如今，中国房地产行业经过数十年的发展，正迈向内涵提升时代。如果说上半场是业绩为王、野蛮生长的时代，那么当下背靠消费升级，构筑人居“美好生活”品质与外延的下半场序幕已悄然拉开。

11月8日，首城珑玺洋房样板间开放盛典暨“懂进阶，更懂生活”首城珑玺洋房价值座谈会在朝阳区东坝顺利召开。首城置业首城珑玺项目部总经理刘颂军、思源兴业股份有限公司城市公司总经理李菲、搜狐焦点北京主编文旅总编辑吕伟及相关媒体在现场一同见证了此次开放仪式，并围绕北京豪宅市场、“城六区”区域、现有产品供应体系、客群洞察等核心问题展开深入探讨，为北京房地产下半场贡献了一场华丽的思想盛宴。

五环内豪宅稀缺，品质升级成市场主旋律

当前，北京楼市持续高压的各项调控政策开始传导至土地端。数据显示，近三年来，北京共出地165宗，多集中于五环外，且限价地块占比60%。同时，从成交土地来看，多集中于五环外，五环内及环线豪宅屈指可数。这意味着，当下北京市场限价房成为主流，豪宅品类严重稀缺。

与豪宅供应后继乏力的状况形成鲜明对比的是，市场对核心地段的豪宅需求依旧在持续放大。

数据表明，2019年前三季度，北京市单价80000元/㎡以上的豪宅共成交1171套，朝阳区作为核心主城区域，成交高达314套，同比去年增长130.88%。

活动中，针对这一市场状况，首城置业首城珑玺项目部总经理刘颂军做出了进一步分析。刘颂军认为，四五环之间是豪宅主力成交范围。2018年，北京均价80000/㎡以上豪宅成交主要分布在四到五环之间，占比42.99%。且豪宅成交正呈现出由四环内逐渐向四环外迁移的趋势，但随着未来四环内禁止新建住宅，这一区域的豪宅选择余地将逐渐缩小。

2019年的豪宅市场在供应下降、存量减少的趋势中，稀缺特质愈加显现。

通过局部区域的分析刘颂军发现，特别是“长安街以北+五环内”传统定义的准现房豪宅将进入最后被收割的阶段。根据统计，2017年和2018年北京豪宅成交前20名中，既在长安街以北，又在五环之内的项目仅有3个。“从这个角度看，“长安街以北+五环内”的在售豪宅产品其实已经具备了收藏价值，”刘颂军如是说。

值得关注的是，尽管北京豪宅市场“供应荒”现象不断加剧，但品质的升级依旧在持续。

从三居主流向四居过渡的成交趋势已然不可逆。2016年北京均价8万以上豪宅成交比例中，四居成交占比约为26.94%；2017年该成交占比上升至33%；2018年成交占比为34.41%。通过数据不难发现，改善升级对居住功能的需求正成为豪宅市场的主旋律。

图为样板间实景图

价格逼破十万大关，东坝区域跻身豪宅序列

随着北京国际化发展进程的加快和京津冀一体化的提速，近两年北京有意疏导城中心人口向外扩散，致使东坝、北苑、常营等新兴商圈迅速成长，作为“长安街以北+五环内”的新兴商圈，东坝也迎来了前所未有的发展机遇。

按照北京规划总体布局和朝阳区域功能定位，未来东坝将瞄准建设“世界城市试验区”这一目标，打造一个集高端商业休闲娱乐、总部商务办公、国际交流服务和高品质居住四大功能为一体的城市综合功能发展区，成为推动朝阳区经济发展的动力引擎。

思源兴业股份有限公司城市公司总经理李菲在梳理北京新兴商圈发展进程中发现，随着东坝区域第四使馆区、国际商贸中心区的实施、地铁线路的开通，以及受周边区域带动，东坝的区域价值将进一步提升，东坝区域在北京高端豪宅领域具有极强的竞争力和巨大发展空间。

东坝板块正成为北京东部豪宅区的代名词。“从东坝的区域位置来说，东北五环的望京和东南五环的亦庄板块都是以高端项目为主的，东坝也必然定位为高端住宅。”事实上，从品牌房企相继重仓东坝板块来看，李菲的观点得到了充分的佐证。

从2014年开始，东坝区域热度不断升温，众开发商争相举牌。目前，首开、保利、恒大、龙湖等开发商都在东坝重金购得地块开发项目，房价也是“水涨船高”。李菲指出，知名房企扎堆入驻之后，一方面发力建设自住房，另一方面着力打造高端住宅。目前，这一区域的房价已经妥妥地站到了豪宅的队伍，个别价格逼破十万。

图为样板间实景图

精准定位客群，超强产品力助推首城珑玺成东坝“新宠”

跻身豪宅圈层，是高净值人群的终极置业理想。但对于财力尚可，却在短期内很难够到别墅产品的“准塔尖人群”而言，更多人的选择是-----以一个相对不那么高的成本，进阶到别墅区圈层，通过不断的与这一圈层人的互动，最终真正跻身金字塔尖。

“既懂身份进阶，又懂理想生活”。于是，墅区洋房成为该类人群的一致选择。由首城置业历时五年打造的匠心之作首城·珑玺则凭借精准的客群定位、优秀的产品力、多层次的产品类型，一举成为东坝区域豪宅“新宠”。

据了解，首城·珑玺位于北京五环七棵树出口向北约700米，处在东坝第四使馆区、国际商贸中心核心腹地，项目周边商业、公园、湿地、医疗、学校等配套丰富成熟。作为最早开发东坝的企业之一，首城置业从14年开始开发首城珑玺，历时五年，打造成了东坝豪宅的代表作之一。

“我们坚持慢工出细活，为老百姓建放心房。首城·珑玺是首城置业第一次尝试打造顶级豪宅，所以我们对它投入了前所未有的人力和物力，从拿地到现在5年过去了，我们仍在不断投入，希望把它做到极致，真正为这座城市也为自己留下一份流传后世的精品。”刘颂军讲述了首城·珑玺5年来的发展历程。

活动中，搜狐焦点北京主编文旅总编辑吕伟提到“豪宅简配”这一关键词时表示，“每个项目各有各的产品力和价格优势，实际上市面上有很多项目因受制于价格而进行了减配。”

对于首城·珑玺而言，实际上并没有受到近两年住房减配的影响。刘颂军表示，这是因为首城·珑玺拿地早，出规划早，因此能够充分应对价格和市场预期方面的变化。

除了精准的客群定位，首城·珑玺获得市场普遍青睐的根本原因在于其强大的产品力。首城·珑玺十分强调细节，并引入进口天然石材精琢玉光石色立面，整体园林规划采用恭王府前府后院、中轴对称布局，以三园五巷勾勒出北方低密居住的府院社区氛围，打造新中式大宅，营造人与自然亲近归隐的生活境界。

图为样板间实景图

具体而言，其洋房产品舒适格局，四室两厅三卫，大四室通透格局，同时南向面宽做到了16.9米，采光视野优越。在设计上，四室四角分布，互不干扰，私密性强；双采光主卧可尽享9+小时超长日照。另外，单梯入户、85%超高得房率、赠品牌门窗等在市面上并不多见。值得一提的是项目采用市面上最受客户青睐的现房发售方式，所见即所得。

据悉，目前首城珑玺的高层基本上售罄，别墅处于转现阶段，仅20席洋房在售。有224-228平米的平层和309平米的复式可供选择。