伴随城市的发展，市民对于居住环境的要求不断提升。一方面，新建的现代化住宅区不断满足市民的新需求；另一方面，老城区大量存在的老旧小区亟待改造升级完善居住环境。

延伸到具体的实施环节，资金筹措成为大难题。如何改造提升？近日，惠州市住房和城乡建设局、市发展改革局和市财政局联合发布《关于做好老旧小区调查摸底工作的通知》要求厘清老旧小区认定标准，摸清家底，谋划推进下一步的改造工作。这被业界解读为老旧小区即将迎来“春天”。

老旧小区摸查工作的开展将带动改造工作的有序实施。景富花园、建委宿舍楼，惠州老城两个老旧小区正在发生的改变意味着该项工作的迅速落地，通过改造施工，小区破败的门窗、外墙焕然一新，老旧花坛也变成了新模样……

“做梦也没想过这种馅饼会砸在自己身上，心情非常激动。”景富花园的业主刘大爷这样对记者描述着自己的感受。

●南方日报记者 张峰

困境

老旧小区改造资金筹措难

随着城市扩容发展，城市外围新建的现代住宅小区如雨后春笋般拔地而起。既完善城市形态，也有效推动城市人居环境的提升。在城市中心区，由于大量小区建设时间较为久远、设备老化、配套设施短缺等现象普遍，城市人居体验呈现出“空心化”势头。

在位于下埔区域的中银宿舍、建行宿舍等多处建于上世纪八九十年代的单位宿舍楼，小区楼栋各种管道和网线乱搭乱接的情况普遍。“消防设施、小区空间等都存在着比较多的问题，破破烂烂，基本没有什么活动空间。”某老旧小区物业管理的大叔就直言，对于这些问题大家肯定想改掉，但钱从哪里来是个大难题。

“不同于现在的新小区，业主都有缴存住宅维修资金，可以有效地应对公共区域的老化和改造，但老旧小区是没有的，这也使得居民面对问题时犯了难。”市住建局物业管理科相关负责人介绍，我国的房屋维修金制度是在1998年开始的，2004年才开始变为强制缴存，这就意味着很多老旧小区并没有这笔资金。

对于部分业主提出的共同筹措资金来完善社区，位于江北的某老旧小区业委会负责人刘先生表示实施起来很难。他说，对于老小区，很多原有业主已经搬走了，住在里边的很多都是租户，要业主回来筹资完善小区本就不容易，而且涉及到的业主那么多，要达成一致就更难了。

如何推动该项工作的发展？当前已承接了多个老旧小区物业管理工作的资深物业人士房云峻认为，应多方合力来统筹考虑。他介绍，小区是社会治理的最小单元，与群众生活息息相关，因此老旧小区改造有序实施也是完善社区治理的范畴内容。政府的统领和引导是不可缺的，要不断吸引更多社会资本力量参与其中。

房云峻表示，作为住在小区里的业主和房屋的所有者，社区居民的主人翁意识也应该有效提高，积极参与到这项工作中来，不单是为城市人居环境提升贡献力量，同时也更是完善自身的居住家园。

破局

政府统筹并引导市场资本助力改造升级

随着国家城镇老旧小区改造试点工作的开展，惠州老旧小区的优化改造也得到了稳步推进。

今年9月底，位于惠城区麦地社区的麦迪新村作为惠州市“惠民空间”社区改造项目示范点落成备受关注。项目通过公益基金会的资助并实施改造，由惠民社工服务中心进行前期的调研评估及后续社区文化的打造和挖掘，也被行业认为走出了新路子。

11月中旬，市住建局、市发展改革局和市财政局联合发布《关于做好老旧小区调查摸底工作的通知》，意味着惠州老旧小区改造工作正式提上了议程。该通知明确老旧小区认定标准：城市、县城内于2000年以前建成、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。而已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，则被排除在外。

“摸底工作主要是要厘清全市范围内符合标准的老旧小区数量以及相应的户数、建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况，做好登记造册，为下一步谋划推进老旧小区改造奠定基础。”市住建局总建筑师谢伟艺介绍，老旧小区的改造升级是推动城市品质提升的重要一环，摸清家底对于后续更有效率的统筹推进该项工作无疑是关键。

值得注意的是，在该局摸查全市老旧小区情况的同时，前期被认定符合改造标准的老旧小区改造工作迅速展开。江北景富花园、南坛建委宿舍楼，位于中心城区一南一北的两个老旧小区正在悄然变“身”。

“在这里住了20多年，一步一步看着小区跟不上时代、老化过时的，现在，小区监控、门禁、楼栋的墙壁和门窗，花坛等公共空间都焕然一新，幸福来得很突然。”景富花园小区居民刘大爷说道。在南坛建委宿舍居住的梁小姐同样为小区的改变而欣喜，废弃的花坛成了公共休闲区，老旧的门窗和墙体都换了新的，“虽然跟现在的新小区没得比，但对比以前更有活力、更温馨。”

市住建局物业科相关负责人介绍，两个老旧小区涉及的住户数量大概300户，在改造模式上为企业帮扶捐建，整体改造的投资额接近200万元。该负责人介绍，通过初步改造，小区内的道路、供排水、绿化、消防、照明、围墙等基础设施均有效实现了更新改造，很大程度上优化了小区的居住环境。

■链接

如何改造老旧小区？

据市住建局、市发展改革局和市财政局联合发布的《关于做好老旧小区调查摸底工作的通知》内容，老旧小区改造主要包括配套设施、基础设施和公共服务配套等内容。分别表现为：小区内的道路、供排水、供电、供气、绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施的建设、改造；小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，有条件的居住建筑加装电梯等；与小区直接相关的城市、县城道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、停车库（场）、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升。

■观察眼

老旧小区改造应避免大包大揽探索构建市场资金筹措机制

聚焦城市治理工作，小区治理尽管只是最小的组成单元，但因为直面形形色色的业主，从来都是纠纷的多发区、社会治理的难点。而作为其中的“硬骨头”，老旧小区由于街老、院老、房老、设施老、生活环境差等“四老一差”困局常在，更是成为社区治理的难点。

推动老旧小区改造升级，无疑是完善基层治理，提升人居环境的有效路径。

然而在实施环节，大量老旧住宅建筑于国家实施住宅维修资金机制之前，这也意味着小区的公共区间没有维修资金进行改造。资金筹措成了最大的难题，也成为了该项工作开展的关键。

尽管近年来相关部门不断加速老旧小区改造工作，但更多仍局限于加装电梯办法的厘清、业主委员会机制的建立，以及老旧片区的燃气、供水等基础设施的改造升级。具体到公共活动、停车场等提升服务则较少。

为何出现这一局面？市住建局某相关知情人士认为，老旧小区数量多，改造需求大，涉及资金多，就当前而言，改造所需资金基本上都是由各级政府统筹解决，很难实现大面积的推广和实施。

事实上，类似的问题不只在惠州，其他城市同样面临着类似局面。据数据显示，自2017年底起，住房和城乡建设部在广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至今年年中，各地上报需改造的老旧小区已达到17万个，涉及的业主居民近1亿人，压力明显。

如何有效推动老旧小区改造覆盖面？笔者认为惠州当前实施的景富花园、建委宿舍小区的改造方式是个有效的路子，通过政府统筹引导，吸纳市场投资捐建实现老旧小区的快速改造。但与此同时也应看到该路径的局限性，尽管实现了小区环境的改善，同时也有效解放了财政压力，但市场资本仍然只是作为公益捐助方介入其中，并未实现利益的共享机制。

笔者认为，更好地推进城市老旧小区改造工作的实施还需建立起更有效的市场共享机制，更好地厘清政府、企业和业主居民在改造工作中的权益与义务。一方面，避免政府财政的大包大揽；另一方面，更有效地引导企业和居民积极参与，实现资金的有效筹措。

最后结合老旧小区改造所涉及到的基础配套、提升设施和公共服务等方面内容，笔者认为，针对水电气等基础配套设施强化，财政投入规范完善属于情理之中；而对于公共空间、停车场、文化活动场所等社区生活设施，则可依托小区的实际受益情况和收益情况（停车费、广告费等）充分发挥市场的活力