中国经济网编者按：上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“锦和商业”）将于12月12日上会，公司拟登陆上交所主板，拟公开发行股份不超过9450万股，且占发行后的股份总数不低于10%，保荐机构为中信建投。锦和商业此次拟募集资金8.28亿元，其中，9400.00万元用于越界金都路项目，5900.00万元用于智慧园区信息服务平台建设项目，6.75亿元用于偿还银行贷款及补充流动资金。 

2011年至2019年1-6月，锦和商业营业收入分别为1.83亿元、2.60亿元、3.37亿元、3.94亿元、4.71亿元、5.30亿元、6.44亿元、8.00亿元、4.07亿元；销售商品、提供劳务收到的现金分别为1.91亿元、2.62亿元、3.38亿元、3.96亿元、4.68亿元、5.55亿元、6.80亿元、8.26亿元、4.16亿元。 

2011年至2019年1-6月，锦和商业归属于母公司所有者的净利润分别为5876.93万元、7724.36万元、8938.71万元、7577.36万元、9593.91万元、1.01亿元、1.18亿元、1.77亿元、7821.17万元；经营活动产生的现金流量净额分别为6589.67万元、4933.32万元、1.10亿元、1.40亿元、1.62亿元、1.20亿元、2.35亿元、2.80亿元、1.22亿元。 

2011年至2019年1-6月，锦和商业资产总额分别为2.82亿元、5.00亿元、5.73亿元、7.22亿元、7.58亿元、10.57亿元、11.51亿元、12.76亿元、13.22亿元；负债总额分别为1.29亿元、1.11亿元、1.42亿元、2.87亿元、3.08亿元、5.90亿元、5.69亿元、5.73亿元、5.40亿元。 

2014年至2019年1-6月，锦和商业借款余额分别为1.15亿元、1.28亿元、2.97亿元、2.28亿元、2.30亿、2.01亿元。 

其中，2014年至2019年1-6月，锦和商业短期借款分别为5755.75万元、3980.00万元、1.03亿元、1.46亿元、1.46亿元、1.04亿元。2011年、2014年至2019年1-6月，锦和商业长期借款分别为2800.00万元、4200.00万元、3785.33万元、6349.29万元、2321.25万元、2675.00万元、3537.50万元。2014年至2019年1-6月，锦和商业一年内到期的非流动负债分别为1500.00万元、5003.61万元、1.30亿元、5858.50万元、5721.25万元、6164.70万元。 

2011年至2019年1-6月，锦和商业应收账款账面价值分别为111.88万元、121.82万元、226.28万元、671.59万元、544.04万元、740.39万元、1563.95万元、1789.63万元、1844.44万元；占流动资产比例分别为2.72%、0.90%、2.60%、7.07%、7.78%、6.69%、11.15%、6.78%、6.34%。 

2012年至2018年，锦和商业应收账款账面余额分别为128.23万元、238.59万元、709.57万元、572.67万元、785.71万元、1663.99万元、1883.83万元。 

2016年至2019年1-6月，锦和商业应收账款逾期金额分别为440.35万元、520.18万元、782.66万元、869.62万元。截至2019年7月31日回款金额分别为785.71万元、1663.99万元、1812.32万元、535.38万元。 

2011年至2019年1-6月，锦和商业主营业务毛利率分别为52.46%、51.40%、47.41%、40.79%、43.09%、37.40%、34.82%、39.27%、35.11%；2012年至2018年，锦和商业同行业公司圣博华康毛利率分别为56.14%、53.54%、46.07%、41.59%、34.22%、37.08%、30.78%。 

据长江商报，依赖关联方也曾是发审委重点关注的焦点，截至目前，锦和商业也无实质改变。 

招股书显示，2011年至2019年1-6月，锦和商业关联交易频繁。而在锦和商业各版招股书中，出现两版招股书同年关联交易金额“打架”情况。锦和商业2017年招股书显示，公司2016年对锦和经纪提供物业租赁及物业管理服务金额为206.30万元，但在2019年招股书中该数据均为218.87万元。 

另外，中国经济网记者发现，在锦和商业此次募投项目中，偿还银行贷款及补充流动资金所需的6.75亿元，占其募资总额的81.52%。值得注意的是，锦和商业于2014年6月首次申报招股书，至今共申报过6版招股书，在公司每一版招股书的募投项目中，所需金额最多的均为偿还银行贷款及补充流动资金。 

2014年6月招股书中，锦和商业拟募资9.00亿元，其中3.83亿元用于补充流动资金，占比42.53%；2015年6月招股书中，公司拟募资8.30亿元，其中3.83亿元用于补充流动资金，占比46.12%；2016年12月、2017年10月招股书中，公司拟募资10.10亿元，其中4.30亿元用于偿还银行贷款及补充流动资金，占比42.57%；2018年12月、2019年8月招股书拟募资及募投项目所需金额相同。 

招股书数据显示，锦和商业2012年至2016年、2018年共分配现金股利3.82亿元，2011年、2017年、2019年上半年未分配股利。 

锦和商业曾分别于2016年、2017年首发申请被否，锦和商业2014年6月、2015年6月招股书中保荐机构均为国信证券，2016年12月、2017年10月招股书中保荐机构均为华西证券，2018年12月、2019年8月招股书中保荐机构均为中信建投。 

据证监会审核结果显示，锦和商业两次被否，证监会均对其用地问题进行了问询。但在锦和商业2019年8月13日报送的最新版招股书中，提到公司仍存用地政策变化风险。 

据经济导报，锦和商业主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得具有租赁价值提升空间的既有建筑(群)经营权，对该建筑(群)整体进行重新市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化创意类企业为重要目标客户群的办公和经营需求的园区，从而提升既有建筑(群)使用价值，通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入等。 

业内人士认为，锦和商业把自己的主业包装为产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理，但其实质是做“二房东”生意，就是通过租别人的物业，改造后再出租给第三方使用。 

锦和商业“二房东”生意的用地问题遭到了证监会关注，且两次冲击IPO被否。而锦和商业于2011年吸收的股东——平安创新资本也在锦和商业IPO之路中失去了耐心，最终于2018年2月退出。 

据IPO观察，据招股书披露，2011年12月31日，锦和有限股东锦和投资决定以增资形式吸收平安创新资本等9家企业及8名自然人为新股东，增资各方以现金方式进行溢价认购，每一元注册资本对应认购价款为8.72元。 

但在锦和商业2016年、2017年两次IPO上会被否后，均进行了频繁的股权转让。最终，2011年吸收的平安创新资本于2018年2月退出，将其持有的锦和商业10.5556%股份(合2216.6760万股)作价人民币 17402.62万元转让给斐君元贝、欧擎欣锦、冠新创业、通盛时富。每一元注册资本对应认购价款为7.85元。 

中国经济网记者就相关问题采访锦和商业，截至发稿，采访邮件暂未收到回复。 

文化创意产业园区运营商 募资8亿八成“偿债补血” 

锦和商业是文化创意产业园区运营商，主营业务是产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理。 

锦和商业控股股东为上海锦和投资集团有限公司（以下简称“锦和投资”），实际控制人为郁敏珺，其通过锦和投资间接控制公司72.50%的股份。郁敏珺同时为锦和投资法定代表人。 

锦和商业此次拟登陆上交所主板，拟公开发行股份不超过9450万股，且占发行后的股份总数不低于10%，保荐机构为中信建投。锦和商业此次IPO拟募集资金8.28亿元，扣除发行费用后的净额将全部投资于以下项目： 

1.越界金都路项目，项目投资总额1.10亿元，运用募集资金投资总额9400.00万元；2.智慧园区信息服务平台建设项目，项目投资总额5917.80万元，运用募集资金投资总额5900.00万元；3.偿还银行贷款及补充流动资金，项目投资总额6.75亿元，运用募集资金投资总额6.75亿元。 

数据可见，锦和商业此次募投项目中，偿还银行贷款及补充流动资金所需的6.75亿元，占其募资总额的81.52%。 

两换保荐机构 募投项目频变更 

锦和商业曾分别于2016年、2017年首发申请被否，锦和商业2014年6月、2015年6月招股书中保荐机构均为国信证券，2016年12月、2017年10月招股书中保荐机构均为华西证券，2018年12月、2019年8月招股书中保荐机构均为中信建投。 

除更换保荐机构外，锦和商业拟募集资金额度及募投项目也频繁变更。 

2014年6月20日报送招股书中，公司拟募集资金9.00亿元，分别用于越界·智汇园项目、航天大厦园区功能提升项目、南翔智地园三期项目、园区综合信息服务平台建设项目、补充流动资金。 

2015年6月17日报送招股书中，公司拟募集资金8.30亿元，删除了上述版本招股书中的航天大厦园区功能提升项目。 

2016年12月20日、2017年10月27日报送招股书中，锦和商业拟募集资金10.10亿元，分别为投资于越界·世博园项目、越界·田林坊项目、越界·X2 创意空间二期项目、偿还银行贷款及补充流动资金。 

此外，在锦和商业报送的各版招股书中，募投项目中均有补充流动资金一项，且各版招股书中该投资项目的金额均远超其他投资项目。