临近岁末，惠州房地产市场成交量不断上升。

据市场监测机构统计数据，在前期交易持续下行的行业背景下，当前惠州楼市交易不断“翘尾”。自“金九银十”成交量“翻身”，11月，在全市70余楼盘项目齐齐发力推售的基础上，单月交易规模达到164.99万平方米的“峰值”，但各县区的不均衡表现并未缩减。

与此同时，从年中开始不断引起市场关注的价格涨跌问题再度受到各方关注。在城市核心区数个项目备案价格上调的同时，多个项目纷纷下调价格，加大优惠力度进行推售。

如何看待这一市场行情？楼市相关专家认为，应呼唤楼市调控精准化施策的持续深化。关注到价格的变化，该专家认为分辨价格高低应该看市场的接受度和认可度，让企业接受市场检验，从而更精准地定位自身的产品价值；针对市场不均衡发展，他建议深化调控，在坚持既有政策的基础上不断优化和完善监管体系，探索更加长效的规划和措施，引导行业良性有序发展。

市场动态 岁末楼市供需两旺

“现在的市场越来越看不懂了，看楼盘信息各种提价涨价，但实地看房却又会遇到不同的优惠折扣。”近日，署名为“惊鸿一瞥”的网友在“南方+”相关报道后台留言表示很茫然，不知道是否应该出手置业。

关注动态市场表现，记者注意到，自今年5月开始，部分新取得预售许可证的企业项目在价格表现上对比前期出现了明显波动。领地兰台府、御水龙庭等楼盘分别取得500元—1500元每平方米的上浮表现，而富力惠林温泉等项目则明显下浮。

自此，惠州房价上扬的声音便不绝于耳。随着岁末市场供需两端需求加强，金山湖、江北等较长周期未有新房源供应的城市核心区项目入市推售，这一表现逐步变得更加明显。例如：位于金山新城的隆生西江花园、中海阅江府、鑫洲湖心岛1号等均达到1.5万元/平方米—1.6万元/平方米。

如何理解这一行情表现？惠州楼市评论人、甲乙丙丁策划机构创始人余鹤皋认为，市场的检验是最直观和最有效的。他介绍，随着当前市场调控机制的不断完善和优化，在价格监制环节也不断实现精准化，这也是市场活力的基础。“至于价格是高还是低，最有效的检验者还是市场，客户是否认可和接受，只有真正得到客户认可的价格才是合适的价格。”

查阅惠州市住建局信息交易板块楼盘签约情况信息，以近期多次推售的隆生西江花园为例，截至目前，该项目于11月8日领取的预售许可证批次房源完成备案或签订预售合同的房源达到47套，占总推货数140套的1/3；而于10月24日推出的93套房源则超过半数规模。

反观蓝光雍和园、金盛丽景等其他项目，尽管在推售初期备受市场关注，但随着市场环境的变化，楼盘不断调整价格预期。同时通过“9折”“赠送停车位”等优惠方式以价换量刺激销售进度。

“尽管金山新城区域项目价格对比水口、小金口、惠博沿江路等区域价格差距明显，但有效的去化量也意味着消费者的认可，这也体现了供需市场的切实需求。”余鹤皋介绍，因地制宜地根据不同区域不同项目在价格上也进行分类指引，除了更好地引导不同客户群理性选择，也将有效助推开发企业更高效高质量发展。

交易表现  11月新建商品住宅网签房源达15518套

再关注到阶段性的交易表现，在“金九银十”止住连跌的颓势后，岁末市场表现出了上扬行情。

据惠民之家数据研究中心及时的市场监测数据显示，惠州市场自今年4月开始，4—8月销售房源规模分别为：12765套、12480套、12186套、12159套、10621套，销售市场呈现出“四连跌”的下行势头。但随着“金九银十”的到来，市场打了个“翻身仗”，在这一周期销售规模分别飙升至14220套（149.97万平方米）、13984套（148.13万平方米）的规模。

在刚过去的11月份则再迎新高位。据该中心统计，全市四区三县新建商品住宅网签房源达到15518套，面积规模则达到了164.99万平方米，达到了年内的“峰值”。对比“金九银十”的黄金周期，分别上涨幅度达到了9%、11%，同比去年同期的11974套成交数涨幅则达到了30%。

结合市场不断深化的调控局面，松动的价格表现，阶段性的交易上行是否意味着市场的新一轮涨幅？惠州房地产行业一位要求匿名的资深人士就直言市场的基础面并未改变。“短中期内仍将是市场调控不断优化完善和深化发展的行情。”

聚焦市场的上行表现，该行业人士认为不断加大的推售是主因。他介绍，据相关机构的统计，仅在11月份，惠州就迎来了103张预售许可证的发放，共计75个项目推出了15270套新房，面积规模更是达到了1700.23万平方米。“市场推出100套房意味着最大交易值也只可能是100套，但如果推出1000套房，即使只卖一半仍将达到500套。”该行业人士指出，当前的市场逻辑也基本类似，与此同时逐步增加的市场库存也应引起重视。

尽管全市层面的市场行情快速上行，但各县区不均衡仍备受关注。

根据统计数据内容可以看到，在11月，大亚湾区交易房源3915套再次位居县区首位，环比上浮29%；惠城区的2951套成交则位列次席，比增规模更是达到了39%之巨；而县域的龙门市场交易量则仅有269套，环比下降31%。在整体的涨跌表现上，惠城、惠阳、大亚湾和惠东环比上扬，而仲恺、博罗和龙门则出现了不同程度的下滑。

细化到不同的片区组团，东平和马安交易量上涨形势表现明显，尤其是以被纳入金山新城，当前还作为主打刚需的交易热区马安成交房源数量达到了799套，环比翻番领跑惠城市场；而处在新城中心区位置的金山湖成交则为568套，下滑15%，其他片区则由于推售房源规模有限保持相对平稳。

行业发展  精准施策引导行业长效有序发展

“各区域不同的销售表现和推售表现，使得各片区市场也发生了根本性的变化，冷热不均衡的差异化发展加剧。”余鹤皋介绍，结合企业推售表现，部分地区房子还是一房难求，而部分地区则是打折也艰难，部分县区不断加剧的库存压力更是值得警惕。

惠州楼市专家、同协房产负责人李雁豪在接受采访时同样表达了类似的观点。他介绍，随着市场调控的深化发展，当前的市场已经不断凸显出了调控的边际效应，市场的表现也趋于平稳。他认为，不同区域面临的发展利好和机遇不同，受到的关注度也不一样，这也更加需要市场引导的精准化。

随着今年以来，楼市调控“一城一策”在惠州不断深化，惠州楼市调控施策也不断实现精准化和差异化。针对不同地区和不同项目在价格监制机制上不断优化，有效地从源头上为行业注入活力，带动市场的精细化发展。

“从目前的行业动态来看，价格机制的优化切实带来了市场的活力，但随着供需反转局面的加剧，局部地区库存的再现市场还将提出更高的要求。”李雁豪说，进入到调控深化周期，推动市场的良性发展还需要更加长效有序的措施和策略。

从惠民之家监测的11月份交易数据可看到，虽然单月销售规模达到164.99万平方米的年内最高位值，但同期供应的新房源规模也达到170.23万平方米，月度新增的库存房源规模5万平方米左右。而在此前交易持续下行的市场周期，新增的库存则更为明显。据数据显示，待售房源面积规模已达到了407.9万平方米。

与此同时，新增的房源规模也在持续放大。

惠州市统计局统计的1—10月份房地产投资、销售数据情况显示，1—10月，惠州三县四区房地产投资总额达到933.7亿元，比增21%。即时的投资反映在建设规模上同样明显，关注到商品房施工情况，阶段性的施工面积和新开工面积将分别达到8730万平方米、1757.4万平方米。

余鹤皋介绍，当前惠州正处在建设国内一流城市进程，随着赣深高铁、深惠城际不断取得进展，以及金山新城、高铁北站新城等新区建设，正吸引着珠三角、乃至全国范围内的众多创新创业机构和人才的进入，惠州受到的关注度是空前的。这对于城市而言是难得的机遇，对于房地产市场的发展同样如此。

“虽然全市层面市场表现乐观，但从区域发展的不均衡就可以看到各县区、各片区组团的差异，如何做好引导和规划将是关键。”余鹤皋认为，明确了调控与市场的长效相伴，那么后续短中期的市场将如何发展，如何有序引导都将是值得关注的事情。

“结束了市场调控的‘草莽’周期，如何更加精细化施策引导行业长效高质量发展，无疑将成为题中之义。”他说。

■相关

惠州持续整治房地产市场

突击检查4县区21家中介门店，现场查处违规行为

“惠州坚持调控的决心是坚定的，也有足够的信心维护市场的平稳健康发展。”在此前的采访过程中，惠州市住房和城乡建设局相关负责人如是表示。他指出，一方面，不断因地制宜精准施策释放市场活力，另一方面，严厉打击行业的违法违规行为。

随着市场调控措施的不断优化，行业专项整治行动也不断加码。日前，该局牵头联合市公安局、市市场监督管理局、市城乡管理和综合执法局等多部门组成联合检查组。以“不打招呼、直奔现场”的方式深入惠阳、大亚湾、惠东、博罗等县区，突击检查了21家房地产中介机构。

记者了解到，该次整治行动聚焦房地产中介机构乱象，重点整治发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、恶意诈骗、威胁恐吓承租人等违法违规行为。检查组相关负责人坦言，针对企业的违法违规行为，检查小组将予以严厉打击，查处一批违法违规行为、曝光一批违法违规案例、取缔一批“黑中介”。

在整治过程中，检查组发现各县区的市场中介均存在行业备案不全、从业人员未办理实名登记、未办理信息卡等现象。同时在房源公示环节也存在虚假房源信息。检查小组均予以指出并现场下发整改通知书，要求县区主管部门跟进整改情况。

在惠阳区、大亚湾区，中介门店加盟“德佑”品牌情况引起注意。在加盟的中介机构中，多家门店的房地产经纪资格（备案）证备案名称与实际店名不符。与此同时，该中介门店在交易环节，将买卖资金上交互联网平台进行托管，存在资金安全问题，消费者权益难以得到有效保障。

在县域市场检查环节，检查组在惠东县城的惠州市飞鸿房地产发展有限公司等多家门店发现存在交易自建房、小产权房的行为，受检的中介机构大部分均未进行行业从业资质备案。惠东房管局相关负责人表示，该局在近期整治行动中均已进行了查处和要求整改，后续将及时跟进，确保企业合法合规有序经营。

在博罗龙溪检查过程中，惠州市吾居房地产经纪有限责任公司临时关门逃避检查的行为也受到了检查组的重点关注。店铺没有公示资金监管项目，以及企业的经营方式均存在风险，检查组要求县主管部门加强监管，引导企业规范经营。

“不打招呼、完全采取随机突击检查的形式进行，更加直观地发现了行业经营存在的一些问题，后续部门之间也将加强沟通，更加有序和有效地应对新阶段的行业变化。”检查组成员、市住建局相关负责人表示，该局将深化研究，与时俱进地优化监管手段，稳定市场的发展。

值得注意的是，截至当前，惠州全市共有备案经纪机构2449家，从业中介人员25433人。“行业的经营形态本身就是比较散的，要管理好还有待各项机制的不断完善。”市房地产中介行业协会相关负责人介绍，市民在房产交易中要审慎，要查看中介机构有没有在工商部门注册，是否在主管部门备案，工作人员是否佩戴了信息卡，以免造成不必要的经济纠纷和损失。

该负责人介绍，自6月以来，该局已牵头组织开展了多次整治住房租赁中介机构乱象工作。截至目前，排查住房租赁中介机构数量达到2112家，查处的未按规定备案的住房租赁中介机构数量42家，其他违法违规机构2家，均在整改期限内完成整改。

■延伸

单月93.9亿元

土地市场交易创纪录

多房企进驻马安中心区，金山新城建设提速

与楼市交易市场同步热闹的，还有沉寂许久的惠州市土地挂牌交易市场。随着近年来，二手土地市场流转告一段落，市场对于优质的挂牌土地需求迫切。6月初，经历了近半年的“地荒”真空期，雅居乐耗资17亿连拿两宗地布局小金口掀开了土地交易潮。

随后的市场有惊喜、也有意外。离开惠州市区市场多年的万科携手中天重新归来，布局高铁北站新城片区。而作为金山新城重要组团的河桥片区多宗土地挂牌却纷纷遭遇流拍。

11月，金山新城规划的重要居住组团桥东马安片区迎来多宗土地挂牌交易，总计规模更是超过100亿元。

11月21日，挂牌编号为GP2019—33的土地进入最终竞价阶段，平安不动产旗下子公司深圳市创应企业管理有限公司最终以20.34亿元的底价竞得。根据挂牌土地信息，该宗地位于惠城区马安中心区LJL—38—10—01，使用权面积112864.16平方米，计算指标用地面积123234.97平方米，最大规划建筑面积369705平方米，折合楼面地价为5501.7元/平方米。而同日竞拍的GP2019—34商业地块则无人应价，遭遇流拍。

紧随其后，11月22日，还是在马安中心区，挂牌编号分别为GP2019-35、GP2019-36两宗地块出让。最终GP2019-36为旭辉集团旗下的惠州昌煌实业有限公司以20.32亿元底价竞得，GP2019-35地块则遭遇流拍。

根据市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌系统信息，旭辉集团竞得宗地位于马安中心区LJL-39-06，宗地使用权面积98544.59平方米，计算指标用地面积119176.16平方米，最大规划建筑面积则达到369445平方米，折合楼面地价5500元/平方米。

随后的11月25日同样迎来两宗土地出让。经过竞拍程序，挂牌编号分别为GP2019-37、GP2019-38的两宗地均被中交地产旗下的中交城市投资控股有限公司以底价摘得，总成交价达到37.97亿元。据地块信息显示，两宗地计算指标用地面积共22.25万平方米，最大规划建筑面积达到69.02万平方米，折合楼面地价同样也为5500元/平方米。

经计算发现，在11月份，仅在马安片区的土地交易规模就达到45万平方米，建筑面积更是达到143万平方米规模，成交金额总计达到78.6亿元。值得关注的是随着地块的出让，企业同期配建的市政配套设施也将得到完善，1间九年一贯制学校、1间初中学校、1间小学、3间幼儿园，以及片区的路网建设等，将有效带动片区居住环境的完善。

“随着多宗土地的成功出让，金山新城，乃至惠州城市的提质发展也将迈上一个新台阶。”惠州土拍市场研究专家介绍，无论是对于马安中心区而言，还是整个金山新城的建设启动，平安、旭辉、中交等大型企业的进驻将带动开发进程提速，加快建设步伐。与此同时，从挂牌出让环节的规划和配建指标信息来看，政府通过精细规划也将确保城市建设的细化和完善、区域配套和路网建设等。

再关注到全市层面，据记者监测三县四区公共资源交易中心信息统计，在整个11月，惠州全市总挂牌商住土地数量20宗，其中15宗顺利成交，另有5宗遭遇流拍，总交易土地面积规模64.2万平方米，成交金额更是达到93.9亿元，均打破既有市场的纪录。