近日，国家统计局公布10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，10月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市为50个，较上月减少3个，上涨城市数量连续5个月减少；房价环比下跌的城市数量增至17个。二手房价上涨的城市数量为31个，相比9月份的40个呈现减少态势，二手房降价城市增至35个。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏在数据解读中表示，10月，各地继续贯彻党中央、国务院部署，坚持“房住不炒”定位，夯实城市主体责任，围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，深入落实房地产调控“一城一策”，房地产市场进一步趋稳，价格涨幅有所回落。

从前10个月全国房地产开发投资情况看，2019年1~10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1~9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。有机构预测认为，明年房价走势仍将平稳，而行业分化发展的趋势将进一步增强。

10月一二三线城市房价

环比涨幅均有所回落

国家统计局数据显示，今年10月，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%，涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上涨1.0%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.1%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。5个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。

北京诸葛找房信息技术有限公司数据分析师国仕英认为，10月份，房价上涨城市数量持续减少。“金九银十”期间，房企为了回笼资金加快销售回款，纷纷降价或者打折促销，更多城市新建商品住宅价格加入到下跌行列。二手住宅方面，受新房降价效应影响，部分换房需求迫切的置换群体，更多选择降价出售，并加大降价幅度。

国家统计局数据还显示，今年10月二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均继续回落，一线城市涨幅略有扩大。初步测算，10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.7%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.1和0.4个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨8.7%和4.4%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.7%和4.6%，涨幅比上月分别回落0.7和0.4个百分点。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，10月份房地产市场热度同步下行。在调控长期从严的背景下，购房者预期已经明显呈现“看平”，很多城市和区域如果不“以价换量”很难拉动销量提升。目前调控换挡、城市换挡、利率换挡等效益都已显现，而房企端的投资换挡和竞争力换挡会持续推进，中国楼市降温的态势在2020年春节前很难出现逆转。

10月房价数据受前期土地市场影响。根据北京诸葛找房信息技术有限公司的研究报告，2019年1~9月全国主要城市住宅用地供需两弱，土地市场明显降温。其中一、二线城市土地成交面积相比去年同期呈现回升态势，三四线城市土地市场明显降温。2019年成交楼面均价止跌回涨，8月开始楼面价出现回落趋势。2019年第二季度以来，受核心城市优质地块集中放量以及企业融资环境改善等因素影响，企业补货意愿强，热点城市土地竞拍热度提升，带动全国住宅用地溢价率的上升，但下半年随着资金环境收紧、销售降速，土地拍卖竞争热度逐渐回落。

机构预测明年房价

走势仍将平稳

中国国际金融股份有限公司（下称中金公司）在一份研究报告中认为明年房价走势仍将平稳。从季度间变动趋势来看，其判断明年一季度销售增速将延续今年四季度的走弱态势， 二季度起开始边际回升，三、四季度持续上行，全年整体呈现“前低后高”走势。该趋势一方面由今年销售基数决定，另一方面因明年地产及货币政策的空间大概率出现在二季度之后。

长期来看，中金公司认为当前中国新房成交量正处于大周期的高位平台期。基于人口和经济模型的测算结果显示，2016~2020 年将是全国新房需求量的高位平台期，年均合理需求中枢为11亿~12亿平方米(基于偏保守的假设预测) ，之后十年将逐渐降至每年8亿~10亿平方米，2040年之后基本稳定在7亿平方米左右。实际市场销售表现将是围绕上述长期合理需求中枢的短期波动，过去几年商品住宅销售面积较中枢明显偏高(2016~2019年年均14.6亿平方米，高出合理中枢约3亿平方米)，未来该偏离程度将会逐渐回归，但回归速度取决于短期的政策作用，因此很可能不会出现短期大幅下滑。

什么可能引起政策的超预期？中金公司认为明年行业政策调整很大程度上取决于商品房销售和土地市场的表现，因为二者是开发投资和地方收入的先行指标，以往几轮政策的放松均出现于新房和土地成交量持续录得负增长(6个月左右)之后。当前新房市场和土地市场虽已出现边际降温，但成交量仍保持基本平稳，政策不存在大幅正向调整的基础。

在竣工数据方面，中金公司认为，近几年竣工数据的趋势和开工、销售及下游相关行业表现均呈现出显著背离，除了统计口径方面的原因，还因为房企抢回款、加速周转使得预售时点前移，在缩短开工到预售时间的同时，客观上拉长了预售到竣工的时间，叠加部分房企延迟竣工以拖后清缴土地增值税，竣工周期被拉长。中金公司判断，随着统计因素扰动逐渐平抑且多数房企周转速度已提升至自身高水平，上述影响从今年下半年起开始逐渐减弱，并将带动竣工数字持续回升。

行业分化发展趋势

进一步增强

随着资源吸附能力增强，头部房地产公司销售市占率仍有可观提升空间。中金公司预计，行业TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企销售市占率将由2019年的29%、51%、61%、72%提高到2020 年的32%、57%、68%、79%，其中TOP3 房企市占率接近14%，与海外国家如美国TOP3近20%的占比相比仍有可观提升空间。长期看头部公司扩张空间，TOP10市占率最终可达40~50%(目前约30%)，以货值计算其2019年拿地集中度已接近50%，TOP10房企未来5年销售额平均实现10%以上年化增长将是大概率事件。

从可售货量上看，2019年房企拿地集中度进一步提升。中金公司研究认为，截至年中覆盖标的在手土地储备充裕，普遍可支持未来3~4年销售。另外，龙头公司积极开工备货，保守预计2020年新开工面积同比持平，覆盖标的为2020年锁定的可售货量同比增长近30%，为销售提供强支撑。同时，销售权益比有望见底回升。今年房企“被动”合作拿地的状况有所减少，预计该状况2020年仍将延续，因此绝大部分覆盖标的新增项目权益比开始回升。随着新增项目未来几年逐步投入销售，预计销售权益比将逐步修复。

在盈利方面，龙头房企今明两年盈利锁定度高，当前市场一致预期下调风险很低。预计覆盖A股标的归母净利润2019~2020年将同比增长23.7%、20.4%，覆盖H股标的核心净利润2019~2020年将同比增长22.3%、21.7%，与当前市场预期基本一致。截至中期已售未结加下半年新增销售可基本覆盖下半年及明年结算，覆盖倍数普遍在1~1.5倍。此外，考虑到2020年覆盖标的将延续稳定的销售增长，且权益比例、利润率等指标显著恶化的可能性低，预计将进一步增强房企盈利增长的确定性和延续性。

行业整体难改利润率下行趋势，但局部亮点仍值得关注，中金公司称对龙头房企不悲观。今年以来覆盖标的对房价预期普遍更谨慎，不对赌趋势性机会，而是注重把握土地市场波段，土地储备成本上升势头已明显放缓，部分公司新增项目利润率边际企稳甚至改善。此外，在行业整合出清过程中，头部房企有望通过收并购吸收优质资源，从而维持和改善盈利状况。