12月30日，佛山市南海区桂城街道叠北社区一宗商住地挂牌出让，将通过南海全国首创的土地“混合开发”的模式，对占地超600亩的海八路华南汽车城进行整体改造。

该地块是南海桂城叠北爱车小镇的所在地。作为桂城首个商业开发后不改变原有产业主题的“三旧”改造项目，随着社会资本力量的加入，将有望更进一步促进叠北产业集聚提升，推动集体经济的可持续发展。

这是桂城借力城市更新，推动区域发展的又一重要探索。近年来，桂城通过发挥公有资产的力量，从政府层面加快推进一批约2250亩的旧改项目建设，如瀚天科技城、天富科技城、夏南二新经济小镇等，并广泛吸纳社会资本加入，搭建产业载体平台，吸引更多创新人才、项目等资源集聚。

撰文：李欣 杜建新

多点开花

区域内多个项目旧改进程提速

距离广州南站不到10分钟车程，位于桂城的三山片区将建起超12万平方米的澳门城。借助粤港澳大湾区的资源整合优势，面向澳门高端人才、科创文化产业，澳门城将加快吸引瞪羚企业、高端人才等落户三龙湾。

作为国内首宗土地混合开发项目，澳门城项目将通过18亩商业用地的出让，带动50亩村级工业园的连片改造，创新了“国有+集体”“出租+出让”的混发开发模式，有效解决了农村集体用地连片开发难度大、成本高的问题。

值得一提的是，该项目通过公资企业托管村集体土地的形式，让村集体担心与私人企业打交道，利益难以得到保障；企业担心村集体项目与村民打交道难，担心推进不顺利等问题在一线得到化解。

不只是澳门城取得新进展。近年来，桂城通过发挥公有资产力量，加快推动一批旧改项目建设，如新填地平洲工业园七号地块、三山电竞项目、三山云谷、夏南二新经济小镇等。

以新填地平洲工业园七号地块为例，桂城希望借力该项目，探索在农村集体土地建设租赁住房。由于该地块紧邻季华实验室，随着未来科创型企业、人才的集聚落地，该项目配套人才公寓可在一定程度上促进住房租赁市场发展，满足多层次的住房租赁需求。

电竞项目则将打造成粤港澳大湾区乃至全亚洲最大的电竞综合体，项目涉及电竞、文创、体育、动漫、泛文娱五大产业，涵盖国家A级电竞馆、办公、酒店、商业等多个业态。项目建成后有望打造成为桂城城市形象的一张新名片。

桂城街道中区社区是澳门城、电竞项目，新填地平洲工业园七号地块的重要参与者，上述三个项目均有不少土地涉及中区社区。“尽管一开始也是需要多做村民思想工作，告诉他们项目改造需要看长远发展。随着时代机遇的日益突出，慢慢地村民也逐步意识到这是一件对区域发展的好事情。”在中区社区相关负责人看来，通过政府推动、引入社会资本，未来村内土地将引进更高端的产业项目，不仅将推动整体环境的优化升级，对于区域的长远发展、辐射带动就业均有益处。

坚持产业引领，引导资金流向产业，桂城明确村级工业园改造产业及公建配套比例必须达到六成以上，并着力打造一批生产、生活、生态相融的复合型产业社区。

通过公有资产的深度介入，由公有企业进行“托底”，打消村集体对推进连片村级工业园改造的顾虑。目前，桂城还在加快推动夏西简池六亩豆工业区、夏南一“公庙桥”、夏南二新经济小镇等项目建设，为创新项目、人才资源落地提供更好的发展土壤。

作别旧形态

加快承接新兴产业与创新资源

实际上，桂城早在十几年前就已开始城市更新的探索。

2006年，借力“三旧”改造，瀚天科技城所在地块建起多栋规划整齐的高楼。通过“向村租地后自建物业再出租”的开发模式，由公有资产、集体经济和社会资金以市场化方式合作开发，瀚天科技城不断吸引高新技术企业入驻，并逐步形成产业集聚效应，至今入驻企业已超400家，总产值超60亿元。

让人难以想象的是，改造前，瀚天科技城所在地还是一片零乱的废旧钢铁市场及低矮平房。资料记载，彼时这片近500亩的土地上，建筑面积高达70%，容积率却不到0.5，年产值不足1亿元，税收不足200万元。

距离瀚天科技城不到5公里的天富科技城内，来自中科院的科创项目正在此茁壮成长。作为桂城首个“工改工”村级工业园改造项目，天富科技城已从原来的钢铁市场，改造成集生产、研发、办公、应用、生活为一体的都市型产业园区。

公有资产参与同样是天富科技城的特征之一，其还体现了桂城产业载体的建设思路由传统的写字楼向生产型园区转变。2009年至2014年，天富科技城所在地由南海区公资办下属公司运营，原租户租期到期后，借力“三旧”改造政策进行转型升级，成为南海利用公有资产加快“三旧”改造的重要尝试。

以“产业主导、规划引领、片区统筹、复合开发、利益共享、土地集约”为纲领，桂城大力推动一批村级工业园改造。通过发挥公有资产的力量，从以瀚天科技城、天富科技城为代表的都市型产业载体建设，到如今加快打造复合型社区，桂城的城市更新正在走向更深层次。

以叠北爱车小镇为例，通过整合现有海八路汽车一条街和周边旧工业区，改变原有单一业态的运营模式，通过引入多元化业态、丰富产业结构的方式，建设集汽车销售及售后服务、汽车文化旅游、行政办公、餐饮娱乐、酒店服务等为一体的大型综合性汽车文化产业小镇。此举不仅可提升沿线城市景观和产业形态，长远来看还能带动叠北社区集体经济收益提升，实现社会、村民等多方面共赢。

作为南海区城市更新的标杆项目，位于夏南二社区的新经济小镇则将通过微改造的方式推动产业振兴，打造成具有桂城特色、产商研融合的智慧园区。在建筑外立面上，该小镇将保留工业记忆、结合艺术设计，对园区颜值进行提升。

通过力推城市更新，作别旧厂房、村级工业园、低矮平房等老旧的城市形态，越来越多的产业载体、孵化器在南海桂城加快崛起，成为承接新兴产业、创新资源的重要平台。

探索多元模式

推进连片发展重点片区改造

“桂城‘三旧’改造正处于高速发展阶段，‘三旧’改造观念日益深入民心。社会各界都逐步认识到，只有通过‘三旧’改造才能释放更多发展空间，突破土地资源瓶颈，实现城市、产业的转型升级。”桂城街道“三旧”改造办相关负责人说。

就在11月底，佛山三龙湾南海片区集中动工签约会上，桂城街道重点推介了8个片区的重点改造项目，合计改造面积超过5000亩，包括2500亩的平洲工业园改造、三山1500亩村级工业园改造、夏北整村改造及周边1000亩工业园改造、怡海湖周边超2000亩村级工业园改造、石 四村整村改造及周边1000亩工业园改造、海八路爱车小镇项目1353亩等。

桂城未来的城市、产业发展空间在旧村居、旧厂房、村级工业园。数据显示，桂城目前土地开发程度已高达65%，远超国际警戒线30%的标准。

为加快整合土地资源，创造城市、产业发展新空间，桂城不断创新改造模式，加快推进“三旧”改造。在旧厂房改造方面，通过淘汰落后产能，就地提升企业层次，促进企业上楼，桂城由此腾出了更多空间引进新兴产业，规模小、效益差、能耗大的企业已逐渐被低能耗、低污染、高附加值的优质项目代替。

在旧城镇改造方面，通过政府引导连片开发，桂城改变了过去自主开发、零星开发的格局，最大限度地整合分散、零星的土地，建设具有示范作用的主题功能改造片区和改造项目。

公有资产出资引领是桂城推进旧改的亮点之一。2017年，桂城街道办事处组建集体土地整备中心，集结专业力量统筹辖区内的土地管理和开发，改变过去分散管理的状态，同时培育专业力量处理土地事项，极大提升了工作效率。

通过租赁集体建设用地开发新项目，如建设产业载体、扩建校舍、改造村级工业园、建设租赁性住房等，不仅促进了土地开发，加速了产业提升，也促进了教育事业的发展，在一定程度上缓解学位紧缺的需求。

经过不断的探索尝试，桂城公有资产和集体土地整备中心逐渐形成租地自建、转租、混合开发、公有资产与村集体资产共同出租、出让、托管等多元模式，通过优化村集体收益比例，营造利益共享、风险共担的发展局面，既提高城乡融合过程中村集体的参与度和积极性，也在一定程度上缓解公有资产短期的资金压力，以储备更充沛的资金支持后续建设或者其他环节。

按照计划，桂城2019年将完成2200亩的村级工业园改造，其中多数是产业项目和公建配套。同时，桂城将加大招商引资力度，加快推进占地超600亩的海八路华南汽车城整体改造，力促超60万平方米的三山国际创智园二期项目、投资15亿元占地210亩的名古汇·永旺梦乐城项目等落地项目建设，实现城产人融合发展。

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桂城加快打造

1500亩主题产业社区

通过改造提升引入新业态，促进生产、生活、生态相融

驱车行驶在佛山市南海区桂城街道华翠南路，一个极具岭南特色的花园式联排办公园区映入眼帘。这里是位于桂城城市中心的德鸿·文汇创意园，鲜为人知的是，其由旧厂房改造而来，目前已吸引一批文创产业项目签约进驻。

以“三旧”改造和村级工业园整治为抓手，桂城正全面建设“三生”相融的产业社区，为经济高质量发展挖掘新动能、拓宽新空间。

按照计划，桂城今年将重点打造超1500亩的特色鲜明的主题产业社区，其中超1000亩将用于产业发展，致力打造成为“有故事、有乡愁、有情怀、有个性、有颜值、有IP、有税收”的产业生态社区，实现“先生态、后生活、再生产”“三生”相融的一体化发展。

做好园区规划打造创新项目落地平台

“除了硬件环境的提升，德鸿·文汇创意园还将全力打造国家级孵化器及国家级众创空间，构建完善的企业创业、成长孵化体系，带动片区经济发展。”该园区相关负责人说。

与德鸿·文汇创意园相距不远，经过“三旧”改造，明确产业主题，桂城国际双创园已由旧厂房改造为现代化办公园区。作为“互联网+”创新创业示范园区，桂城建设“广东省互联网+创新创业示范镇”的核心项目，该园区目前已进驻创业团队超40个，带动创新创业人才300人，入孵使用率达60%。

以“产业主导、规划引领、片区统筹、复合开发、利益共享、土地集约”为纲领，借力今年3月底发布的南海区“三旧”改造新政，桂城坚持向存量要增量，将城市更新、村级工业园整治与招商引资三者紧密结合，推动工业园区走向创新城区。

桂城街道办事处相关负责人表示，近两年，桂城正重点推进怡海湖片区、映月湖片区、夏南片区、车城片区的连片改造，结合怡海湖创新产业带的建设。

按照计划，怡海片区将陆续推进德鸿文创二期、怡海港二期等超1000亩的村级工业园改造；映月湖片区要推进1300亩的村级工业园改造；夏南片区总改造面积超1000亩，2019年上半年已完成220亩通储物流地块的出让，将打造成新经济小镇，其余地块的整理和出让工作正陆续推进。

同时，近600亩的爱车小镇一期将打造成以汽车产业和汽车文化为主题的多功能新型产业社区；夏西片区则将加快完成超过300亩的村级工业园改造，通过村级工业园的改造，引入新业态，实现新旧动能转换。

除了打造承接创新创业项目落地的产业社区，桂城还希望通过借鉴先进地区灯光秀经验，推进城市夜晚光亮工程。通过保利水城西街的改造提升，发挥桂澜路千米商贸长廊的消费集聚力，挖掘更多适合夜间的新消费点，将保利西街、怡海港等项目打造成夜间消费的特色产业园区，不断完善城市基础设施配套，提升文化软实力。

瞄准高端项目实现城市产业双升级

明确以产业为改造的主导方向，如何加快项目的落实推进，提高改造效率？

针对区域内村级工业园的特征和面对的复杂问题，桂城从规划引领、制度创新、市场参与、精细管理等多维度对村级工业园综合治理进行了探索。

以南海区《产业发展保护区划定规划》为基础，目前，桂城已编制平洲工业园等村级工业园区的建设规划和产业发展规划，确立产业链引导工业园区转型的发展理念，采取综合开发、有机融合的整体发展模式，着力打造生产、生活、生态相融的复合型产业社区。

同时，桂城出台《桂城街道农村集体资产（村级工业园）项目交易前置审核实施方案》，对街道各个村级工业园范围内相关的集体资产租赁、交易、开发项目进行管理。以连片改造、产业提升为原则，结合产业定位、建筑质量等情况，对工业区内所有拟交易土地设置产业要求、规划要求、环保要求、年限要求等前置要素，明确必须“带产业、带规划、带项目、带建筑品质”交易的基本原则，以市场力量推动村级工业园的综合整治。

坚持产业主导，突出连片开发，桂城还在村居一线深挖改造空间。通过鼓励和引导相邻村（组）之间进行合地开发，桂城对主动参与村级工业园改造的社区，给予土地指标、房地产开发指标等支持，探索土地混合交易模式。

比如，目前正在推进的夏南二村级工业园改造项目，在村居提供365亩产业用地由政府统筹改造的同时，桂城则分期给予村里150亩住宅开发指标，两者捆绑表决，同步整理。通过国有出让、集体出租的混合交易模式，在一定程度上提升村组参与“工改工”的积极性。同时，通过探索物业返还代替土地租金模式，进一步巩固村组的可持续收益。

桂城街道相关负责人表示，接下来，桂城将继续严把村级工业园的准入标准，所有集体资产必须实行“带产业、带规划、带规模、带建筑品质”方可进行交易。同时，通过严把村级工业园准入关，加强政府对村级工业园的监控，严控私下招商、私下续租等问题，倒逼村集体发展高端产业项目，实现城市与产业双升级。

爱车小镇改造按下快进键

将突出产业特色，推动城市环境提升，保障村民收益

12月30日，佛山市南海区桂城街道叠北社区出让一宗超6.9万平方米商住地，由时代中国竞得，将采取国有建设用地使用权出让混合集体建设用地使用权出租的方式进行开发。

南海是全国土地改革的试验田，此次竞拍的宗地是南海在全国首创的“混合开发”模式，即“国有+集体、住宅+产业、出让+出租，以产业开发为主、住宅开发为辅”的土地复合利用方式，通过引入社会资本跨界共建，连片改造为融合住宅、商服、生产等功能齐备的综合性项目，推动城产人的高度融合。

该地块是南海桂城叠北爱车小镇的所在地。就在日前佛山三龙湾南海片区、桂城街道联合召开的“创新驱动开放引领”重点项目集中动工签约现场会上，爱车小镇作为八大城市更新重点片区之一进行推介。

爱车小镇规划面积为1353亩，总投资额约40亿元。按照计划，爱车小镇将通过整合现有海八路汽车一条街和周边旧工业区，改变原有单一业态的运营模式，引入多元化业态，丰富产业结构的方式，建设集汽车销售及售后服务、汽车文化旅游、行政办公、餐饮娱乐、酒店服务等为一体的大型综合性汽车文化产业小镇，提升沿线城市景观和产业形态，带动叠北社区集体经济收益提升。

“在推进连片改造更新项目中，为支持新产业、新业态发展，提升连片改造地区的产业活力，通过鼓励实施跨性质、跨用途、跨空间的混合开发模式推动连片改造，将有望调动各方参与改造的积极性。”桂城街道“三旧”改造办相关负责人表示，爱车小镇土地“混合开发”模式将有望破解原海八路华南汽车城暴露出业态功能单一、服务档次不高、片区缺乏综合配套服务、空间布局杂乱，土地利用价值低等问题。

值得一提的是，爱车小镇是桂城首个商业开发后不改变原有产业主题的“三旧”改造项目，有望推动叠北集体经济可持续发展，促进产业集聚提升。该项目建成后，将完善佛山中轴线与千灯湖轴线重点区域，进一步拓展佛山中轴线北门户片区空间，充分展示桂城一河两岸景观风貌。

据悉，爱车小镇首期项目建设已于2018年启动。目前，爱车小镇一期土地整理工作已全面铺开，已拆除片区内一定面积的旧工业区和低矮厂房，改造片区内市政道路和滨河景观建设工程也在同步推进。

上述负责人透露，除了政府引导外，爱车小镇项目也充分调动社会各界的参与性。如在前期开发过程中，向社会各界广泛收集在土地规划、产业设置等方面的建议。同时，还通过发挥南海区汽车行业协会的作用，统筹区域内主要汽车行业企业商户，共商共议爱车小镇的提升改造蓝图，并为日后有意向进驻的企业搭建平台，提供后续服务支撑。