行业洗牌 哀其不幸

来源:北京青年报 2019-12-19 07:20:29

2019年年底,房地产的江湖仍然暗潮涌动。碧桂园的杨氏家族早早放下了全球第一的执念,以农民的姿态搞起了机器人;万科的郁亮也没有去跑马拉松,而是在云南抚仙湖亲自推荐自家项目;绿地的张玉良一边表示困难是一时的,一边又不得不直面裁员和销量下滑的质疑;中梁的杨剑则在上市敲钟的高光环绕下,大刀阔斧地进行着人事改革和总部裁员;“万通六君子”中最精明的潘石屹被传出“卖楼跑路”后,又亲自站台力证“假摔”;最后还是老大哥冯仑更高一筹,以一句“靠运气赚的钱,今天凭本事又都赔完了”,继续贩卖着地产圈的焦虑。

在大佬们的影响下,“共克时艰”成了2019年地产人最爱说的话。中国的房地产市场似乎也一下子从困难模式直接跳到了生存模式。倒闭、跑路、爆雷、碰壁等词汇取代了热销、日光、排队,成为今年的关键词;遭遇困难取代了躺着挣钱成为房地产行业的现状;勒紧腰带也取代歌舞升平成为新的写照。制造了无数财富神话的房地产行业,像被突然按下了重启键一样,行业洗牌加速。

中小房企 困境加剧

房地产生意里有这样一个简单的线条:前期高周转地扩张,建立起遍及全国的规模和自身的品牌优势;后期依靠上市,实现品牌价值的固化,同时通过在资本市场上长袖善舞,为更进一步冲业绩、扩规模添砖加瓦。

但今年,这个套路好像不灵了,房地产市场的竞争进行到后半场,比拼就开始变得纯粹。谁手上有钱,谁回款够快,谁就能鹤立鸡群。

2019年年初,自称“网红”的房企泰禾率先爆雷,甚至差点栽在了“钱”上。当时媒体爆出泰禾负债超过2000亿元。

揭开泰禾资金链问题的,是2018年12月14日泰禾集团连发的三则公告。一是将3家间接持有的子公司全部股权以6.35亿元的价格打包出售;二是将2017年拍得的北京市朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村 2902-29号地块的收益权转让给北京信托,以融资35亿元;三是泰禾集团第一大股东泰禾投资集团有限公司及一致行动人向东兴证券等3家公司质押3125万股公司股份,用途为补充质押和融资。

由于泰禾连续多年未公布具体销售数额,只公布愿景和目标,因此这三则公告自然迎来了业界对泰禾现金情况的质疑,只是没想到后续的震动来得更快更直接。

不久后,泰禾内部也发生变动,2019年1月初财务总监李斌等三名高管离职;1月底泰禾集团总裁助理兼品牌总经理伍小峰离职;不久后,集团副总经理张晋元离职。接连的高层变动似乎坐实了泰禾资金链承压的说法。

高潮发生在3月份,同为福建老乡的世茂向深陷泥潭的泰禾伸出援手,世茂集团董事局副主席许世坛就像是脚踏五彩云的盖世英雄,带着现金冲进来为泰禾解围。

从今年3月份至今,世茂用了半年时间,累计从泰禾手中买走了11个项目的部分股权,其中不乏像泰禾广州院子这样被寄予厚望的项目。最终,泰禾通过向世茂出售项目股权,累计回笼资金约96.1亿元,这也暂时让泰禾现金流紧张的状况有所缓解。

不久前,泰禾公布的第三季度财务报告显示,泰禾仅在2019年第三季度,处置子公司的现金净额和出售项目股权的现金净额就分别为84.19亿元和30.69亿元,同比上期分别大幅增长20544.92%和756.42%。

同时,泰禾发行高息债,从年初至今,接连发布超过20亿元美元债、15.79亿元购房尾款资产支持专项计划等,其中美元债最高利息达到15%。

一顿操作下来,黄其森和泰禾最终挺过了2019。不可否认,泰禾院子系一度引领房地产新中式建筑的兴起,但整个房地产大环境的变化,让追求高价值,豪宅化的泰禾很不适应。但泰禾也是幸运的,至少在楼市寒冬中走了出来,很大一批房企并没有挺过来。

进入四季度以来,随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧,房企之间的分化加剧,尤其是中小房企,生存压力持续加大,破产数量明显增多。

有业内研究机构统计数据就显示,今年以来,截至11月底,房地产企业破产数量已经超过450家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,超过了2018年全年的房企破产数量。其中不乏像三盛宏业集团这样位列百强的房企,该企业董事长现场洒泪的图片更一度刷屏朋友圈。

克而瑞研究中心分析认为,从2018年下半年开始,破产房企数量开始明显增多。主要以三四线城市的中小型房企为主,这些房企实力较差,抵御风险能力较弱。

数据显示,今年前三季度,三家龙头房企权益金额集中度达10.2%,同比提升0.4个百分点;TOP4-10及TOP11-20梯队房企权益金额集中度较去年均有一定幅度的提升,规模房企竞争优势进一步扩大。在马太效应下,头部房企将会占据更多的市场份额。

不仅如此,随着对房地产行业风险防控的进一步强化,一些地方政府要求具有一定规模的开发商进行土地开发,且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金,这对小型房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求,一些实力不济的小房企最终会被兼并或走向破产。

值得玩味的是,在2019年里,过苦日子的不仅仅是开发住宅的房企,包括共享办公、长租公寓等新兴业态也同样遭遇至暗时刻。

与2018年因为甲醛问题备受质疑不同,2019年里长租公寓爆的雷更加多元和全方位。资金池爆雷,租金贷问题,群租房与隔断间问题,偷拍隐私问题等等屡见报端。

今年8月7日,南京乐伽公寓以一纸声明的形式,对外宣告公司因经营不善而停止运营。不同于常规长租公寓企业靠租金差以及提供增值服务作为盈利点,乐伽公寓所实行的“高收低租”类似“倒贴式”的经营模式,似乎并不符合一个常规思路下明确可以预见盈利的商业逻辑。

看似亏损的经营模式背后,实则隐藏着乐伽公寓更大的野心:通过向房东季付房租、要求租客半年付或年付租金,乐伽公寓有意借助资金错配沉淀下来的资金,谋求更快的规模扩张以及更大份额的市场占有率。

然而,烧钱倒贴模式下亏损运转的乐伽公寓,并没有挺到长租公寓否极泰来的那一刻就轰然倒下,留下的是讨要租金的房东和要求退租的租客。

同样的还有共享办公。

掀起这片哭声的是远在大洋彼岸的WeWork。作为共享办公模式的开创者,这家 2010 年创立的美国公司是一众中国本土联合办公运营商眼中的“教父”。

2018 年 12 月底,WeWork递交了招股书,投行对外放风的估值高达 470 亿美元,孙正义领导的软银投入上百亿美元,成为WeWork最大的投资人。

但今年9月份,Wework上市计划流产,估值也从470亿美元的高位暴跌至80亿美元,让孙正义的软银损失惨重。随后,创始人亚当诺伊曼也辞任CEO。

WeWork的IPO终止和估值跳水,迫使所有从业者重新审视自己。

国内共享办公的信徒们首当其冲。氪空间在2018年里,租下了位于北京国贸CBD核心位置的中海广场写字楼,这曾是氪空间坚持走CBD核心路线的象征。但如今,这座地标性的国贸中海广场办公楼,已经空置了两层。

氪空间本身也在经历着动荡。从 2018 年 11 月至今,氪空间的管理层、员工和组织架构经历了一轮大调整,员工数从600多人精简到只剩下300人,人员调整只有一个原则:谁能带来业绩和客户。

其他共享办公空间日子也不好过。2019 年的最后一个月还没到,方糖小镇关闭了北京京粮大厦国贸CBD社区——这是这家联合办公运营商进入北京的首店。据媒体报道停业是因方糖小镇拖欠租金,被单方面解除合同。

在这个激荡的2019年里,房企沉默了、长租公寓仍在爆雷、共享办公节节败退,是这个行业的困境,却是今年最真实的声音。

愈加强大的市场集中性,必然会使越来越多的品牌灭亡。式微的公司其实都有一种共性,在错过前几年抢占市场的窗口期后,就失去了在战争后半场创新期的出牌资格。

胜利者的颂歌

相比之下,按下加速扩张键的是恒大融创、中海等一批头部房企。

恒大是典型的多金代表。根据中国恒大发布的2019年中期报告,期内总资产为20985亿,营收2269.8亿,毛利润772.6亿,核心利润303.5亿,净利润270.6亿,净资产3453亿,现金余额2880亿。各项核心指标均保持行业第一。

从已经公布半年报的五家龙头房企数据来看,恒大碧桂园万科保利融创的净利润分别为270.6亿、230.6亿、192.9亿、129.6亿、112.9亿,恒大半年净利润位居行业首位,蝉联行业“利润王”。

根据研究机构的数据显示,中国恒大前11月累计实现销售金额5854.8亿元,累计业绩同比增长9.4%,目前排名销售业绩总榜第二位。与今年年初销售目标6000亿元对比,仅有一步之遥,完成全年6000亿销售目标毫无悬念。

在比惨的2019年里,恒大考虑的是如何更加稳固自己的护城河。于是房地产和足球之外,造车成了恒大另一个新目标。

在房地产行业不敢喊出第一口号的许家印,在造车里明确提了,要造世界一流的电动车。于是,恒大在与贾跃亭的FF“分手”不到一个月后,就宣告成立恒大新能源汽车有限公司,注册资本20亿美元。

之后,恒大在全球范围内买买买,不到一年时间就打造了一条完整先进的汽车生产产业链。短短一年时间,造房子的恒大也拥有了全球最先进的新能源汽车研发制造技术。

恒大不同,孙宏斌融创搭建的护城河则是地产+的概念,并通过一系列的买买买,使融创成为了中国最大的文旅开发商。

今年年初融创以126亿元拿下泛海系在北京、上海的两个核心地块项目;随后又以40亿元收购了李嘉诚在大连的项目;11月27日,又宣布以152.69亿元收购了云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。同时在买地方面,融创也不含糊,仅在上半年融创就花费了801亿元用来购置土地,超过去年全年。

购入了大量土地和项目后,融创的项目跳出了简单住宅的范畴,开始在文旅、养老、教育等多方发力。12月5日,融创在青岛发布了名为融爱家的旗下康养品牌。

孙宏斌现场表示,融创中国的投资逻辑基于消费升级与美好生活,在中国人均GDP达到1万美元后,娱乐、旅游、健康等变得更多。融创要做美好家庭整合服务商最重要的是要做提高生活品质的投资。随着融创中国康养品牌的发布,融创中国业务板块升到六大业务板块。之后融创要做房地产+,最有可能做房地产+教育。

中海则是北京市场的最大赢家,在2019年里,北京住宅供应增加,需求却有所减弱,市场处于长期的供大于求的状态,众多项目销售情况低迷的大环境下,中海地产的多个项目却实现了逆市热销。位于石景山的中海寰宇天下项目,单盘销售再次近百亿元,领跑北京区域。旗下的中海丽春湖,中海望京府等项目也都取得了不菲的成绩。

12月5日,中国海外发展有限公司发布今年前11个月的业绩情况。中国海外系列公司的累计合约物业销售约为港币3432.12亿元,相应的累计已售楼面面积约为1636.77万平方米。参照中海提出的全年销售达到不少于港币3500亿元的目标。前11个月完成年度目标的98.06%。

不难发现,赚钱然后投入新的产品,然后再赚钱,是房地产行业被验明的正确发展之道。得胜者们正是一边依靠房地产依旧强大的吸金能力,发展壮大,一边开发新的产品,切合当下新的消费需求,恒大的造车如此,融创的地产+亦如此。

寒冬来的时候,唯有手持现金才是最厚的棉衣。

独善其身难

在胜利者和失败者之间,是大量的幸存者。

中梁是近年来异军突起的新兴势力,依靠高周转,中梁仅用了3年时间就跻身千亿军团,但这家企业从3月起就被爆出持续裁员,对下属的12个区域集团进行了裁撤合并。

原先的12个区域公司合并为南方、北方、西部、山东、浙江、江苏以及中部7个大区,每个区域公司总编制控制在150人左右。

即便后来成功在香港上市,也没有阻止中梁的优化精简。今年底又有消息爆出中梁地产集团总部的587人将精简到400人左右。

在2019年里,随着棚改现金补贴方式的转变,三四线城市红利逐渐消失。许多中梁一样的企业陷入了融资困难,高周转难以持续的窘境,裁员过冬也就不足为奇了。

不仅是中梁,一度市场达到万亿元的绿地,也在年底被爆出资金捉襟见肘,甚至地方公司拖欠央企工程款的新闻。

善于打造超高层建筑的绿地在武汉打造了一个绿地中心,它曾号称要超越目前中国第一高楼上海中心大厦,成为新的中国第一高楼。项目原定2017年底竣工,但直到2019年11月再度走入公众视野时才发现,这座高楼非但没完工,反而停工了。

央企中建三局表示:“因绿地欠付我司巨额工程进度款,已造成我司资金无法正常周转,被迫全面停工。”

绿地2019年三季报中能看到一些端倪,1-9月绿地实现合同销售金额2345.53亿元,较去年同期的2670亿元减少了12.1%。其中,第三季度绿地的合同销售金额668.68亿元,比去年同期减少35.8%。相比2018年底进一步减少。截至2019年9月30日,绿地的负债总额为9181亿元。

受销售额下滑影响,绿地前三季度经营活动现金流净额为91.26亿元,同比下降70.53%。对于大幅下降的原因,绿地解释称:主要因为工程款支付同比增加。

无疑,在强者恒强,行业集中度提高的市场下,能够拿出让客户满意和认可的房子才是抢食蛋糕的正确之道。放弃虚的,少玩套路。购房需求越来越聪明,不实用的瞎创新,喊口号已经很难再吸引眼球了。

2019年里,房地产市场变得更加残酷,但也更加健康和正向,所有浮华散去,套路都失灵后,仍能坚持过得好的房企,都将是经过市场认可的企业。在政策和资本都不再独宠房地产行业的情况下,赢得购房者的心就成了房企们走出困境的最后一根稻草,谁能主抓,谁就能笑到最后。

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