共享办公的“取经之路”

来源:中国网地产 2019-10-31 14:08:32

中国网地产 包露/文)10月1日,共享办公开山鼻祖WeWork母公司We Company正式宣布撤回招股说明书,暂缓IPO计划。在提交招股书后的2个多月时间里,WeWork的商业模式、财务状况、内部管理等多方面遭到了来自各方面的诸多质疑,估值从470亿美元一跌再跌至80亿美元。此举不仅打击了投资者的信心,也再次引起业内对共享办公模式的广泛质疑。

Wework于2010年在美国创办,是共享办公的行业先行者。8月中旬,WeWork向美国证券交易委员会(SEC)提交了招股书,计划筹资10亿美元。根据招股书显示,在上市前不久,WeWork与摩根大通、高盛等金融机构签订了一份信贷授信协议,这些金融机构将共同为该公司提供60亿美元的融资,但是条件是WeWork需要在年内完成上市,并实现一定盈利、流动性目标等,否则其60亿美元信贷额度将失效。这使得WeWork加快了上市的节奏。

但是在提交招股书后,其所披露的运营数据令人大跌眼镜。2018年上半年,WeWork新增82个办公场所,每个场所的设计和建设成本平均为191万美元;2019年上半年新增97个办公场所,每个场所的设计和建设成本平均为263万美元,规模增速扩大的同时,单个场所成本也大幅增加。此外,2018年,WeWork销售额18.2亿美元,净亏损高达19.3亿美元。2019年上半年,WeWork收入约为15亿美元,去年同期为7.6亿美元;净亏损达9亿美元,去年同期为7.2亿美元。2019年上半年,不算新获得的34亿美元融资,其净现金流为负增长25亿美元。而截至2019年6月30日,其现金和现金等价物略低于25亿美元。按照WeWork当前的扩张速度和亏损规模,预计其账户中现有的资金将无法支撑到明年中旬,亟需新的资金注入。Wework在招股书中也提出风险提示:租赁物业的长期固定成本的天然特性,限制了经营上的灵活性,可能对资金的流动性产生负面影响。

10月25日,有媒体报道中国最大的共享办公空间提供商优客工场向美国证券监管机构提交了保密招股说明书,希望在年底前进行首次公开募股。尽管目前优客工场官方对此消息尚未表态,但是在共享办公鼻祖Wework刚刚推迟IPO计划之际,这一消息无疑给共享办公市场带来更多的遐想。

和Wework相同的是,优客工场也曾广受质疑。优客工场成立于2015年4月,以构建共享办公空间为目标,建设基于联合社群的商业社交平台和资源配置平台。截止目前已经获得20轮融资,累计融资额度超50亿元。最新一次融资是在9月29日,融资金额达2.5亿人民币。资本的青睐也带动了规模的扩张,根据公开资料显示,截至目前,创办仅四年时间,优客工场已在全球37个城市布局了超过200个办公空间,在国内共享办公领域稳坐规模的“头把交椅”。

关于优客工场上市早有传闻,公司创始人毛大庆曾在2018年5月表示,公司预计将在2018年或者2019年年初上市,港交所和上交所二选一。年初又有优客工场今年将在纳斯达克上市,估值达30亿美元的消息传出,当时优客工场官方态度为不予置评。随后,彭博社报道称优客工场的上市计划将延后至2020年。业内人士表示,上市搁浅的WeWork让已然艰难的共享办公行业感到唇亡齿寒,大家都在“逆水行舟”,优客工场上市或能摆脱规模化扩张的发展路线。

今年年初以来,国内商办市场遇冷,根据世邦魏理仕、第一太平戴维斯等多家机构发布的三季度主要城市写字楼市场研究报告显示,今年三季度,深圳、上海、北京写字楼空置率出现大幅上升。四个传统一线城市中除广州写字楼空置率处于3.7%的较低水平外,北京已超过10%。深圳、上海更是接近20%。二线城市写字楼空置率普遍处于20%-30%之间,而长沙、天津、武汉空置率已达到40%左右。除了空置率上升以外,2019年三季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌0.28%。相比去年,联合办公行业扩张明显放缓。戴德梁行的数据显示,一季度北京写字楼成交占比中,联合办公只占4.3%,与去年全年17%的占比相相差甚远,融资困难是其中主要原因。

利用高杠杆开设新办公场所扩大规模、抢占市场,但是如何将规模转变为收益,前期的投资者如何安全退出,这都是WeWork尚未解决的问题,也是优客工厂和其它国内联合办公企业需要共同面对的难题。共享办公行业过于依赖出租的单一盈利模式是共同的弊病,从目前经营情况来看,共享办公企业主要收入来源都在租金层面。在用低价吸引租户的同时,虽然也会提供一些增值服务、生活类服务等来增加营收,但从实际的收入占比来看,服务性收费依然处在较弱的部分。想要真正的改变当下重租金轻运营的盈利模式,则需要共享办公企业花费资金和时间成本去精心培育服务能力。业内人士表示,头部的共享办公企业资金雄厚,经营过程中有一定的容错空间。但是小型企业盲目创新或许会直接关系企业生死存亡。目前在共享办公领域盈利模式尚不明朗,能做到整体盈利的企业屈指可数。资本是驱利的,企业在探索之前如何自保才是要优先考虑的。

虽然前进之路不甚明朗,但是长期来看,共享办公行业前景还是和市场需求还是很可观的。在我国城市化进程在不断加快的背景下,进入城市工作的人口的数量不断增长。数据显示,2018年中国的城市白领工作人口大约为9500万人。基于目前的城市化开展现状预计,到2023年,白领工作人口将会增长至1.1亿,带来的办公场所需求非常可观。共享办公的优势是能为各类公司按需提供办公解决方案,尤其对于中小企业和创业者来说,可以按照需求租用相应面积,降低租金成本,而且租赁灵活,短租长租两相宜。

中小企业和创业公司是共享办公的重要客户群体,也是在经济下行压力下,首先受到冲击的群体,未来之路共享办公企业将会继续面对巨大的考验。从发展阶段来看,共享办公的优势尚未完全发挥,作为国内共享办公的“头马”,若优客工场上市成功,或许可以为共享办公行业提振信心。但无论如何,盈利模式才是决定其能否长远发展的关键。


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从发展阶段来看,共享办公的优势尚未完全发挥,作为国内共享办公的“头马”,若优客工场上市成功,或许可以为共享办公行业提振信心。
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