近日，华创证券发布房地产行业2019年三季报综述。报告显示，3Q2019房地产板块主营业务收入同比+20.7%，较2018年+1.0pct，较2019H1-0.3pct；归母净利润同比+10.1%，较2018年+7.7pct，较2019H1-1.9pct。

点评

3Q19板块营收快增，业绩持续分化，一二线持续高增，业绩正当释放期

16-18年销售高增速及房价大涨决定了18-20年结算增速将逐步走高，同时竣工集中度也在快速增长，尾部企业逐渐退出，综合推动3Q19营收同比+20.7%（较18年+1.0pct），结算略有加快，从房企结构来看：二线+32%>一线+22%>三线+9%；同期净利润同比+10.1%（较18年+7.7pct），业绩释放加速，但结构分化，从房企结构来看：二线+46%>一线+15%（剔招蛇后为26%）>三线-28%，其中一二线房企持续远好于三线。考虑到主流房企预收款持续高增、毛利率年内保持稳定、费用率改善预期，综合将保障19年业绩稳增。

3Q19毛利率高位持平、净利率略升，费用率提升、少数股东权益下降

18-19年行业主要结算16-17年的涨价项目，推动3Q19毛利率继续处于34.7%高位，和18年持平，从房企结构来看：一线39%>二线32%和三线32%；虽然三项费用率由18年的10.2%提升至3Q19的11.7%，但同期少数股东权益占比由18年的23.0%下降至3Q19的21.0%，三费率提升和少数股东权益下行的对冲推动3Q19净利率提升至9.9%、较18年+0.3pct，从房企结构来看：一线12%>二线11%>三线7%。值得注意的是，16H2-17H1地王频现导致后续利润率有下行压力，但一方面，龙头拿地成本更低赋予其下降更为可控，另一方面，万科、保利等龙头18年大量存货减值后续冲回或转销将有效平滑利润率。

3Q19净负债率略增，一三线加杠杆、二线降杠杆，现金短债比高位略降

19Q3末，板块资产负债率为80.0%、较18年末+0.6pct；但19Q3末预收账款占比总资产为27.3%，较18年末+3.0pct，剔预收款后负债率为52.7%，并较18年末-2.4pct，显示预收款增长仍是负债率上升主因；19Q3净负债率96.3%、较18年末+5.9pct，主要由补库存推动,但其中一三线加杠杆、二线降杠杆；从房企未售库存占比总资产的持续下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求，但融资持续较紧也将迫使拿地趋弱、利于降杠杆；19Q3现金短债比为1.19倍，较18年略降0.09倍，但仍远好于11年和14年的0.9倍；其中一线房企现金短债比1.55倍，仍远好于二三线房企的1.01、1.04倍。展望全年，市场销售持续超预期以及拿地趋弱，将推动主流房企回款+负债率边际改善。

3Q19回款增速放缓，预收款锁定率创新高、保障19-20年业绩稳定增长

3Q19板块销售回款同比有所下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由18年20.3%下降至3Q19的13.1%，主要源于行业销售增速有所放缓；但考虑到三季度融资再收紧后房企加大推盘力度促回款意愿增强，叠加8-10月销售持续超预期，后续销售回款或将有所改善。行业销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平持续提升，3Q19高达153%，较18年+22pct；同期预收账款同比由18年28.7%降至3Q19的18.6%，但预收账款锁定率则由18年1.26倍提升至19Q3末的1.59倍，高预收款锁定将确保19-20年业绩稳增。

投资建议：业绩快增、结构分化，高预收款确保稳增，维持“推荐”评级

3Q19房地产板块营收和业绩保持快增，预收款锁定率创新高将保障19-20年业绩稳定增长，并且主流房企销售持续超预期，龙头集中度继续提升，强化年底估值切换行情；同时近期全球流动性宽松预期继续升温，一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位。我们：1）维持开发推荐评级，推荐：a）低估值龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；b）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展；2）维持商业地产推荐评级，维持推荐：大悦城，建议关注：中国国贸、金融街等；3）维持物管推荐评级，维持推荐：中航善达，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等。

风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，融资政策超预期收紧。