西部总部等多个项目,并积极推动天府国际生物城、华西坝大健康等医药健康产业功能区错位协同发展。目前医药行业在蓉办公需求正逐步释放,未来可期。

第三方办公以燃烧资本实现快速扩张的红利时期已然结束,市场新租面积仅录得约4.0万平方米,成都二级租赁市场迈入优胜劣汰的存量时期。第三方办公运营商的产业角色不再局限于办公空间的供应商、运营者,未来将更加关注社群营造、房地产科技的发展,并强化“轻资产输出”的可持续发展战略。

经济基本面导致办公需求结构及预期随之改变,下半年市场压力显现,转入下行通道。由于办公需求整体回落,市场对后市预期随之下调。下半年开始,部分空置率较高的项目下调租金预期,降租或增加免租期。但成都新增供应同期出现回落,市场空置率仍继续下行,因此多数项目的租金当进驻率达到预期时仍维持平稳。数据显示,成都甲级办公楼平均租金上半年呈稳中有升态势,下半年微跌,至年末报99.4元/平方米/月,同比下跌0.3%,跌幅在全国一二线城市中较小。

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伴随中国产业结构转型调整,高科技、医药等高附加值战略新兴产业进入快速成长期。一方面,内陆地区龙头城市人才吸引力增强,产业基础不断夯实,招商引资优惠政策极具吸引力。另一方面,企业扩张面临一线城市不断上涨的人力成本与房地产成本。为应对挑战,越来越多的企业将研发、后台或客服中心等职能转移至内陆地区。成都凭借商业环境、人才储备、产业基础及政策吸引力,成为承接这一转移趋势的首选地。以科技互联网产业为例,2019年成都甲级办公楼TMT企业新成交面积中,近六成来自四川省外。科技类企业从上游到下游可分为三类,第一类是应用程序、内容网站和电商平台,第二类是解决方案和软件开发公司,第三类是深科技公司。上游产业的前台属性更显著,青睐商务区优质商业办公楼,而下游产业聚焦科技研发,多进驻产业园区。2019年成都TMT企业新成交中,上述三类企业占比分别为68.5%,29.9%、1.6%。就区位选择而言,市中心与金融城仍是首选,占比分别为49.8%,30.0%。

未来展望

2020年,成都甲级办公楼新增供应有望超过45万平方米,较2019年有所回升。市中心与金融城板块将是重点区域,空置率料将短期回升。由于市场对2020年经济形势的预判较难发生根本性转变,市场租金短期内将继续承压。

成都零售物业市场研读

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2019年,成都优质零售物业市场录得八个购物中心及街区商业项目开业,共计76.4万平方米,总存量达到890万平方米,仅次于上海、北京,位居全国第三。第四季度四个项目集中开业,迎来供应高峰。成都奥特莱斯市场再添新成员,希望奥特莱斯于新津亮相。成都零售商业开发继续下沉至二圈层,近郊商圈迎来集中供应,新增供应总计51.8万平方米,同比增长74.6%,其中郫都区录得三个项目开业,成为今年焦点区域。继万达龙湖、新城等商业开发商进军近郊商圈后,年内凯德广场、新光天地、爱琴海等知名开发商打造的商业产品线相继亮相,吸引更多新颖业态和品牌扩张并下沉,有效提升近郊商圈商业氛围。一圈层内,成华区成为2019年主城商业地产开发的焦点,天荟万科城市广场和龙湖滨江天街的开业填补了杉板桥板块大型商业的空白,并与猛追湾、建设路和万年场板块共同形成驱动成华区零售商业地产发展的“四驾马车”。

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宏观经济环境变化改变了消费者预期,引致消费市场结构调整,进而影响零售物业市场需求随之改变。宏观数据显示,中国汽车、服饰、金银珠宝等品类消费增速明显收窄,而日用品、粮油食品、药品等基本品仍保持较高增长率。经济的未来预期对消费者当期消费支出的影响逐步显现,未来收入的不确定性增加,导致高弹性商品消费增速回落。2019年,成都提出打造国际消费中心城市的发展战略,并大力支持首店经济和夜间经济发展。前三季度,成都社零总额增长达到9.7%,高出全国平均1.5个百分点,汽车、服饰等品类的社零消费增速亦高于全国平均水平。因此,成都零售物业需求在中国主要一二线城市中保持更加活跃的发展趋势。仲量联行数据显示,稳健需求推动成都零售物业市场平均空置率较去年同期回落0.3个百分点,报7.4%。核心商圈租金受地标项目带动同比上涨2.1%,领涨各区域,购物中心首层租金报629.9元/平方米/月;全市均值同比上涨1.6%,报372.1元/平方米/月。

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市场洞察

城市外扩、招商引资、筑巢引凤,成都致力打造国际消费中心城市。产业迸发的活力成为吸引人才来蓉安居乐业的关键因素,进而为成都消费市场的持续增长奠定基础。归根结底,人是消费的核心因素,而年轻人的到来为城市消费市场注入活力。国际消费中心城市的打造离不开品牌首店带来的时尚度提升。据市场统计,前11个月落户成都的首店共计435家,其中不仅有Roger Dubuis、Pomellato、Harry Winston、Acne Studios等国际品牌,还有像荣耀全球首家自营概念店等中资品牌门店。Dior更是在太古里开设精品限定店,在蓉率先发售2019早秋男装系列,足见成都在全球商业市场的价值逐步受国际大牌认同。此外,夜间经济、公园经济依托天府文化及天府绿道的IP,不断助力城市构建“运动、阅读、游乐、感知”的多元消费场景。预计至2022年,成都将初步建成国际消费中心城市,城市“双核心+次级带+近郊商圈”三级商圈将不断扩容,第二个都市级商圈——交子商圈将成为成都又一商业中心。

破局消费市场新增长点,品牌更加聚焦年轻化、全品类、文化IP。越来越多的国际品牌注重开拓年轻消费群体这一巨大市场,从产品线设计再到品牌营销,国际大牌开始走出传统门店,通过快闪限定店等营销模式,让更多年轻人近距离接触品牌的历史传承与文化。年轻化已然成为诸多国际大牌发展的主流方向。2019年,LV、Gucci、Dior等一线奢侈品牌在蓉开设的限定店数量大幅增加。当市场面临整体规模增长放缓的挑战时,零售商开始进军消费市场的各个细分领域,服饰、鞋包、彩妆等产品线的更新及门店的开拓备受品牌重视。其中儿童业态成为2019年成都市场快速发展的副线业态,Moncler Kids、Stella McCartney Kids等品牌相继亮相成都。全品类细分市场成为品牌商在销售增长瓶颈时期,突围破局的重要策略。而文化IP成为品牌与消费者的共鸣点,国潮的兴起离不开全球政治经济文化的发展大势,华为、李宁等国货崛起紧跟中国文化自信、民族品牌战略的发展大势。更多国际品牌选择中国大陆演艺名人代言,演艺界的时尚元素与零售商业的结合度、热度不减,跨界合作、联名发行已成为时尚品牌拉动销售、品牌宣传的重要手段。2019年造访成都为品牌站台的演艺名人明显增多,粉丝经济热提振本地消费市场。综上,以年轻化战略拓展品牌的消费客群基础,以全品类拓展更多细分市场的消费客群,再通过文化IP这个连接品牌与消费者的纽带来提升消费粘性与频次,三者共同构筑了品牌破局消费市场新增长点的基石。

流量为王、坪效提升、培育粘性成为成都商业运营突破口。流量奠定消费客群基数(消费人次),坪效将流量转化为收益(客单价),粘性提升消费者忠诚度(消费频次),三者结合可带给零售商业持续收益。购物中心的线下主题活动层出不穷,借助主题展、名人见面会、限定店等多种方式制造网络热点,长时段的热门打卡更能有效吸引人流。成熟商业项目在2019年聚焦单位坪效,一方面切小铺增加租金收益,另一方面通过租户结构更新引入客单价、坪效更高的业态或品牌,进而实现收益增长。消费粘性不仅取决于项目区位、交通、商业氛围等硬件条件,后期的运营管理更影响深远。商场的租约管理决定消费客群演变,VIP会员管理体系培育消费者消费惯性,商场服务体系更是消费体验的重要组成。因此,流量、坪效、粘性三者成为2019年成都零售商业运营的关键词。

资本角力零售商业,美妆、茶饮、咖啡、新能源汽车受青睐,扩张势头迅猛,倒逼传统商业市场加速调整。瑞幸咖啡在资本驱动下的快速扩张加剧咖啡消费行业竞争,星巴克推出外卖服务“啡快”即是外资品牌对市场做出的快速反应。化妆品社零消费依然坚挺,这离不开“美丽经济”的兴起,且平台电商向社交电商发展,带动更多国内美妆平台快速发展。敏锐的资本嗅觉同样触及这一投资机遇,完美日记、英树等品牌积极在蓉扩张,以Harmay为代表的仓储式美妆品牌同样进驻成都。无论是茶饮、咖啡,或是美妆、新能源汽车,资本驱动下品牌的扩张之路与传统零售业相比往往更具侵略性。2019年,成都快速增长的零售物业需求大多来自此类资本活跃的业态与品牌,因此,资本驱动下的零售商业品牌扩张是2019年成都零售物业市场的一大特征。

未来展望

2020年,成都优质零售物业市场将迎来近100万平方米新增供应,新增供应并未现回落迹象。在成都三级商圈格局下,春盐商圈将持续推动城市更新,老城区街区、社区改造有望带来以特色小店为主的新动能。城南未来将形成以交子商圈为核心的商业新格局,交子与春盐将共筑未来成都商业双核。次级商圈将迎来龙湖上城天街、万象城二期等优质购物中心项目开业,在核心与近郊商圈的夹击中,须探索各自的发展路径,调改仍是主线。在二圈层近郊商圈,伴随轨道交通加密延伸,产业、住宅等城市功能区不断完善成熟以及核心区域的高房价都将加速青年人口向二圈层区县聚集,因此近郊商圈的零售商业开发仍具投资价值。

仲量联行成都董事总经理谢凌表示:“成都提出打造国际消费中心城市,大力发展首店经济、夜经济、公园经济,零售商业市场快速发展。成都在2019年再次迎来新一轮供应高峰,天街、爱琴海、新光天地、凯德广场等一批中外资商业产品线悉数亮相新兴商业板块,显示出开发商对成都商业地产的信心。同年,数百家首店品牌进驻成都市场,为消费者带来更加丰富、新奇的体验。社零消费数据的高速增长已然印证各大市场主体对成都零售商业市场的青睐和信息。我们相信,2020年在成渝地区双城经济圈的战略方针下,成都商业腹地将继续延伸,市场规模将进一步扩大,向中国零售商业第三极的目标不断迈进。”


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2020年1月6日,成都——2019年,成都经济增速维持8%以上水平,增幅在GDP前十大城市中居首,产业结构不断调整升级,科技互联网、现代服务业、高端制造业正成为经济发展的全新着力点,并驱动办公需求转型升级。消费是经济增长的第一驱动力,从首店经济到夜间经济,从春盐商圈到交子商圈,成都致力于打造国际消费中心城市,向中国商业第三城的目标不断前行,零售物业存量及品牌渗透率领先非一线城市。
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