中国网地产  陶婷  在我国产业转型升级背景下，产业地产已经成为了新的发展趋势，也是房地产企业近年来纷纷布局的重要方向之一。随着诸多玩家的加入，整个产业地产行业的生态、模式都在发生剧烈变化。想要在产业地产行业变化的浪潮中存活，企业的生存秘诀是什么？产业园区运营的好坏标准又是什么？

11月1日，“第五届中国城市镇运营商大会”上，在接受中国网地产独家专访时，鸿坤产业集团执行总裁朱江给出了答案。他表示：“城市运营、园区运营、项目运营等，它们的核心关键词是产业、资本、服务。目前，鸿坤集团已发展成为一家拥有鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅和鸿坤地产四大业务板块构成的复合型控股集团，非常注重运营的效率和效益，通过对城市创新资源进行整合和优化，将创新元素与理念融入城市的发展，从而提高城市活力和居民幸福体验感”。

鸿坤产业集团执行总裁朱江

做产业的秘诀是长尾效应

在新时代新经济新矛盾之下，传统的以产业园区名义圈地的日子，已经一去不复返了，考验真本事的时代已经来临。“鸿坤产业是真正做产业地产的企业”，在接受中国网地产的专访时，朱江笃定地说。

2012年，从拿下第一个产业项目鸿坤·金融谷开始，鸿坤产业集团陆续在北京拿下11个项目，全国15个项目，目前管理资产达300万平方米，管理资产则高达300亿。用真本事做产业地产的鸿坤产业集团，给市场交出了一份不错的答卷。

朱江透露，鸿坤产业是鸿坤集团的四大板块之一。由于城市的发展和产业经济的带动有着密不可分的联系，因此，鸿坤集团很早就将产业的引入和培育纳入创新城市运营的体系，以“打造产业生态，提升城市价值”为发展理念，鸿坤产业始终坚持“独立运作、专业发展、产业协作、生态发展”，实现自负盈亏和稳健发展。

那么，鸿坤产业集团在园区运营中的特色亮点是什么呢？“由于鸿坤产业重资产持有比例非常高，北京11个园区中，有10个园区是完全自持运营。为了兼顾运营效率和经济效益，2018年底我们制定了“1:1发展战略”，即做强鸿坤产业园在产业服务上的运营特色，大力拓展园区运营增值服务，在收益构成中，50%的收入来自于租金，50%来自于租金之外的多种经营与服务。

这个模式的好处是什么呢？朱江解释称，通过园区1:1运营收入，增值服务可实现多方受益。不仅提升了园区企业服务质量与能力，园区的资产估值也会得到增长，最终提升资产的价值。目前，园区运营可为企业提供的服务种类超过300种，包括产业技术、专项服务、物业服务、投融资服务、智慧园区服务等，“这并非一招鲜，却可以形成长尾效应”，朱江说。

对于效率提升则更多体现在智慧园区的建设上。“提高线上服务和线下运营的结合。搭建产业生态圈，自主运营团队和外部渠道相结合。通过对自主团队的合理分布，轻重项目相结合，从而更加高效地使用资源”，朱江介绍说。效益和效率双重结合之下，鸿坤产业集团最终实现了稳定现金流。

除了获取产业地产用地进行特色产业地产产品打造外，鸿坤产业也对城市更新项目进行了投资布局。比如通过收购存量资产，对一些前身是服装加工园、手机工业园的园区进行开发、设计和改造，从而将二产型园区提升为符合区域政府发展诉求的高精尖产业聚集区，再通过产业资源的导入，助力提升区域产业升级发展。“品质提升、科技含量提升、税收提升，是鸿坤产业集团的经营逻辑”，朱江总结道。

产业地产当然不是快周转

众人皆知，产业地产难做。有人甚至发出灵魂拷问：为何做的好反而赚钱少？赚的少又为何还要去干园区开发的苦活？冥冥之中，这拷问的仿佛是跟鸿坤产业集团一样的企业。对此，朱江不以为然。他指出，产业地产并不是快周转的逻辑，而是需要从产业角度来看。

其一是资产增值，产业地产的自持有肯定是资产增值；其二是拥有地产无法相比的长期稳定的现金流；其三是通过对园区企业服务，提升企业竞争，且对税收的提升起到一定作用，而各地方政府为了振兴地方产业发展，也会给予产业运营商相应的政策支持，这部分很具有想象空间”。朱江说。

事实上，以低价拿地或者享受政府优惠政策的企业也不在少数，但享受了这一优惠又真正做好产业地产的企业却少之又少。朱江认为，通过产业噱头进行拿地，这对于区域经济发展带动的周期会很短。真正做产业地产的运营商需要有自己的独门绝技。

鸿坤产业的独门绝技正是，通过产业运营提升产业质量，实现产业的提档升级。“即为国家带来税收，又为企业带来发展空间。资产增值的同时，产业地产又可以获得项目的收益”，朱江解释说。在这其中，最为核心的一点，莫过于鸿坤创新产业生态圈的打造。朱江认为，产业生态圈，相当于一个扩展性服务平台，可以让各方资源在鸿坤产业的平台上聚集，一起共赢、共生。据朱江透露，鸿坤产业今年就完成了一些为企业提供了融资服务的成功案例。以鸿坤科技金融超市为例，它不仅为入园企业提供相关的资源对接，还为入园企业解决投融资服务。

鸿坤产业集团执行总裁朱江接受中国网地产专访

除此之外，鸿坤产业园集团还善于利用数字化来实现产业园区的高效运营，这体现在园区餐饮的大胆创新上。鸿坤产业集团引进德国的先进设备，为园区企业和人群提供智慧餐厨服务，该智慧餐厨能够为几千人提供用餐，一台设备能够一次性出10道菜品，而菜单上有2000多个菜品。用餐客户的人数以及用餐的偏好、时间点、口味，在智慧餐厨上也会有备案，“能够保证三个月内不重样，同时还有一个线上运营品台，用人企业的员工可以通过这个平台点菜，根据客户的需求购买食材、定制”，朱江介绍称。

鸿坤产业的模式是找到适合的自身发展路径

不同于高周转行业，资金需求量大、周期长等特点是整个产业行业运营面临的问题。尽管资产证券化有试点运行，各区域政府相继出台一些政策，但国家顶层设计的法律法规还未健全，资产证券化离全面放开还有一段距离。这也成为制约园区运营效率，从而导致园区利润率低的瓶颈。

“这就要求产业运营商有非常专业的团队，需根据政府政策的动态，即时性做出正确的决策”，朱江指出。鸿坤产业每一个园区都是特色园区，特色园区专注1-2个产业集群，对产业集群的政策方向，有非常深入的理解。鸿坤产业更能结合政府给出的高精尖政策、人才补贴政策，适时地把高精尖的产业导进来。

那么，判断园区运营好坏的标准是什么？对鸿坤产业而言，“第一要提高经营效率，赔钱谁也做不长；第二要做企业的最佳拍档，让园区分担企业发展途中的障碍和问题，让入园企业更加高效地专注在业务发展上；第三就是配合区域政府一起拉动产业升级”，朱江表示。

自成立至今，鸿坤产业在北京市场的地位已不可撼动。然而，在新时代新经济新矛盾之下，作为一线热点城市的北京，一直以来严格执行房住不炒，市场政策一直处在紧缩的状态。鸿坤为何一直将重仓京南区域呢？

鸿坤产业显然对北京市场有着自己的研判，选择驻扎在大兴、亦庄和通州三个区域，是鸿坤基于大形势发展的考量。“北京四环之内没有产业，所有产业都要外迁，而在新一轮城市整体规划中，我们看到，大兴、亦庄和通州各自承接着重要的任务与角色。我们第一个产业项目是在大兴，从开建到运营有着深厚的情感与资源储备；亦庄是北京科技创新中心主阵地，要承接‘三成一区’科技成果转化，建设世界一流的产业综合新城；通州则是北京的城市副中心，随着一部分产业向东和南转移，再加上北京大兴国际机场落地，鸿坤便将重仓放在了京南”，朱江解释称。

事实上，除了在北京精耕细作，鸿坤产业已将范围扩大至全国。今年4月份，鸿坤产业集团在上海组建了分公司。目前，上海公司已经在上海辛庄工业开发区收购了两个项目。此外，鸿坤产业集团也在深圳、佛山等一线、新一线和强二线城市有所布局。

至于鸿坤产业集团会否如一些企业般，将成功的园区经验进行异地复制呢？“在一线、强一线，以及强二线城市，鸿坤产业已开启‘轻重结合’的发展战略，针对当前发展时期，鸿坤产业的模式是‘合作共赢，协同发展’ ”，朱江说。