来源：保利投顾研究院

10月初，青客递交美股IPO申请，拟募资1亿美元，11月初成功上市，实际募资规模4590万美元，打响了分散式公寓企业赴美上市第一枪，随后规模更大的蛋壳也紧跟步伐提交IPO申请，另外，行业领头羊自如也有意明年赴美IPO。

目前，行业整体处于亏损状态，蛋壳半年亏损超过16亿，青客年度亏损近5亿。但是，这些企业却能得到资本的认可，获得战略投资者多轮融资，甚至能在海外上市，其中原因是什么呢？小研今天带大家一探究竟。

一、 分散式公寓主要靠赚取租金差

1、运营模式有分散式和集中式两种

当前长租公寓市场主要有两种运营模式，以世联红璞、万科泊寓等为代表的集中式公寓，和以自如、蛋壳等为代表的分散式公寓。

集中式公寓的租赁平台以线下业务为主，通过收购或租赁的模式取得整个项目的管理权（通常为整栋，或其中的几层），统一进行改造后出租。

而分散式公寓平台则从多个房东手中收房，装修改造成多个单间后，再出租给房客。房源分散情况下运营管理比集中式难度更大、成本更高，通常需要互联网平台做管理加持，因此蛋壳、青客的创始人均有互联网基因。

2、分散式公寓收入来源以租金差为主

长租公寓企业最主要收入来自收取房客与支付给房东的租金差额，从自如、蛋壳、青客等企业在同一小区的类似房源可以看出，基本上所有房间都通过改造多增加了一个套间，从而增加收益。

租客每月除了支付房租外，还要额外支付服务费、维修费等增值服务费用，这也是公寓运营商的另一大收入来源。

二、密集上市融资主要是缺钱

1、企业拿房成本高企，装修成本回收周期长

从蛋壳和青客已披露的数据看，分散式公寓的收房成本占营业收入的80-90%，随着市场竞争越发激烈，收新房源的成本正逐年提高，运营商的资金缺口和压力也越来越大。

另外，企业会对大部分房源进行重新设计和装修，初期投入成本大，装修成本可达1-1.5万/单间，回收周期多在2年以上，企业需大量资金进行周转。

2、市场竞争激烈，租金差额持续收窄

为了提高对顾客的吸引力，部分运营商通过降低租金揽客，房租之间的差额持续缩窄，青客的平均租金差已从2017年的440元/间下降到今年6月的288元/间，降幅高达35%，蛋壳降幅亦超15%，盈利空间明显受影响。

3、现金流入不敷出，且续租期即将到来

分散式公寓企业前期通过“烧钱”来支撑企业的正常经营和扩张，目前大多是长期“入不敷出”的状态。

青客2018年在不断融资的情况下，筹集的资金依旧无法覆盖投资扩张的缺口，其现金流缺口高达2.5亿，如果没有外界资金持续导入，几乎无法满足未来一年正常运营的资金需求。

另一方面，企业早期收房成本较低，未来续租成本预期将大幅提升。成立于2013年的青客，在未来3-4年即将有近半低价租约到期，需要以更高的租金续租或重新布局，所以其对资金的需求急迫性也明显提高。

三、 行业持续亏损，为何仍能受海内外资本青睐？

目前，分散式公寓行业仍处于疯狂烧钱阶段，每年数以亿计的持续亏损并未影响资本对此类企业的青睐，不乏国内外大型资本为其进行多轮融资，蛋壳经历7轮融资后拟奔赴美国上市，青客更是已经在纳斯达克成功上市。资本看中的是什么呢？

1、头部效应

国内分散式公寓TOP3的头部企业管理房间数量占整个市场规模超过80%，以排名在第三的蛋壳和第四的青客为例，前者的管理规模是后者的5倍。

在小型企业不断暴雷，市场集中度不断提高的趋势下，未来企业之间的整合将持续，资金更倾向于成长空间更大的头部优质企业。

2、增值服务为未来发展提供增长空间

现阶段，增值服务仅占的营收一小部分，但其利润率比较高，如青客的网费收入利润率最高达200%。随着后续租客数量增加，增值服务将会有较大的增长空间，是企业扭亏为盈的重要业务突破口。

3、行业成熟后稳定的现金流

由于租金收入相对稳定，当未来扩展速度趋缓，规模相对稳定后，企业现金流将趋于稳定，成为投资者更为青睐的稳健现金牛。

小结

青客已成功在美股挂牌上市，紧随其后提交IPO申请的蛋壳，跃跃欲试的自如均对海外上市表现出浓厚的兴趣，这背后是整个分散式公寓行业对资金的渴求。而头部效应、增值服务的高利润、未来稳定的现金流是这些企业能得到资本垂青的重要因素。

但目前行业整体盈利能力仍然较弱，青客上市实际募资规模腰斩，反映出市场对分散式公寓模式的担忧，后续能否扭亏为盈、持续发展仍存在较大的不确定性。